01前不久大V某圆吐槽明湖板块人气不足。
真实情况如何？既然自命“街区诊断师”，自然要亲临现场诊断一下。
已在开发的明湖北区大致可以划分成以下功能区。
参考要素一是功能分布，一是主干道设计——主干道因为肉眼可见的隔断作用，存在非主动的，但却很自然的划分效果。
其中已较成规模的仅为湖西北居住区、湖北岸居住区和公共服务区。
其他如湖心、湖北岸综合住区、湖东岸都只有零零星星的建设，湖西板块至今静悄悄，传说中的香港置业地块已是一场美好的误会。
湖西北居住区建成最早，大约是2007年，板块的扛把子无疑是书香景苑，此间生活氛围酝酿了十多年，沿民安路有较成规模的沿街商铺，故人气尚可。
但市场时常将这个板块遗忘。
因为距离远，界面老，和明湖的气质有点格格不入。
只有东部万象府看上还算赏心悦目。
最能佐证明湖人气真相的，是另几个板块的已交付小区，分别是上湖城章、柳岸晓风、融创壹号院、宁玥府，以及安置房明湖花苑。
明湖人气的真相就藏在这些楼盘身上。
02上湖城章、明湖花苑和公共服务区，因为共同被几条主干道包围，可以视为一个街区组团。
公共服务区由学校、医院和一座邻里商业组成。
邻里商业实际是壹号院的商业组团，刚开业，品牌以沙县之类的小店为主，可见当地商品房入住率确实不高，当前主要消费者是建筑工人。
医院到目前还未开放，自然聚不起人气。
明湖花苑建成较早，在会展路与芳草路交汇处沿街商铺最为密集，存在些许人气。
接下去就要面对明湖人气悬案的焦点了——上湖城章。
以上截图分别来自周六下午5点半和周日下午2：47，书香景苑人气一直在线，但上湖城章真没什么人。
原因可能就来自产品定位。
上湖城章占地达15.71平方米，在原先的规划中定位为“城镇住宅、商务金融、批发零售、 住宿餐饮用地”。
但在实际操作中，最后的商业仅存于西南一角，以一栋公寓楼为主体，主要业态居然是金融和洗车店。
此外就是西侧靠近转角的少量底商，其余均不见沿街商业。
上湖一期和三期之间的柳影路是条小支路，尺度尚可，可惜也没有商业。
出于强排考虑，如果路两侧有商业，住宅必须向内部退让，再为满足容积率，原来的小高层要加高为高层，然后影响到后排的栋距，以及低楼层的采光，这些因素短时间内自然要影响溢价。
何况沿街商业一直被认为太吵，难以管理，影响住宅溢价，故必须维持在最低限度。
所以这种强排属于开发商的常规操作。
而对当地居民来说，付出的代价都是：步行可达的生活设施非常少，适合步行的公共空间非常少，生活气息浓郁的街区非常少。
比如，在老江东一些社区，楼下就是星巴克，日常可以就近接待朋友，或临时办公。
但在上湖一带，这已经不可能实现。
强调一下，生活便利和相对安静的环境，是一个非此即彼的选择，尤其对沿街一排的业主来说。
因彼此生活习惯不同，这种选择对个人而言无所谓对错，只需先想好，再选择。
总之，目前这种强排造成的直接后果就是这一带马路上人气确实很差，看不到一家便利店。
柳岸晓风附近的情况和上湖城章基本相似，只是柳岸定位更高端，或许高端客群确实不在乎这些吧。
03另几个交付小区面临的问题都是相似的。
如盛梅路以东的融创壹号院。
壹号院本也是个商住地块，但不幸的是唯一的商业组团就是刚才提到的邻里商业，和壹号院隔了一条七车道的盛梅路。
这等于直接宣告了老年人的通行禁令，对中青年人，这种步行尺度也是非常不舒适的。
这继而导致壹号院的居住组团附近暂时没有消费处。
马路上当然不会有什么行人。
最后再看宁玥府和明湖悦府这一片，明湖板块当前的鼎豪集结地。
宁玥府同样定位很高端，实际表现另论。
因此底商也是惜墨如金，只在宁东路和芳草路交叉口吝啬的布置了一些。
倒是街对面堪称明湖天花板的明湖悦府，在芳草路沿线似乎设置了更多的商业。
如其广告语所说：“房子不只是居住，更需要生活”。
所以综上的结论就是：因产品定位普遍偏高端，导致开发商没有足够的热情开发沿街商铺，人们在街上无事可做，自然也就没了人气。
有人会说这是入住率的问题，尤其是学校和医院尚未投用，但即使入住率上升了也未必能解决，宁波一些建成久远的城区马路上也没多少人，比如江北北区，庄市新城，配套都已齐全，但街头人气远不及老城区，沿街商铺的消失，真的是非常重要的因素。
而这同样也会影响到入住率。
那么未来这种情况是否有可能改善？我觉得，希望依然是存在的。
04还是先看上湖城章。
沿着柳影路穿过上湖，是两座在建的小型安置社区，这段柳影路终于有了底商，而对面又有学校、医院和邻里中心，纵向的芳草路也是城市支路。
如不出意外，未来这个十字路口将是这片街区氛围最浓的地段。
再因客群层次不俗，街铺整体品味很值得期待。
说到底，还是要靠更亲民的安置房挽回人气。
较为遗憾的是宁东路和盛梅路过宽，多少会影响马路另一边居民的消费热情。
并且在那里，人们还有另一种选择——金隅邻里商业。
金隅邻里商业位于湖北岸综合社区。
综合住区虽然也以居住为主，但整体功能相对齐全，除了住宅，还有公园、学校、社区商业。
金隅邻里中心位于金隅R+B地块内，其中的R是金隅的住宅项目金珺府，B就是个独立于金珺府的邻里商业体。
从上图可知，壹号院业主反而是去这座邻里商业更方便。
金隅西侧规划是公园。
宁波人做公园很少考虑商业元素，如果这个公园能开发成公园+商业，未来这一板块的业主生活会更舒适。
最后来预测下明湖天花板，明湖悦府一带的未来前景。
雅戈尔明湖地块的定位据说将不低于悦府，其中190、250、300为主力户型；618户型层高4米、定制式装修，又一款澄庐即将问世。
南雅戈尔北江万，两大产品也将锁定湖心板块对标水乡邻里的显赫身世。
从效果图可以预见，明湖懿秋苑沿湖一线将有若干退台商业，北侧沿路也有商铺规划。
而北侧明湖悦府同样有一排临湖商业（应该是地块出让要求中注明的必建设施），未来明湖沿岸的商业版图已在悄然“编织”中。
也许再过几年，我们就能领略到“湖光与烟火互照，香车与美人齐来”的妙境。
江万的公寓式住宅，阳台很有感觉综上所述，当下的明湖确实存在明显的人气问题，但并不会比目前其他新城更糟糕。
而在未来，我依然看好明湖的前景，至少在某些段落，某些节点，明湖必会有精彩的表现。