近日，我偶然发现江宁竹山路地铁口一小区，房价不仅在周边小区中垫底，而且近半年来房价整体呈下降趋势。
这个小区就是天元瑞沨名苑，为了进一步了解这个小区。
今天我去小区进行了实探，并从附近中介处了解到小区最新的市场情况。
小区位置优越，紧挨地铁口，但是规模较小，内部环境一般天元瑞沨名苑位于天元路和竹山路的交界处，紧挨着地铁一号线竹山路站，交通十分便捷。
此外，小区距离小龙湾新的商业体龙湾天街也不远，毗邻百家湖商圈，生活配套充足，居住便利。
据悉，天元瑞沨名苑房龄在2007年左右，小区体量不大，由3栋小高层和1栋高层组成。
目前是由景枫物业进行封闭式管理。
下面是我在小区现场看到的最新信息：1、小区虽然有正规物业进行管理，但是门禁管理宽松，可以轻易进入小区内部。
进入小区内部后比较受瞩目的就是这栋高层建筑。
2、小区体量小，整个楼栋不多，但绿化和景观很突出，内部配套也比较齐全。
3、小区居住密度低，楼间距大，看上去并不压抑。
4、小区在多处细节上做的很不错，比如设置非机动车停车处，在楼栋外面贴上禁止“飞线充电”的单页。
5、当然，小区也有几点需要改善的地方，比如部分路面的落叶没有及时清理，单元门随意敞开、乱停电动车等。
6、此外，在小区物业管理处，我看到小区物业获得先进物业管理处，小区是无群租房小区等称号。
在小区内部就可以看到竹山路地铁站，近在咫尺。
7、在小区里，我看到物业第三季度的重点工作展示，从内容来看，小区物业还是做了很多实事。
总之，天元瑞沨名苑虽然体量小，但是麻雀虽小五张俱全，小区的配套也不缺啥，而且整个小区设计以高层塔楼围合中心绿化景观为主导思想，在满足容积率的情况下，留出了较大的绿化面积。
小区房价在周边小区中垫底，业主：主要是小户型设计较差在365二手房网站上，天元瑞沨名苑小区目前挂牌均价是24319元/㎡，从小区近半年来的房价走势看， 整体处于下降趋势。
且小区房价在周边小区中也处于垫底位置。
平心而论，天元瑞沨名苑虽然小区体量小且居住环境一般，但是小区地理位置好，出行很方便，如今房价处于低位，这让我很不理解。
为此，我特意咨询了小区内的业主，有位业主告诉我：小区当时建筑的时候拿地就不大，以至于小区只有4栋楼，不成小区规模，而且户型也以刚需小户型为主，小户型不是很方正，这也是小区价格不高的原因。
随后，我查询到，小区最小户型是50多平的小两房，户型图如下，这样的户型实用性不强，居住不舒适，因此价格也不高。
目前在365二手房网站上挂牌价只有2.2万/㎡左右。
9月份成交的50多平的类似户型，成交单价只有2.1万/㎡左右。
之后，我也去附近中介进行咨询，中介告诉我小区只有3栋和4栋有正规80多平的两居室，而从成交来看，这种方正户型的房源成交单价也较高，89平的两房成交单价近2.8万/㎡。
在365二手房网站上，83平左右的方正户型房源挂牌单价已突破2.8万/㎡。
也就是说，小区之所以均价较低，主要是受1栋和2栋小户型房源的影响。
而这种小户型房源一旦挂牌房源较多，无疑会拉低小区的整体均价。
不过中介也告诉我，虽然这个小区很小众，小户型不太好，但还是受一部分刚需客群的欢迎。
他表示会有少部分年轻刚需客选择这里，主要总价低，离地铁站很近，出行十分方便，且周边配套十分成熟，这也是小区最大的卖点。
此外，我也了解到，因为小区靠近地铁口，也非常好出租，出租率高。
在365租房上可以看到，目前小区装修比较好的89平的两房，租金高达3300元/月。
50多平的精装房租金可达2600元/月。
租金收益可观。
没有完美的房子，但总有适合的房子。
中介表示小区因为体量小，总体挂牌并不多。
但是带看量还行，一旦房子性价比高点，出手还是很快的。
体量小小区不受市场认可？非也，主要看性质和特点实话说，像天元瑞沨名苑规模这么小的小区，在江宁并不是很多，这类型的房子主要在主城居多。
比如我同事之前实探过的位于茶南板块的建盛丽庭，小区仅有三栋楼，且房龄也较老，但小区周边生活配套比较成熟。
小区紧靠2号线云锦路地铁站，地理位置优越，交通便捷，周边配套齐全，生活很便利。
旁边便有不少私房菜、快餐店、面馆、超市等等，方圆几百米就可以解决日常的生活购物。
但尴尬的是小区的房价也一直没怎么涨，主要是挂牌房源非常少。
也有另一类房子，即使体量小，也依然吃香，这就是学区房。
例如作为银城小学+汇文中学双学区房的辰龙广场。
小区地处河西繁华地带，周边生活配套齐全，加上鼓楼人文浓厚栋人文气息，虽然仅有4栋楼，但依然让小区关注度非常大。
目前在365二手房网站上的挂牌价是64476元/㎡。
有些人觉得小区体量小，内部配套不齐全，居住会不方便。
也有些人觉得小区体量小，好管理，内部不会嘈杂。
我个人觉得小区体量小不应该成为小区不能回避的缺点，而应该深究这个体量小的小区有无特点，是小而精美，有学区加持，还是位置优越，生活方便，总价低，要是什么都没有的小区，不管体量大小，都是不受市场认可的。
