最近这段时间，青岛楼市不怎么热闹。
销量数据江河日下。
购房者们持币观望，前段时间斗得不可开交的老忍子和小崔哥也熄火了。
风水师闲得没事儿做，玩心大发，想起之前家里还收藏着一百多张黑胶唱片，花了800块钱淘了台二手铁三角的唱机，听听古老的声音。
很多人觉得唱机是个很有年代感的东西，但是仔细研究一下，很多厂商直到今天还在生产，而且，最新生产的很多唱机还具备蓝牙，USB录制，固件升级之类新潮功能，给人一种怪怪的感觉。
本来还寻思要不要给留声机配一对索尼大法的炫雅玻璃音管（蓝牙玻璃音箱，模仿老式煤油灯的风格）玩玩老情调，后来寻思一下，自家八大关的房子在出租，麦岛的房子已经卖了，而且现在既不开咖啡店又不做民宿，这种蓝牙音管还不如家里已经有的HiFi设备来得实用，于是双十一又省了一笔剁手钱。
哎，我真是太机智了。
但是，有些发烧友不这么看：索尼玻璃音管这个东西属于电子产品里的“理财产品”，君不见一代产品LSPX-S1停产以后，这价格打着滚儿往上窜，当年新品四千多，现在闲鱼上的二手货都奔五位数去了，还一“管”难求……所以，怕甚么，索尼大法好，买就是了！且慢。
数码产品是拿来用的，不是拿来炒的。
玻璃音管这个东西，看起来很漂亮，听音乐有烛光晚会的感觉，尤其搭配老式黑胶唱机，那氛围感爆棚。
但实际上声音并没有那么好，真要论音质水平，三千元的书架音箱“完爆之”，更别说万元级的Dynaudio、B&O的产品了，那简直是一个天上，一个地下。
更何况，价格已经炒那么高了，何必再来买呢？说到这里，又想起了最近青岛楼市发生的一些事情：不管是头条、抖音还是公众号，不少楼市自媒体的创作方向似乎不太对劲，翻翻他们的历史内容，几乎有一半是写某某小区从2018年到现在房价腰斩，购房者高位站岗，或者某某楼盘“完犊子了，开发商撑不住了，又降价了”。
虽然作为炒房客而言，抄底或者逃顶时机的把握确实挺重要的，但是炒房客毕竟还是少数，作为广大购房者而言，房子是拿来住的，买一套宜居的好房子，不是比升值更重要的事情吗？写到这里，我想起了曾经住了十几年的一个小区——银都花园。
银都花园，位于青岛彰化路1号，是青岛“东部大开发”时候建设的首个高档小区，始建于1994年。
我家属于第二代业主，因为当年八大关老小区没有暖气（后来才改造的），为了老人住得舒服，冬天不至于太遭罪，所以2000年前后，买了这个小区。
一直住到2014年老人去世以后，几位长辈合计一下，就又把这里的房子挂出去卖掉了。
用现在的眼光来看，银都花园属于“老破大”：塔楼，公摊面积大得惊人，户型很奇葩，车位也不宽裕。
但是当年银都花园房子可是贵得很，毕竟东海路黄金位置，180度全海景，小区容积率只有0.87，居住的业主档次也不低。
小宋佳当年就住在我家楼下，而且据说当年青岛著名的聂老大，也是这个小区的业主。
时至今日，银都花园二手房成交价格多少呢？，查了一下，只有3万上下。
很多朋友可能就诧异了：这不是和浮山后四、六小区差不多吗？没错，抛开银都花园的别墅区，单论高层而言，二者还真差不多。
这不就尴尬了？要知道浮山后四、六小区在建设之初，可是很多青岛人“打死都不去”的地方，房价只有千把块，甚至不到千元大关。
而同时期银都花园，房子的单价都照着万元线卖了……那么，按照很多青岛楼市作者的说法，很明显，银都花园这20年来的升值幅度远不如浮山后四、六小区，岂不是买银都花园的人，都应该后悔当年为什么不去浮山后买套房？这个说法肯定是荒谬的。
很明显，房子的居住价值和保值升值能力是两回事。
很多住起来舒服体贴，品质很高的好房子，实际上不一定能升值。
而很多升值能力卓尔不凡的小区，档次却不一定很高。
银都花园之所以缺乏升值后劲，是因为作为早年的高端小区，以现在的眼光看有些配置已然落后，当年针对的高端圈层现在已经有了个更好的购房选择的结果。
浮山后四、六小区之所以房价水涨船高，是因为一方面周边出了几个好学校，正好赶上激烈“内卷”，拼死“鸡娃”的大潮，家长为了孩子读书不惜一切代价的结果。
当然，20多年房龄的小区，能不能顺利贷款也是重要的因素。
所以就出现了浮山后四、六小区的二手房单价，竟然追上了银都花园这种奇葩事情的出现。
可谓龙游沟壑遭虾戏，虎落平阳被犬欺。
但是，即使银都花园的设计放到现在已经一堆毛病，浮山后四、六小区因为周遭优质学校惹得家长疯狂，有一点却是不争的，那就是：即使放到今天，银都花园的小区品质，业主圈层，周边环境配套，依然不是浮山后四、六小区这种小户型楼盘能比拟的。
这种事情还不是个例，比如说站在升值角度，如果2011年买房，那么时至今日，青岛购房获利最多的区域是新都心、东李以及西海岸前海的沿海区域，基本都实现了200-300%的收益，但是购买了万丽海景、深蓝中心、燕岛国际等东海路上的楼盘，基本上，升值获益，都不怎么靠谱。
所以，不管是刷头条，还是刷抖音，经常看到有些人说，买房不要买豪宅别墅，因为不升值。
且慢。
