沙村地铁上盖的华润公园上城，亮相了。
早前脸皮厚，吹风3.8万，如今低调一点，吹风3.3-3.5万，你们觉得，它值多少钱？？看看公园上城的位置，沙村地铁站旁的立交上盖，核心关键词很明显：地铁站，高速上盖。
园长估摸了一下，项目最开始喊出3.8万，第一应该是想拉高房价预期，第二底气应该是华润品牌+相对新塘最近天河黄埔+13号线不换线直达天河+相对先进的户型+传说还可以的品质。
到底值不值，值多少，园长来拆解一下。
华润首期推出的产品是1栋和2栋，靠近广深大道，距离地铁大概直线1公里，走路约10分钟，主推75，85的3房以及105的4房。
目前，从沙村地铁站去到珠江新城，需要换成5号线，而鱼珠之后，13号线几乎与5号线平行，距离差不多，园长大胆推测时间也差不多。
13号线延长线开通后，去天河直达可能可以省下目前鱼珠换乘的10分钟。
但是华润首期推出的产品距离地铁站1公里，走路估计也要10分钟，两两相抵，等于差不多。
目前，沙村地铁站到达珠江新城约49分钟，未来去天河时间变化也不会太大。
没有惊喜！再看看公园上城的位置，因为高速上盖，实际上是孤盘，跟周边都是没办法融合的，周边的环境也很一般，村落，工业园，高速。
而且附近也没有旧改的说法，所以，长时间，周围应该都不会有大的改善。
如果城市界面没有改善的话，那么就只能靠地铁，学校和小区品质啦，升值的因素要慢一些。
公园上城自配一个小学和幼儿园。
目前，新塘还有品秀星图在卖，均价约2.9-3万。
当然，公园上城地铁上盖，又是大品牌，未来还是很能打的。
但是综合地段、外在条件和未来成长性，吹风3.3-3.5万，园长觉得，这个价格，相对周边的二手和竞品品秀星图，有点偏贵。
同样都是大品牌，大社区，星图的区位负面因素要少过于华润，多出的3千到5千，实际上买的是沙村到官湖的14分钟。
星图又是名校而且是9年一贯制，算一算，在意学位的人加分会更高。
当然啦，公园上城价格没出，一切也是猜测，具体，还是要看最终开盘价，如果与品秀星图齐平，那还是很香的，毕竟更近15分钟。