近日，位于创新城南岸的越秀星汇文玺吹风价5万+，低楼层4万+而对岸（北岸）的大学城二手房楼价普遍在7万左右，低的也要6万+，贵的要8万+。
一江之隔，两岸房价相差了2-3万，看着有点迷。
是北岸有泡沫？还是南岸的星汇文玺为洼地？对于这个问题，不妨先看下北岸的大学城这个板块的房价长期处于高位，但交易量并不高。
一是大学城板块已经无新宅地供应，整个板块进入存量二手房市场。
而现存的二手房总量并不多，挂卖的数量更是寥寥无几。
对此，出彩君做了一个房源数据统计：统计得出：大学城板块的二手房数量合计4000套不到！不拿亚运城、祈福这种大盘对比，就跟万博板块的万科欧泊比吧。
据贝壳统计，万科欧泊总共4897套。
看，整个大学城板块的存量房源，还不够一个普通小区的房源多！换言之，大学城板块的供应量非常非常有限！而在大学城板块内，有10所高校、体育设施、公园、绿地以及规模不大的商业体等。
这里的高校、公园、绿地，都意味着大学城是一个低密度、绿化率高、环境优美的宜居板块。
大学城位于番禺小谷围岛，与外部交通联系并不强，主要依赖南沙港快速、新化快速、官洲隧道。
考虑通勤问题，周边大学的教职工大多会选择在大学城板块置业。
特别是高职称的教师、教授，其购买力比较强，能接受高总价的大房子。
因此，大学城几个楼盘的产品面积多在144平以上，200多平的不算少。
一、说明受众群体有经济能力接受这类高总价的房子；二、解释了为啥板块的活跃度不高。
三房起步，四五房为主大面积的产品，基本是一步到位，无论功能性，还是舒适度，都得到满足。
对于工作在大学城的教职工，首选自住在这里。
并且，自住得舒服，工作方便，环境也好，基本没有更换的动力或必要了。
三、高总价、大面积的房子，在一定程度上弱化了投资属性。
在高总价的约束下，投资客可能更倾向于选择接盘侠更多的市中心楼盘。
因此，在供应量少，受众面窄但又有较强购买力的情况下，大学城板块呈现出交易量少，单价高的局面。
此外，从地理位置上分析，大学城虽属于番禺，但它是海珠、黄埔、番禺三区的交界。
西北方向是海珠区，东北方向是黄埔。
按一般经验，除了市中心外，区与区的交界地方多为“弃婴”或者是“两不管”地带，但小谷围岛（大学城）的规划颇具前沿性、战略性，2003年张书记到此考察后便提出要建设广州大学城。
当时看来，广州的市中心还在天河北，彼时的珠江新城只是一片农田，更别提对岸的琶洲。
但经过17年发展，珠江新城成了广州的新中心，而时间来到2021年，琶洲会同珠江新城、金融城正在绘制广州“新中心”。
当市中心往南、往东发生转移后，大学城板块到市中心的通勤优势就明显了。
驾车20分钟可达琶洲，30分钟可以到珠江新城，这也成为了支撑大学城高单价的理由。
因为，不管广州的心中心是往东，还是往南发展，大学城都占据了优越的地理位置优势！当琶洲、金融城、鱼珠开始以主角担纲时，大学城的地理位置优势就更加凸显。
现在来看，将大学城放在小谷围岛的战略性意义还是很大。
大学城有着丰富科教资源，可以打造一批实验室和科技孵化平台，而琶洲有着移动互联网、云计算与大数据应用、人工智能等高新产业。
简单说，有了琶洲、金融城等多个板块的联动合作，大学城的最新科研成果能有效、快速应用转化落地。
除了能实现这点，它们还将产生1+1+1>3的经济效益。
说人话，便是大学城有着人才科研的优势，被市区的几位大佬邀请一起下一盘大棋。
换到官方说法，这盘棋叫“广州人工智能与数字经济试验区”。
各板块产业的联动发展，必然会带来人流、资金流、信息流等要素流动。
所以，随着大学城外部交通的发展完善，未来将有更多因工作、因市区高耸入云的房价而外溢到此的买家。
分析完北岸大学城板块后，那南岸的创新城呢？先简单科普下，广州国际创新城包括大学城（18平方公里）、生物岛（2平方公里）和创新城南岸（46平方公里），总面积73平方公里，南岸起步区以金光大道为界，分为西区和东区。
西区总面积7.7平方公里，主要分为思科智慧城片区、西北片、西南片三部分，其中西南片包括了国际校区、暨大校区和科创综合组团等。
