1管南和白沙选哪个？不知道为什么，最近关于白沙和管南该怎么选的问题特别多。
比如象湖壹号和永威城怎么选？绿地公园城的洋房和永威森林花语的洋房怎么选？或者干脆问，手里还有50万，是去管南还是白沙买？这在原来是无法想象的。
白沙耶！新省府所在地！（传闻中）管南算什么？怎一个乱字了得。
这两者有什么可比的呢？如果是在过去一定是白沙，但是今天开始有人在这两者之间摇摆，原因呐？第一、限价的影响，白沙限价9800元/㎡，且以全款优先；管南限价14000元/㎡左右，入手门槛儿低，承接了一大部分在白沙无法下手的购房者。
第二、还是限价的影响，白沙何以限价9800元/㎡，区域价值开始出现争议。
第三、管南是郑州调控以来所有板块里面唯一一个逆势强劲起来的板块，不仅房价坚挺，受关注的程度也与日俱增。
第四、港区——另一个主城区地位普及之后，东南的价值被认可。
基于以上四点，所以关于白沙和管南该怎么选也就不奇怪了。
对白沙的价值我们一直是肯定，这在多篇文章中已经讲的很清楚了。
而无论是白沙还是管南，亦或是绿博和常西湖片区，这些新区之间的价值选择，不是非黑即白的选择，郑州是一个快速成长的城市，它对版图的雄心不会拘泥在一个新区，这些新区都是有价值的。
只不过它的价值对于当下的投资者或者买房者而言，进入的时机是不是最合适，这个真的没有统一的答案。
本文重点分析管南片区的市场，关于白沙的市场我们再另辟单稿分析。
2一张图了解管南先通过一张图对管南有个大致的了解。
首先，上面问题中提到的管南是特指管南环外片区，位置大致位于：南三环以南，紫荆山路以东，机场高速以西，郑民高速以北，四者围合区域。
管南环片区大致又可以分为三个部分：其中，四环内是管南的热点片区，我们熟悉的比如永威城、正商中州城、绿都紫荆华庭、绿都澜湾、鑫苑国际新城（三环内）都在这个片区，另外还有融创大王庄项目以及碧桂园、振兴（富田系）的筹备项目。
四环外目前只有一个项目绿地公园城在售。
最后一个片区是以京广铁路、机场高速、南三环和郑民高速围合的区域，现在是工厂、物流、批发市场的聚集地，在售项目有三个，其中两个是公寓类，一个是中岳俪景湾。
3四环内片区项目先看四环内片区各个项目：鑫苑国际新城、紫荆华庭、永威城、绿都澜湾、正商中州城。
一张图看懂他们的位置和价格▼1鑫苑·国际新城——郑州三环内在售唯一千亩大盘最近动态：项目分6期开发，一期清盘。
8月18日二期开盘，均价13500-14000元/㎡，其中在售面积85-146㎡，主力户型88㎡小三房以及120-143㎡三房四房。
在片区内核心竞争力：1、地铁2号线花寨站-南三环双地铁口（600米），是管南片区，相比绿都紫荆华庭、绿都澜湾、正商中州城、永威城等项目，交通位置最好的一个。
2、周边有基本生活配套，比如吃个凉皮，吃个沙县小吃啥的不成问题。
3、品牌+物业是加分项。
虽然鑫苑品牌的美誉度大不如从前，但相比不入流的小开发商，鑫苑还算是比较靠谱些。
且它的产品设计、后期物业至少是有保障的。
4、千亩大盘，自带商圈和配套，未来不是涨幅突出的楼盘，但跑赢大盘整体涨幅没有问题，并且后期出租和租金有保障。
需要注意的不足之处：1、容积率3.49；2、规划的三个学校目前不确定。
总结一句话，8月20日鑫苑国际新城的开盘结果说明一切。
三环内、地铁口、千亩大盘搭配不到14000元/㎡的价格。
2正商中州城——管南性价比之王最新动态：目前在售3期（项目共分为5期开发），一二期基本清盘。
其中5#、 8#（28层、29层）高层清盘，成交价13600—14000元/㎡（1#、2#、3#、4# 还未开盘）。
9#，10#，11#洋房（8层）在售，成交价14700—15300元/㎡；三期高层2梯3户，洋房2梯2户，主力户型面积为116㎡、126㎡、140㎡，整体产品偏改善。
在片区内的核心竞争优势：1、价格，三环边的洋房均价15000元/㎡左右，这价格还有什么说的。
2、容积率3.15，定位刚需偏改善，在这个片区略占优势。
需要注意的不足之处：1、地铁。
三环边，有地铁二号线，不过有点远，这点上不如紫荆华庭、鑫苑国际新城。
