阅读此文前，点下关注，方便您进行讨论和分享，感谢您的支持和理解！今年3月，上海二手房市场创下了成交量和价格的历史新高，然而，4月起，市场开始经历着一轮连续的下滑，整个城市的二手房价普遍下跌10%到15%。
特别受到冲击的是那些老旧小区，尤其是那些位于热门学区的房源。
杨浦区的密云小区，曾经备受欢迎，却也无法幸免于这一趋势。
密云小区拥有诸多优势，如得天独厚的地理位置、备受欢迎的学区房、宜人的周边氛围和便捷的交通，使其成为杨浦区内备受欢迎的老小区之一。
然而，这个小区也不例外，面临着价格下跌的压力。
首先，密云小区地理位置极佳，位于杨浦区内环内的和平公园西北端，毗邻虹口曲阳板块，与同济大学本校区为邻。
这个位置无疑是杨浦区内的黄金地段。
此外，密云小区还是一所地道的学区房，对口二师附小和升铁岭中学，为家庭提供了优质的教育资源。
附近生活配套设施齐全，北面是同济大学，二师附小和杨浦高级中学，距离和平公园不到500米，生活便利。
交通便捷，距离地铁8号线和10号线的四平路站不到400米，上内环中环高架也近在咫尺。
此外，密云小区的多层和高层房源众多，适合各种需求。
尤其是那些位于热门学区的双学区房，一直以来成交量都保持在高位。
统计数据显示，在过去的7月和8月，仅上海绿军一家中介就成交了超过10套双学区房。
密云小区规模庞大，户型多样，虽然建成时间较早，但不算是老旧小区。
小区包括密云路444弄、密云路454弄和大连西路30弄三个弄，共有3栋高层和64栋多层建筑，建成于1980年至1996年之间，绝大多数是在80年代建成的。
房型方面，多层建筑的1室房源面积在42.87平方米到25.42平方米之间，而高层的1室房源面积在52平方米到63平方米左右；2室户型在多层建筑中的面积为42平方米到78平方米之间，而高层的2室户型面积在66平方米到90平方米之间；3室户型较为稀缺，多为多层建筑，面积在64平方米到79平方米之间。
由于以1室房源为主，因此成交量较高。
绿军的数据显示，该小区总共成交了274套房源，其中有195套是1室房源，由于价格相对较低，因此成交量较大。
目前，该小区还有近百套房源挂牌出售，其中55套是1室房源，41套是2室房源。
多层房源的挂牌均价约为9万元/平方米左右，而高层房源的挂牌均价约为7万元/平方米左右。
如果我们回顾最近的成交记录，以8月为例。
上海绿军数据显示，8月份成交了4套房源，均为多层房源，且楼层较好，位于3楼或4楼，房源面积在37平方米到52平方米之间，成交均价为8.6万元/平方米。
考虑到不同楼层的因素，综合计算整个小区的成交均价约为8.3万元/平方米。
然而，如果我们回溯到今年3月的成交记录，情况大不相同。
根据上海绿军的数据，3月份成交了5套房源，涵盖了各种楼层。
其中，一套32平方米的2楼房源以347万元成交，一套27.54平方米的5楼房源以310万元成交，一套39.46平方米的3楼房源以377万元成交，一套34.43平方米的5楼房源以352万元成交，还有一套位于1楼的35平方米房源以348万元成交。
这些成交记录涵盖了各种楼层，但按加权均价计算，整个小区的成交均价达到10.36万元/平方米。
目前的加权均价为8.3万元/平方米，与3月的10.36万元相比，下跌了惊人的20%。
短短不到半年的时间里，房价下跌了近五分之一，着实令人吃惊。
最高的成交记录可以追溯到2021年3月，当时学区政策刚刚出台时，密云小区曾经成交过一套位于5楼的一室户，面积仅为33平方米，总价达到了485万元，单价高达14.68万元/平方米。
按照目前的市场价格，即使按照340万元成交，也跌去了惊人的145万元，跌幅接近30%。
眼下，市场的成交趋势仍然偏向下行。
也许，不久的将来，这个小区的多层房源成交价将跌破7万元/平方米的大关，而高层房源，据7月的成交记录，最低单价已经降至6.54万元/平方米。
这一轮房价下跌的趋势对于许多购房者来说或许是个好消息，但对于卖家来说则相当令人担忧。
密云小区的例子显示了市场的不稳定性和价格波动的风险。
而在这一过程中，购房者可能会找到更多的机会，而卖家则需要更加审慎和有弹性地应对市场波动。
总之，密云小区的房价下跌幅度之大，确实令人印象深刻。
这也反映了上海市场的整体趋势，尤其是在学区房方面的影响。
不过，房地产市场一直都是一个复杂的领域，受到众多因素的影响，因此投资者和购房者都需要谨慎对待市场波动，并充分了解各自的需求和风险承受能力，以做出明智的决策。
未来，我们也将继续密切关注上海房地产市场的动向，以便为读者提供及时的信息和分析。