难道买了浮山前“人疯就戏穷”的土豪们，会因为这个小区注定没有什么升值前景而去选李沧北城阳南，红岛高新区吗？不会的！不买宝马买宝来，不买宾利买夏利的理由，难道不是预算不够用吗？说什么夏利比宾利保值、宝马的贬值速度比宝来快这种说法，太虚伪了！穷不可怕，但掩饰穷的理由，需要这么冠冕堂皇吗？甚至很多青岛的著名楼市砖家在攻击同行的时候常用的话术是：不要听XX的，他买的XX小区，现在购房人高位站岗了……更不要听XXX的，他买的XXX小区，出过XXX问题，现在还没解决……自己家隔壁就竖着三道高压线视而不见，却要拿同行买的小区外面四五百米有道高压线的事情大书特书……每个楼盘都有自己的优缺点，需要具体问题具体分析，某个青岛楼市人买房偏偏选了一个“人人喊打”的韭菜小区，未必是他真的不懂楼市，反而有可能是他很懂楼市。
比如说，有可能是因为他知道小区有不利因素，在不是很介意的情况下，图个低价入手，省钱。
还有可能是他直接选中了小区中最好的户型和最佳位置……当然，如果你跟我说“辽阳路上韭菜城”这种几乎找不到有利位置的小区，这话当我没说。
以我个人为例，云龙港湾这个小区的产权还剩20年这件事，风水师自己在购房之前是很明确知道的，当时在诺沙湾已经选了一套房子，交了定金，然而看到云龙港湾的房子以后，直接退了诺沙湾，选择云龙港湾。
原因很简单，云龙港湾小区的户型——至少我买的那套如此——放眼当时的西海岸，都是少见得好。
小高的公摊低得跟其它家洋房似的，除了没有现代户型的超大客厅开间以外，其它方面都比较完美了。
而且小区本身180度海景，楼前楼后都有主要公交线路，地铁站就在隔壁，到大商圈、西海岸主要的商场乘地铁1-2站路，配套方便，购物生活体验极佳，小区物业费水平低但由于入住率高到接近住满、物业费能收齐的原因，该小区的物业服务并不差。
我的目的是自住，并不打算卖掉，房子居住品质才是最重要的，这时候为什么要纠结产权还剩多少年呢？相比20年产权，我可能更纠结滨海大道产生一定程度的噪音，但看在当时房价只有七千多的份上，这个可以忍。
反正房多任性，想清净去大溪谷呗，203路公交直达呢亲。
而且事实是，5年多的时间已经过去了，放眼云龙港湾小区，在整个灵山湾片区的升值并不差。
当年最近成交的一些二手房，成交价都在1.5-1.7万上下，轻松翻倍，反观星光岛、诺沙湾，当年卖价更贵，基本都在万元线上下，现在二手房价格嘛，呵呵哒，虽然也升值，但算上贷款利息可能还要赔本，大家懂。
20年产权虽然是小区的不利因素，但真没影响云龙港湾升值（也许70年产权的话升值更猛！？）。
这个是另话。
所以，既然已经“房住不炒”，我们不应该再把房子的升值幅度，作为购房是否成功的唯一标准了。
站在电子产品的角度，索尼玻璃音管比Dynaudio、B&O的高端音箱产品更保值，并不意味着玻璃音管的声音更好听。
站在汽车的角度，大众朗逸、丰田卡罗拉的保值程度远远比宝马5系、奔驰E级等豪华车来得好，也不意味着朗逸、卡罗拉就是比5系、E级更好的车。
购房也是如此。
房子是用来住的，不是用来炒的。
购房者购买一套好房子的标准，就是这套房子是否符合购房者的预算，满足购房者居住的需求，能否提高购房者居住的品质。
很多楼市作者直到今天，还在告诉粉丝们，购房要为将来5-6年换房、再改善做考虑。
二手房是否容易卖出，应该是购房时候需要重点考虑的因素。
这种说法不能说完全没道理，尤其是对于预算非常有限、首次购房选择中小户型的刚需而言，是一个不能忽视的因素。
但也许风水师不是职业中介、置业顾问出身，对着这种说法并不完全赞同。
八大关的房子，我家自从来青岛就没“挪过窝”。
八大峡的房子，我家住了20多年……经历过住宅装修的人都明白，这并不是件省时省力省心的事情，为什么要过于频繁的换房给自己招麻烦呢？只要不是炒房客，那么房子的品质是否尽善尽美、房子住得是否舒服，以及房子价格是否合理，这些永远比二手房是否容易卖出更重要。
爱车族不会因为宝马不如宝来保值而去选宝来。
选宝来不选宝马的原因，只可能是预算不够。
至于保值性那是二手车商应该关注的事情。
发烧友不会因为索尼玻璃音管成为“数码界的理财产品”，而不关注Dynaudio、B&O的具有更佳音质的高端器材。
至于何种数码产品能升值，那是闲鱼二手商应该关注的事情。
对于风水师的父辈而言，当年选择银都花园的购房预算，如果用来买浮山后四、六小区的的小户型的话，恐怕可以买一个单元甚至一栋楼。
放到现在，可能多获利几百万。
但是很明显，相比银都花园的社区品质，如果当年我们购买没电梯、没停车位、敞开结构、户型只有四五十平米的浮山后四、六小区的话，那我和我的家人，尤其是当时已经耄耋之年的爷爷奶奶，这几十年怎么可能过得舒服呢？毕竟我们不是炒房客，买房子，还是要看自己实打实的居住需求的。
对吧！我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。
敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。
我们的口号是：青岛置业指南针，买房这事得较真。
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