东区总面积4.94平方公里，现为新造镇政府所在地，主要分为新造旧镇区（含谷围新村）、东北片两部分，东北片主要为广州医科大学一期（已建成）、二期（正在扩建）用地。
越秀星汇文玺位于创新城南岸的西区，为华工二期校区的东北角，暨大校区的西边。
从规划板块来看，南岸是以科研、商贸发展、居住等功能协同发展，不同于商业配套齐全却是产业单薄的“睡城”，也区别于有产业而生活配套缺失的“产业城”。
可见，创新城南岸是产、学、研、城一体化的板块。
说人话，就是既要产业、教育机构、也要科研，还要睡城应有的配套。
这么香的配套，那越秀星汇文玺吹风价才5万+，低楼层还有4万+？南岸发展还是比较平静，当然，它绝不是死水一潭。
翻阅历年的政府报告，从最早2011年就提到创新城，一直提到今天，政府都在与时俱进地修正、完善规划、继续加快建设创新城。
特别前些年，还签约了世界500强的思科，虽后有变卦。
但看得出番禺对创新城一直比较上心，但无奈规划的落地，太考验番禺的财力。
所以，从最早规划的6路1隧到现在的8路1隧，大部分都在努力建设中...说这些，都想侧面告诉了大家，创新城卖这个价，跟它目前现状有很大关系。
出彩君团队去过现场，航拍过几次，百米高空看下去：南岸除了暨大、华工校区、部分回迁房外，周边多为村落工厂，还有近年盖起来的思科智慧城。
整体而言，现状的界面、配套，加上目前市场行情，难以说服买家以单价6万去买单。
除了配套不足、城建滞后外，与对岸大学城还有两点不同：1、大学城已无宅地供应，其地理位置相对优越，并作为“广州人工智能与数字经济试验区”重要的一员，而南岸区未来还将有宅地入市，供应量还是未知数。
2、大学城有10所高校，潜在的买家更多。
相同价格，愿意置业北岸的教职工会多于南岸，而南岸目前仅有3所高校。
所以，整体而言，创新城南岸暂不及大学城。
相比北岸大学城，出彩君认为南岸在未来一段时间将跟随以万博为最高点的价格体系。
说人话就是，星汇文玺的价格锚定，应该是南岸这边的二手房价，而不是北岸的大学城。
比如，不远处的雅居乐剑桥郡，这个楼盘有多个组团，而越秀星汇文玺本次推出为刚需产品，94平三房、114平四房，对应的是剑桥郡的佰利山小区，比如目前挂牌101、102平三房等。
虽然它们是一手二手，但并不妨碍它们的竞争关系！等南大干线通车后，这两个楼盘不过2公里的距离，而且它们有一定互补。
佰利山小区为地铁上盖楼盘，交通优势明显，但其带学位一般般。
目前二手房单价大约在4.5-5万之间。
而这次星汇文玺则主打学位，还有浓浓校园氛围，邻居分分钟就是大学老师，圈层相对比较纯粹。
平日还能到旁边的华工、暨大校区溜达，但缺点是距离两头的地铁站（板桥站、新造站）都有一定距离。
而楼盘销售表示，地铁12号支线将在星汇文玺附近预留站点位置，但12号线支线还停留在规划阶段，仍旧会存在一定变数。
但交通方面，可以确定的是，南大干线已经在建设中，预计明年底通车，到时楼盘过去万博仅需6-7公里。
而新化快速北段预计下月通车，通往琶洲市区的效率大大提升。
点击查看：5-19最新航拍！新化快速大桥顺利合龙！6月通车在望！金光东隧道也在紧张建设中，消息称明年能通车，届时，前往对岸大学城也不过是几分钟时间。
点击查看：金光东隧道最新进展来了，通车时间近了！最后，回到本文主题，大学城7万是实打实的价格，而文玺吹风价5万也在合理范围，算不上是洼池，但也不算是贵。
毕竟所在板块的发展潜力是有，还有开发商的品牌价值。
愿意当开荒牛，看好创新城板块发展，看重学位，可以考虑越秀文玺。
值得一提的是，4月底，越秀地产以番禺第二高的楼面价33599元/平拿下创新城一期C居住地块。
出彩君一激动就洋洋洒洒写了3000多字，想着从一个番禺本地号的角度去写一篇番禺房产的干文，希望认可的朋友点个赞、在看+转发。
谢谢！具体可点击查看：创下番禺楼面价第二的它，靠的是什么？关于创新城的更多文章：1、航拍南大干线-新化快速交汇-越秀星汇文玺楼盘！2、凭财力和“运气”，越秀斩获国际创新城一期C居住地块3、【航拍+全景】国际创新城华工国际校区旁住宅地块（星汇文玺）4、番禺这个板块不可少看，其重点项目曝光...收录于话题 #房产楼市24个下一篇过去一年，番禺热门小区挂牌价涨跌如何？