开年之后，市场又开始躁动起来。
今天，2019年1月9日，滨河国际新城接连出让两宗优质宅地：168号和169号地。
其中，168号由河南锦江置业有限公司（绿城）摘得。
169号地经过1小时竞拍，最终由电建摘得。
1先来看一下地块信息：168地块绿城摘得168号位于十六大街东、经南十三路北，土地性质城镇住宅，占地面积121亩，容积率2，建筑密度小于25%，限高100米，最高限价23251元/㎡。
单套住房建筑面积禁止超过144平方米。
起始总价141898万元，成交价142298万元，总价溢价400万，溢价率0.28%。
由河南锦江置业有限公司（绿城）摘得，折合单价1174万/亩，楼面价8804元/平方米。
此外，该地块需使用复垦券A券面积121.217亩，单价30万一亩、总计3636.51万元。
加上之后，折合总价145934.51万元，折合单价1203.91万/亩，折合楼面价9029.35元/平。
这块地位置非常优秀，南邻片区地王金辉项目，东临海马项目，西邻国际医院，距离地铁站一个路口。
相比2018年4月份的地王厮杀，这块地最终连熔断价都没有达到，地价回归2015/2016年水平，楼面价也与2016年7月康桥地块、2017年9月4日的中海地块等接近。
更比2018，每亩1802.55万元的地价，10815元/㎡的楼面价，低了一大截。
△图自地产演绎恭喜绿城捡漏成功！绿城中国控股有限公司，1995年1月成立于杭州；2006年7月，在香港上市。
九龙仓为其战略性股东，中国交通建设集团为其第一大股东。
绿城连续14年荣获“中国房地产百强企业综合实力TOP10”，发展模式为“轻重并举”。
重资产领域，包括绿城理想小镇集团、绿城杨柳郡集团两大特色开发平台和直管的杭州亚运村项目等。
轻资产领域，包括绿城管理集团、绿城资产集团、绿城理想生活集团、绿城建筑科技集团和绿城中国雄安公司五大板块。
目前，绿城在郑州，轻资产合作有绿城杨柳郡，绿城明月江南等项目。
自持开发的有东区的绿城百合，以及雁鸣湖的绿城玫瑰园。
二者都已经交付，绿城百合更成为东区一代豪宅中的经典作品，为郑州人留下不可磨灭的记忆。
据悉，这次也是完完全全的绿城正规军！据业内猜测，有可能采用的是绿城+九龙仓的“桂语江南”系列。
在杭州本部萧山区在售由同系列，曾推出的100套房源，有6223户登记，整体中签率仅为1.61%，被誉为杭州最难摇到楼盘之一。
△图为横店绿城桂语江南2169号地由电建摘得169号位于十四大街南、经南十五大街东，土地性质城镇住宅，出让面积62272.9平方米，折合93.409亩。
容积率2.5，建筑密度小于25%，限高100米，最高限价21000元/㎡。
地块位置同样不错，东邻电建项目，西邻自贸区地块，西南紧邻地铁口。
北部地块是四分之三的住宅，加上八分之一的商业，加上八分之一的小公园。
最终由电建拿下，成交总价132627万，成交单价1420万/亩，成交楼面价8519元/㎡，溢价率18%。
同样未达到熔断价格。
此外，需要满足单套住房建筑面积禁止超过144㎡，并且需要满足装配式住宅标准。
169地块装配式的要求为：1、该宗地实施装配式建筑的单体建筑应采用全装修，装配率不低于50%；2、满足国家《装配式建筑评价标准》。
要求虽然严格，但是房企热情却很高，竞价1个小时才成交。
据悉，应为隔壁电建泷悦华庭的二期项目。
而一期地块在2018年4月与金辉项目同日竞得，竞综合房价18721元/㎡，折合每亩地价1802.14万元，按最大容积率2.5计算折合楼面价10813元/㎡。
相比之下，成本也降低了不少。
3这两块地，其实168是优于169的，但是前者热度不及后者。
因为一个是计划经济，一个是市场经济。
关于滨河，我们聊过很多次。
这个区域，优势很多，规划很好，目前最大的难点就是价格。
△感谢网友供图看一下过去的地价和售价：亚新海棠公馆，楼面价9797元/平，如今高层毛坯约1.7万/平，精装2.1万/平；洋房毛坯2.6万/平；融侨府，楼面价9914元/平，限价17366元/平。
最终开盘价高层：15500元/㎡ 洋房：23500元/㎡。
中海万锦公馆，楼面价9000出头，高层精装16700元/平左右。
而这次绿城和电建地块，加上复垦券楼面价同样9000左右，限价却在21000-23251元/平。
1、给足了利润空间，并未博到熔断线，足见，市场变冷了，政策却越来越热乎。
2、根据克而瑞统计，截止今年11月底，滨河国际新城住宅整体存量（在建和拿地未建）为105万方，预计去化周期为55个月。
至今，还有几个摘地未入市项目。
2019年的竞争压力还是会很大。
3、西有常西湖，东有白沙，南有港区，滨河同样作为新区，最近又痛失领事馆，在购房者心中的重量，被迫分流。
买房人也越来越现实。
4、康桥美庐湾等几个高端项目，动辄户型180平起步，销售难度确实比较大，所以入市时间一拖再拖。
而这次两宗地块，都限制单套户型144平以下——加快引导人流量进区才是正经事。
5、对于绿城而言，这样的地价仍然是超级划算的，或许也是郑州对品质房企的一次馈赠。
容积率低、操作空间大、利润上限高，相信绿城能把握住机会，打好这次重回“主城”的关键战。
说不定，也能帮区域价值再上一个台阶。
4如今几点利好，也在向滨河区域传递——1、小李庄火车站小李庄火车站虽然未在滨河区域内，但是无论在市级和管城区的地位，都非常高。
有了这一个价值高地，资源一定会向片区倾斜。
之前路先生还专门分析过地铁改线的影响，大家可以点蓝字回顾。
地铁线的增加、增速，滨河距离它大概4公里，也一定增强便利程度。
2、稀缺的18块宅地168和169地块成交后，片区内剩余待出让商住用地，大概仅剩18块，约1307亩，按照当前速度，3年左右就能全部出清。
地铁3号线2期，大概率会在今年三批名录，未来衔接至2020年通车的一期航海东路站。
届时，早期和中期出让的土地基本交付。
配合＜144㎡的户型限制，未来滨河人气聚集程度也会加快。
3、外国语学校的签约滨河被诟病，有一条就是房地产先行速度太快，导致配套跟不上。
其实，滨河的配套，规划水准还是比较高的。
外国语只是个引子，就算是为了后续地块出让价值更高，落地的高峰期也应该不远。
最后总结一句：郑州土地市场，自从2018年下半年开始，变冷趋势已经很明显，任何变化都不是一蹴而就的。
我们不能用一宗地的价格下降，就否认市场的全部，失去奋斗的信心。
而是从各个角度去感知，才能感受到真正的价值。
1月份的土拍刚刚开始，1月11号高新区双湖科技新城，1月21号北龙湖24号地……冷眼、心热，继续当好记录者。