2024年7月1日深夜23时29分，在数万吃瓜群众围观下，一神秘竞买人以6.2536亿元的起拍价，拍下了流拍九次、烂尾近十年的重庆佳程广场。
01：6个多亿，买了些啥？重庆佳程广场位于北碚蔡家片区，由香港佳程集团开发。
2013年开工，2015年因拖欠工程款而停摆。
此后，因为背上的官司越来越多，不得不进行破产清算。
虽然相比2022年首次挂拍时的19.3809亿元起拍价，如今的成交价已经打了三折。
但6个多亿仍然算得上是天价。
这笔大买卖，到底买了些啥？从拍卖页面可以看到，此次标的为重庆栩宽房地产开发有限公司及其全资子公司重庆铁兴房地产开发有限责任公司共同开发建设的重庆佳程广场。
我们可以简单理解为：买家买的主要是土地使用权+在建工程。
① 土地 佳程广场2011年拿地，出让面积合计190801平方米，总计容建筑面积698048.59平方米。
② 在建工程 按照当初规划，这块地上本来要建11栋楼，包括高层住宅、甲级写字楼、五星级酒店及独立商业综合体。
从2013年开工到2015年烂尾，部分楼栋主体已完工，部分只完成了基础施工。
这些资产也一并打包交给买家啦。
从清算组调查情况看，栩宽公司名下债务不少：涉诉案件48件，其中涉及到工程款并判决的金额为4.6亿左右，并自2015年起每年支付10%的利息；涉执案件29件，大部分执行结果显示无财产可供执行。
不过，这些债务似乎与买家无关。
02：这笔买卖划算吗？根据评估报告，重庆佳程广场的资产总额为19.4063亿元。
现在6.2536亿元买下，在吃瓜群众看来，买家绝对捡了大漏。
但是啊！凡事就怕个但是！这么划算的买卖，为何此前两年数次流拍？那必然是有坑。
第一个坑是土地属性。
该地块体量大，算下来楼面地价仅897元/平方米，这是非常划算的。
但其中商业占比超过80%，住宅占比不到20%。
蔡家这个区域，大家对住宅产品的认可度是有的，毕竟那么多名企在此布局呢，商务办公的氛围却一直都没起来。
加上目前的市场情况，写字楼、购物中心等商业用房的空置率居高不下，即便成功开发出来，又有多少人愿意接盘？第二个坑是项目现状。
目前，佳程广场在建工程停工已近10年，剩余价值还有多少？是爆破还是直接修葺？如果在现有基础上续建，规划是否过时不说，相关建设资料、施工资料、审批资料等均不齐全，会给后续带来多大麻烦现在说不清楚。
此外，项目欠了这么多工程款，虽然不需要买家承担，但我们可以合理怀疑，可能还存在未缴纳的相关规费，这就需要竞买人自己缴纳了。
第三个坑是天时。
这个点就不多说了，大家自己品吧。
03：蔡家房价会被拉动吗？当然了，分析完不利因素，我们还是要来说说这位神秘买家敢于出手的底气。
一是同类产品在蔡家区域的稀缺性。
佳程广场此次顺利拍出，最高兴的肯定还是蔡家人民。
毕竟，他们盼星星盼月亮，盼一个大型商业综合体很久了。
目前蔡家片区常驻人口超23万人，却仅有零星社区商业分布，以至于当地多数楼盘在提到商业配套时，只能讪讪说一句，“我们离礼嘉商圈很近”。
但隔得近有什么用！礼嘉山姆店就在江对面，但就是不给蔡家（部分小区）极速达！二是当地政府的决心。
我们知道，很多事情看起来似乎无比棘手，但只要政府重视，总是能解决的。
近年来，各级政府对佳程广场的重建工作无比重视。
今年3月，重庆市商务委副主任彭和良、北碚区政府副区长梅玉军带队同中晟泰能源（海南）有限公司就佳程项目盘活一事进行交流对接，并实地考察项目现场。
会议要求，由中晟、市蚕科院、蔡家智慧新城三方组建项目专班，按照时间计划打表推进，力争早日取得实质性进展。
在北碚区2024年重点项目工作计划中，就明确提到了佳程广场的建设周期——2024—2030；还有媒体此前指出，此次出手的神秘买家，可能是重庆智新科技服务有限公司。
继续深扒其身份，这家企业归北碚区国资委全资持有。
如果消息为真，那么蔡家人民很可能就要迎来片区首个大型商业综合体啦！