导语脱离了“2万亿”靠山的幸福里，能否重现字节在互联网领域的辉煌？文|一市财经房地产市场正在“降温”，互联网公司布局地产行业野心却逐渐显现。
日前，字节跳动拆分旗下房产业务“幸福里”的消息撩动了市场神经，据悉幸福里已经启动融资计划，将引入外部战略股东，潜在投资人包括红杉中国、中金等财务投资基金，也包括万科、碧桂园等产业资本，拆分后的幸福里将作为独立公司运营发展。
随后，幸福里战投麦田地产的消息再一次引发关注，这意味着字节除了关注线上运营建设外，也在积极拓展线下业务。
虽然此次战投麦田仅占股20%，不过这两次行动连起来看，不难看出字节期望在房产领域“跳动”的决心。
但是，幸福里还未“风光”几天，就传出北京新房销售业务裁员的消息。
公开报道称，幸福里下发政策要求，三个月里有两次没完成KPI或被劝退，而幸福里相关人士表示，未来会更专注于由经纪人参与的新房分销业务。
房地产市场多重遇冷的当下，幸福里的压力也不言而喻。
一市财经了解到，幸福里目前尚无完善的产品业务体系，并未形成线上、线下的交易闭环，就其目前的状况来看，幸福里最成熟的业务是线上运营部分，线下仍存在短板。
“字节跳动布局房产业务的优势还是有的，它在流量方面有一些基础。
但是也有不足，就是尚未具备线下交易的能力。
”针对幸福里分拆的消息，一位业内专家对一市财经表示，任何一个选手进入这个赛道并想要活下去最重要的一点，就是要建立行业的交易闭环能力。
据七麦数据显示，近一年内，幸福里在iOS上的下载量已经突破335万，在生活类app排名中位列33名。
这也说明，经过两年多的发展，幸福里已经拥有了一定的流量基础。
然而，经过调控洗礼的房地产经纪行业如今也暗流涌动，风平浪静的表面下也存在着不确定性。
字节跳动此刻入局，究竟是不是一个好时机？ 对此，互联网分析师、知名媒体人葛甲认为，字节此举是为了独立融资，吸引投资者“共同买单”，为如今房地产行业低迷时期的不确定性分担风险，另外一方面，则为其自身整体上市做部署。
从九九房到幸福里张一鸣有个“房产梦” 字节跳动的创始人张一鸣，有一个持续长达十余年的“房产梦”。
从南开大学毕业后，张一鸣来到了酷讯成为了工程师，彼时的酷讯还是中国领先的在线旅游搜索引擎。
然而，没过几年，酷讯便衰落了，张一鸣也离开了酷讯，走上了创业之路。
之后，张一鸣参与了“饭否”的创业，在经历百万用户的辉煌后，“饭否”被迫关闭，张一鸣再次陷入迷茫。
这时，曾经投资过酷讯的王琼联系到他，两人决定向房产领域进军。
2009年，张一鸣把酷讯的房产频道独立分拆出来，成立了垂直房产搜索引擎“九九房”，并拉上了字节跳动新任CEO梁汝波一同创业。
之后，“九九房”相继推出掌上租房、掌上买房、掌上新房等5款应用，在上百个城市拥有了150多万用户。
“九九房”就这样顺风顺水地做起来了。
不过，在2012年的时候，张一鸣计划拓展市场渠道，并打造品牌宣传提高知名度，但遗憾的是这个愿望没能实现。
也就是在这时，张一鸣开始不满足于只做房产领域的搜索引擎。
他拉上梁汝波等几个核心成员离开了“九九房”，开始了新的创业之旅，字节跳动就在这一年成立了。
字节跳动成立之后，张一鸣也并没有放弃对房产领域的拓展。
2017年，字节跳动携手优优好房，在今日头条中开通了新房、二手房、租房板块。
之后，张一鸣又借助今日头条的流量扶持起了懂房帝。
2018年，字节跳动将今日头条房产频道整合之后，成立“好房多”，之后，又于2019年正式更名为“幸福里”，成为字节跳动旗下的房产信息平台。