2、学校。
自建漓江路小学，在这方面，不如绿都澜湾的伊顿国际双语幼儿园和创新街小学。
总的来说，就是什么都差一点，但是综合性价比很高的楼盘。
3永威城——花最少的钱买永威性价比最高的项目最新动态：目前三期少量尾盘。
四期正在排号认筹，计划9月开盘，按顺序选房，将开500多套房，目前已经排了300多号。
其中在售价格，高层均价13800元/㎡，洋房均价：18500元/㎡；在片区内的核心竞争优势：1、品牌，永威的品牌影响力不仅在管南，在郑州任何片区都是数一数二的。
2、学校，据说百分之百签约省实验小学、省实验中学；（划重点）3、建材工艺的精细化运作，永威确实已经做到了极致。
需要注意的不足之处：没有地铁，位置略偏。
总结：如果签约省实验定了，永威还按照现在的价格卖，那将是永威所有在售项目性价比最高的项目，没有之一。
4绿都·紫荆华庭——被大白墙拖累最新动态：项目共分三期，在售3期西地块，其中8月11日晚上8点绿都紫荆华庭三期朗园（820套）开盘，成交均价为13000-13700元/㎡（毛坯）。
目前在售剩余房源40套左右，均价不变。
在售户型面积82-123㎡，主力户型面积82㎡两房、89㎡小三房、110-120㎡三房。
在片区内核心优势是：三环边、地铁口+南三环高架、宇通集团作背书、价格适中。
需要注意的不足之处：1、前期维权大白墙影响比较大2、容积率4.0 ，2T6的梯户比，居住舒适度一般。
总结：大白墙事件对这个项目的影响还是很大，主要影响的是价格，但没有影响它的热销。
5绿都澜湾——这个片区唯一定位改善的盘最新动态：共分为四期开发，一期二期已售罄，在售三期。
三期共9栋楼，已卖完5栋，2#、5#、8#号楼将在下周开盘，计划开400套房源，目前排号400左右，预期均价13700元/㎡。
户型多样，面积从89㎡到143㎡不等。
在片区内核心优势是：1、外部环境，周边有占地1300亩的四个公园，临近南水北调大运河。
2、地铁，临近地铁2号线。
3、教育配套，幼儿园是河南省排名第六的伊顿双语幼儿园（已经签约）。
明年9月招生；小学是创新街小学澜湾分校（已经签约）；中学是郑州八中（已签约）。
预计2020年前后招生。
需要注意的不足之处是：四环边，定位改善（两梯三户、两梯四户，标配新风系统和净水系统），但容积率3.48相对改善不够纯粹。
4四环外片区在看四环外片区，目前在售的就只有一个绿地公园城。
最新动态；排号认筹阶段，前期少量房源在售，小高层带装修均价13500左右，洋房（毛坯）15800元/㎡左右；相比四环内1000多亩的大项目，绿地公园城更大，有说2300亩，有说1800亩，总之就是独一无二的大。
先看位置▼首开地块▼这个项目优势非常明显，就是你去销售中心转一圈就特别想买。
规划如此宏大，在郑州是数一数二，无论是教育、商业都自成体系（据说签约学校有外国语小学和中学），所以一期是特别让人期待的。
首开的两个地块容积率一个2.49，一个1.99，容积率相对于管南大多数项目都要低，这对整体偏刚的管南来说，是地缘有改善需求客户的福音。
其中2.5容积率的地块规划的全是20层的精装小高层，1.9容积率的地块规划有精装小高层和毛坯的洋房。
这个项目最大的短处并不是片区现在的荒乱和呼啸而过的大车，而是正如某网友所说绿地公园城最大的梗是郑州的身子，新郑的命。
其小高层13500元/㎡（精装）的价格， 放在新郑看很贵，因为项目实际位置距智慧城很近，智慧城高层均价9500元/㎡，考虑到公园城1000-1500的精装，20层小高500的溢价，它的合理价位应该是11000-11500元/㎡左右。
但是你放在管城片区看就比较划算了，位于南四环以南，北侧最近的是永威城高层均价13800元/㎡，位置更好的绿都紫荆华庭13500元/㎡。
如果依此定价，考虑到公园城1000-1500的精装，20层小高500的溢价，再考虑到远一环少1000，它的合理价格应该在13500-14000左右。
所以，这个价格比较磨人。
但是我们对周边环境的改观比较乐观。
