时间已然来到了房地产市场的传统旺季“金九”，不过就目前的表现来看，新房市场依然“提不起劲”。
二手房市场也在7月迎来成交量高峰后，8月有所下滑，不过同比数据终于转正。
与此同时需要注意的是，8月二手房整体成交价同步下跌，以价换量情绪明显。
南京购房通整理了9月热门小区涨跌幅TOP10，来看看哪些热门二手房降价较为严重。
「河西老破小，2个月跌了1.2万？」以下是南京9月热门小区跌幅TOP10榜单：排在榜首的为位于建邺茶南的明园社区，9月挂牌均价相比于8月，下降了2192元/㎡，降幅6.28%。
明园属于典型的“老破小”，距离2号线云锦路地铁站很近，河西万达广场也不远，算是紧靠河西中了。
区位优势明显之下，明园挂售的房源大多都是50㎡左右的小户型，因此总价相对比较低，对于纯刚需的买房人来说更符合需求。
小区一直以来的成交量也都还不错。
不过这种没有学区的老破小的确抗跌性较差。
从安居客房价走势可以看到，去年初市场行情火热时，明园挂牌均价便一直维持在4.5万左右，而却在上个月猛然下跌至3.49万，这个月再次下探至3.27万，从高峰至现在的低谷下降了约1.2万。
从链家的成交数据也能看到，明园最近的3套成交，单价都在3万左右。
一套66.64㎡的房源甚至只有2.75万：而在今年5月，小区一套47.43㎡的户型，成交单价还达到了约4.3万：不得不再次老生常谈，老破小的房子还是慎买。
即使是急需解决住房问题的刚需，也要考虑未来置换转手的溢价以及资产保值问题。
通过表格可以明显察觉到，上榜的小区中大部分都来自深陷“降价潮”危机的板块：江核、河西南。
其中河西南升龙天汇珑尚9月挂牌均价环比上月下跌1.58%，佳兆业城市广场三期环比下跌0.94%。
链家上升龙天汇珑尚最近一套于8月8日成交的房源，成交单价55228元/㎡，处于较为低位的水平：甚至在最近挂牌的房源中，一套100.77㎡的房源，房东挂牌单价直接突破5万大关，低至49618元/㎡：这不得不说也是个比较危险的信号，代表着已经有业主真的快抗不住了。
佳兆业城市广场三期为限售政策松绑后新挂牌入市的小区，最近也已经在链家上有了第一套成交。
这套成交于8月20日、125.32㎡的房源，成交单价仅在54661元/㎡：要知道，佳兆业城市广场一二期前期的成交房源，成交单价都在6万+：而三期的成交价直接低到了5.47万，这落差无疑巨大。
相比河西南，江核的悲惨程度有过之而无不及。
华润国际社区9月挂牌均价环比上月下跌1.21%；雅居乐滨江国际三四期环比下降1.03%；雅居乐滨江国际一期环比下降0.94%。
天量房源量的冲击和信心的崩塌，时刻动摇着江核市场的根基。
未来如何实现扭转，还有很长的路要走。
最后再来看一下位于远郊板块禄口的永欣新寓，9月挂牌价环比下跌0.98%。
不到万元的单价仍在下降，也是折射出了禄口市场的“血与泪”。
此前我们写过禄口中骏融信承露园1成首付卖房，实则是变相降价，从2万出头的入市价降到了1.5万左右。
然而最近碧桂园星海语再次推出特价房，单价低至13999元/㎡：这个价格基本已经是5年前的水平。
二手房就更加惨不忍睹，跌破买入价亏本卖出的房源不断涌现，不停刺激着本就脆弱的市场。
由此也更加给买房人提醒，远郊板块投资请远离。
「学区利好下，江心洲、桥北业主心态“膨胀”」再来看南京9月热门小区涨幅TOP10榜单：位于榜首的为江心洲的升龙桃花园著，9月挂牌均价相比8月涨了3907元/㎡，涨幅7.99%。
江心洲自从确定了金陵中学附属初中的金中“嫡系”学校后，业主的预期开始普遍走高，挂牌价格稳中看涨。
如升龙桃花园著尚院，有房源居然挂到了85699元/㎡的高价：即使排除这种极端个例，6.5万+的挂牌价格也不少见：再看榜单中，桥北的大华系小区占据了三个席位。
大华锦绣时代9月挂牌均价环比8月上涨1.09%；大华锦绣华城柳州苑环比上涨0.8%；大华锦绣华城香榭美颂环比上涨0.63%。
而这或许与江心洲一样，也与学区有关。
近日，桥北喜迎育英二外。
原南京市河西中学正式更名为南京江北新区实验初级中学。
根据官宣，该校为江北新区育英二外集团分校，且是育英二外第一家挂牌，依旧保持公办学校性质。
学区的升级，直接利好到周边大华锦绣华城阅江山、香邑美颂、香鸢美颂、香榭美颂等一众小区。
大华锦绣华城不少房源就应势上调了挂牌价格，甚至有阅江山的业主高调喊话要卖5万。
看来学区对于房价的涨跌，仍然有着举足轻重的影响。
最后再来看一下燕子矶两盘：中海燕矶听潮9月挂牌均价环比8月上涨0.36%；金浦紫御东方环比上涨0.27%。
虽然涨幅都不大，但至少说明业主的心态还比较稳定，没有出现过多过大幅度的起伏。
燕子矶整体市场的确来说是比较稳的，在大环境低迷下，还能扛得住。
这很大程度上源自于板块有来自城北比较大体量的自住需求，短时间内还是能够支撑住市场的。
而这，无疑也是我们在选择标的时需要考虑到的因素。
「南京二手房市场整体趋势向好」再来整体分析一下南京当下的二手房市场。
根据我爱我家南京研究院数据，8月全市二手房成交7552套（含高淳、溧水），环比下跌7.3%，同比则小幅上涨4.9%，这是近15个月来首次出现同比正向增幅。
2021-2022年南京二手住宅成交量价情况△数据