今年9月，幸福里推出幸福号，邀请房产垂直领域的创作者入驻，旨在加强房产垂类信息内容的搭建。
10月8日，字节旗下子公司北京好房有幸收购了北京麦田旗下的一家拥有从事房产经纪的执照的子公司。
此次收购也被很多人理解为“字节跳动大举进入房产经纪领域的标志”，不过，有业内人士指出，这只是字节跳动补齐中介牌照的一次试水。
而字节方面则表示，公司目前并不打算发展线下门店，战略重心仍在搭建线上内容，希望尽可能多的影响C端用户。
今年以来，字节跳动开始加速布局房产业务，通过成立新公司、收购股权、变更经营范围等方式，先后获得了8家具有房地产经纪业务的公司。
直至11月24日，市场传出其将拆分旗下房产业务幸福里的消息，再次受到业内外广泛关注。
IPG中国首席经济学家柏文喜对此分析称，字节跳动分拆幸福里启动融资，是希望通过提升幸福里的专业化来聚焦房地产代理业务，解决之前幸福里共享字节跳动流量而导致其专业化和聚焦度不足、竞争力不够的问题。
值得一提的是，在幸福里筹划初期，张一鸣还曾亲自上阵挂帅，成为幸福里团队的负责人。
虽然此前张一鸣曾在房产领域试过水，不过却并未大规模地进行投入，被人戏称为“克制性拓展”。
对于这种说法，一位资深分析师认为，其实字节之前就对房地产行业专业人员进行过大规模的招聘，这实质上已经是在真刀实枪地在做这个领域的一些布局了，而不仅仅只是浅尝辄止的探索，毕竟对于该领域来说，人员投入是一个刚性的成本。
不过，分析师也指出，字节参与幸福里和懂房帝的程度还是不同的，对于懂房帝，字节更多的是一个投资者的角色，并没有特别紧密地参与到日常运营的过程中，而幸福里则是字节内部孵化出来的品牌，所以对于幸福里，字节还是拥有非常强的主导性的。
景晖智库首席经济学家胡景晖表示，字节跳动的体量太庞大，目前并没有看到其整体上市的方案，将幸福里分拆出来，应该就是在为未来资本市场上市做准备。
胡景辉进一步分析，字节未来也要走向资本市场，但根据现在的战略布局，很可能就有两种方式，要么做行业垂直业务分拆，要么就是做媒体分拆。
房产交易领域的蛋糕幸福里吃得下吗？ 房产交易领域是一块不折不扣的“肥肉”。
数据显示，仅2020年，我国商品房销售额就已经突破17万亿元，这还仅是新房市场，倘若再加上存量房交易市场，仅以1%的中介费计算，那么这个行业的价值也是极为惊人的。
而作为目前中国最大的房屋交易和服务平台，贝壳2020年的新房交易额达到1.38万亿元，市场占有率7.97%；二手房交易额1.94万亿，市场占有率26.6%。
综合来看，贝壳的市场占有率仅为13.5%。
由此可见，新入局者还是存在很大发挥空间的，字节跳动等互联网巨头争相布局这一领域也有充分的理由。
11月29日，幸福里与麦田合作的消息传出，消息称幸福里将收购麦田20%的股份，相关程序正在进行中。
有分析称，幸福里此举是为了拿到北京的越来越“珍贵”的中介经营资格牌照，为后续布局房地产经纪业务，进入实质交易环节铺路。
据了解，截至目前，麦田房产已经成长为北京、福州和厦门三地直营连锁的拥有近600家直营门店，12000名专业经纪人的集团型企业。
但是，这样的规模并不足以支撑起幸福里拓展的步伐。
倘若想形成线上线下的交易闭环，幸福里此次的收购对象麦田的规模似乎并不够看。
以贝壳为例，三季度财报显示，贝壳共有门店53946家，经纪人的数量则达到51.55万人，差距还是非常之大。
据知情人士透露，目前幸福里在线下业务上并无成熟的业务体系，最成熟的是线上运营的部分。