第一、2000亩左右这么大体量的招商引资项目，绿地作为开发商，其片区开发运营的能力不用怀疑，配套和路网会伴随着住宅开发一起进行。
第二、有传言碧桂园也已经在这个片区安营扎寨，公平点说碧桂园非常擅长运作此类项目，在项目配套和大环境的改造方面非常有经验。
第三、管南四环内项目容积率高（3-4之间），目前开发状态多进行到三期四期，从明年开始陆续入住，未来三年将是入住高峰，人口密度大，片区成熟速度会非常快。
所以综合以上三点，这个片区环境的改变、配套的完善比四环内慢不了多少。
5批发、物流集中的片区好了，进行到最后一个片区。
这个片区目前也只有一个项目——中岳俪景湾。
在管南调研，最意外的就是这个项目，本来都不打算去看的，但觉得这个项目不看此行就不圆满，所以还是不太乐意的去了。
先看它的位置▼再看这个项目周边的配套情况▼再看地铁测距，算是地铁盘▼最新动态：项目分2期开发 。
在售一期，共5栋34层高层，2栋安置房。
其中2#、5#、6#精装，3#、4#毛坯 。
目前10000享30000优惠，释放均价13000元/㎡，预计8月26日开盘。
首开398套房源，包含112㎡三房68套、88㎡小三房204套、124㎡68套，其余房源58套，梯户比是2T3、2T4。
中岳·俪景湾最大不足也是这个片区的不足，有两个：1、周边配套和商业不足，比如距离其最近的商业中心是6500米之外的橄榄城都市广场。
2、教育配置整体实力一般。
比如小学，管城区综慧双语学校、管城区综慧双语学校 、管城区第二实验小学 、嵩阳小学等。
初中稍微好一点，郑州嵩阳中学是经省市教育主管部门批准，于2000年7月成立的一所全日制民办学校，现为郑州十一中教育集团学校之一。
最后，总结一下，这个项目优劣非常明显。
优势是4号线地铁口、交通便利（中州大道、南三环、陇海快速路、机场高速、南四环），相对管南其它项目价格略低。
劣势是周边产业园、物流园较多，配套极度缺乏（无知名学校、无商业）、开发商品牌一般。
最后，这个片区目前没有大牌房企进驻运营，片区内还没有什么活力。
而一个只有46亩地的项目对片区的影响力可以忽略不计。
6大总结终于到了最后的大总结。
先看表一张，在这个表里面我们把项目从规划、产品、定位、目前在售情况等等进行了统一汇总，如果你有在这个片区看房的计划，带着这个表结合着上面各个项目的优劣势分析，希望对你看房和选择有一点帮助。
（点击查看高清大图）至于那个项目更好，更值得推荐，其实一路看下来，每个项目都有优势和不足。
我的建议反而是不必太在意究竟选哪一个项目更好，你的选择原则应该是：你要选择你现在能选择的这个片区最好的房子。
因为管南片区是对的，是有活力和未来的。
我们判断一个板块是否有活力和未来，有两个标准：第一、是否有后续项目跟进，周边是否有待开发土地补给，这一点管南有。
第二、这个片区的开发商，管南现在进驻的开发商有绿地、永威、正商、绿都、鑫苑、还有预备进驻碧桂园、融创，这些开发商的开发实力和经验显然是毋庸置疑的。
我们看这个片区老中青三代项目同行， 可以预测的是从明年开始将不断迎来交房和新开发商进驻，至少五年内是活力满满的。
另外，有一种观点是同一个片区如果同时开多个项目，那么这个片区的价格是上不去的。
我不同意这个观点。
价格近乎贴身肉搏，上不去是开发商该头疼的问题。
但是对于购房者是良机，难道非要像白沙一样只有三个项目，若不是限价每个项目都傲娇的不行，价格开发商说了算才行吗？相反，有人的地方才有价值。
我们可以想象明年开始不断地交房同时伴随新项目不断开盘、认筹、蓄客，这里不仅是楼市热点板块也很快就可以成熟起来。
有人也会说，配套不成熟怎么住？还能矫情那是因为你还不够刚，这个片区整体容积率3.5左右，刚需居多，大家买来就是住的，只要一交房，人住进来，生活配套马上就有了。
当它成熟起来自然就有了价值，无论出租还是出售，只要有人，二手房交易就会活跃起来，再加上不断的有新盘在开盘加推，二手房定是水涨船高的。
所以，只要大区域选对，剩下选择那个楼盘，那个户型就看自己的支付能力了。
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