由此可见，幸福里入股麦田，实质上可以视为其进行线下布局的一次尝试。
但是，现在不布局，不代表未来不布局，这一举动暗示了字节入局房产交易领域的决心。
就幸福里目前发展的状况而言，在房产交易市场占据一席之地似乎并不是那么容易。
从线上运营来看，幸福里只能算是一个具备强大数据分析能力的平台，借助其先进的算法和流量倾斜来吸引客户，同时，依靠客户流量和规模再来与开发商进行协商，从而取得相应的市场地位。
在新房领域，幸福里充当了房产资讯及房源展示平台，其拓展客户的方式主要是通过前端客服组建看房团；在二手房领域，幸福里则直接对接了麦田、我爱我家及其他规模较小的房企中介的房源，采用端口（流量）模式。
而且，相比同类竞品，幸福里的客户认知度还相对较低。
据七麦数据显示，幸福里位列生活类APP排行的33位，近一年内的IOS下载量约为335万。
而同类产品中，贝壳、安居客分别位列生活类APP排行的14位和9位，其二者的年内下载量均超过1000万，远超幸福里。
汇生国际融资总裁黄立冲认为，自从房地产行业的游戏规则被改变以后，市场上的利益分割被打乱了。
字节跳动希望通过幸福里来抢一杯羹，用媒体营销等形式切入这块市场。
然而，随着中介战争升维，平台之间的竞争也愈发激烈，除了贝壳、安居客等老牌中介平台外，诸多房企也在自建销售平台，缺乏行业经验的幸福里想切入房产交易领域并非易事。
定位与未来 目前，市场上的中介平台有两种比较普遍的玩法，一是贝壳模式，二是安居客模式。
贝壳凭借线上的房源优势和链家的线下门店优势，成功实现了房产交易线上线下的闭环；而安居客则借助平台，直接做端口流量的分发，将流量直接倒给经纪公司或者是开发商，并不直接切入房产交易。
在一位资深房地产分析师看来，幸福里如今面临最大的问题是定位模糊的问题，到底是做信息平台还是做交易平台？“如果没有字节的全面支持，做贝壳的可能性就很小了，而做一个安居客或者大一点的安居客对于字节作用不大。
” 上述分析师认为，分拆对幸福里来说并无益处。
“资本资本寒冬下，房地产中介估值都很低，依靠字节这种2万亿级别的庞然大物，幸福里是有能力做大的，但现在拆分了，做大的可能性就降低了。
” 可以看到的是，今日头条已经将幸福里列为与体育、财经、教育等栏目并列的独立频道；其抖音号也在对房产大V进行推流，通过拍摄探盘视频等方式，吸引开发商开设账号，并辅以中介的短视频推广宣传。
优淘城总裁薛建雄分析称，字节跳动通过头条、抖音，已经拥有了很大的流量，但是现在又很难再有进一步的上升，所以就有了如今的流量变现，幸福里包括懂房帝，都是其流量变现的渠道。
依托于庞大线下门店的贝壳，已经把房源分成的模式跑通了。
薛建雄认为，幸福里有流量优势，只要照抄贝壳模式，就可能会有成功机会。
不过，当下房产销售市场并不景气，中介行业整体不太好过，诸如贝壳这等头部企业都面临着裁员风波。
“如果能够为行业提供一波新的人才供应链，还是挺好的。
如果字节能够重新匹配一批或者培养一批面向未来的经纪人，我觉得可能会更有价值”。
空白研究院创始人杨现领对幸福里也给出了自己的期许，他表示，链家与贝壳其实是培养了一批新人、一批大学生，未来如果新的玩家能够建立起新的人才培养体系，这才是最核心的竞争力。
面对行业的诸多不确定，脱离了“2万亿”靠山的幸福里，能否重现字节在互联网领域的辉煌，撬动房产交易这个万亿市场？ 一切有待时间给出答案。
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