透支未来N年房价，有苦说不出，深圳居然有亏钱的楼盘？懂得分析判断房产价值，就不难明白。
100万预算，厦门或者深圳上车，哪里更好？懂得分析判断城市价值，就不难明白。
想换房，怎么才能兼顾学位和升值？懂得对比分析全深圳的学位房，就不难明白。
在买房之前，一定要先下功夫学习我的”颠覆你的房产认知课“，让你轻松买房！ 一、透支未来N年房价，有苦说不出，深圳居然有亏钱的楼盘？ 粉丝提问：谭老师您好！我买了中海天钻的一手新盘，房子品质很好，住也很舒服，密度很低，好郁闷，都拿了几年了，现在的价格还跟开盘价差不多，不明白为什么这么好的房子就是涨不上去呢？麻烦谭老师帮助分析下原因！感谢！ 回答：中海天钻是一个有故事的楼盘。
我来告诉你原因！ 1、中海天钻的前身是鹿丹村。
鹿丹村是深圳首个成功拆除改造的住宅，鹿丹村是深圳较早（1989年）的多层福利房，住户中有许多官员，让鹿丹村有了“名流村”之称。
由于建造时使用了大量海砂，鹿丹村建成没多久就出现了漏水、墙体开裂等质量问题。
2000年，鹿丹村业主要求政府进行重建，但直到14年后，该项目才在政府的主导之下完成拆除。
在此之前，深圳尚无商品房住宅小区成功拆除的案例。
中海地产拿地的楼面价加上回迁房成本已接近4万元/平方米。
不做成豪宅，开发商面临无利可图的尴尬。
中海天钻16年开盘价高得吓人，10-11万。
你当时买的时候，如果懂得这些背景知识，就不会碰了。
2、中海天钻有很多硬伤。
定位豪宅，细节特别重要，学位不好，周边环境不好，生活配套不方便。
除了房子好，基本上什么都不好。
一枝独秀的豪宅，过了头十年的黄金期就麻烦了。
中海天钻有很多鹿丹村本地回迁户住在里边，同时还持有多套房，因为不差钱爱卖不卖，锁定了很多房源。
但一些新买入的朋友就难受了，投资是想要赚钱的，16年到现在快4年了，算上月供，普遍亏损，不是所有人都有这个耐心慢慢磨。
这个盘的抛售潮还没到。
3、可惜了，这个盘生不逢时。
罗湖顶级人群失血严重。
等到湖贝和红岭金融创投带发展起来，至少是十年以后的事情。
到那个时候，中海天钻已经老了，进入衰退期。
看看曾经的标杆豪宅幸福里就知道了，如果不是楼底下有万象城护体，幸福里10w+的价格都站不稳。
总结：中海天钻是中海地产倾注了心血的豪宅，但遗憾的是天时、地利、人和都不具备。
这个盘非常尴尬，会在这个价格长年累月横盘折磨人。
目前来看，看不到任何支撑继续升值的价值点。
这种被迫豪宅化的房子在深圳还不少，龙华是重灾区。
很多朋友冲着新盘买的，然后套进去慢慢熬，先清蒸再油炸再文火慢熬！ 二、100万预算，厦门或者深圳上车，哪里更好？ 粉丝提问：谭老师您好，我在厦门读研，手上有100w，父母愿意帮我供房，毕业工作后我再自己供。
在纠结要不要先在厦门投资一套房？ 研究生毕业后再卖掉回深圳买，确定毕业回深圳工作。
还是说直接在深圳买呢？拿不定主意。
麻烦老师给点建议，非常感谢！ 回答：厦门也是有投资价值的城市，但价值远不如深圳，而且城市的特点也各不相同，厦门不适合现阶段的你，我来教你分析！ 1、厦门是旅游度假类的城市，旅游是支柱产业。
流动人口多、养老的人多，还有福建省如福州、漳州等经济强市的投资性需求多。
厦门的房价波动非常大，原因就跟购买力的结构有关系，厦门本土收入水平并不高，本地购买力不强。
主要以投资性需求为主，房价受经济周期影响非常大。
你在起步阶段，显然，不适合。
2、马上在深圳买，现在100w还可以在市区内买到有升值潜力的精致2房，再过二三年，再也没有这种机会了，留给你的时间很少。
如果你先厦门后深圳，很有可能的结果就是毕业后被边缘化到深圳的边边角角，要么就只能选市区的老破小将就。
反复领悟我在直播中讲解的深圳价值分析和区域价值趋势分析的方法。
尽快上车！ 三、想换房，怎么才能兼顾学位和升值？ 粉丝提问：谭老师您好！我在罗湖工作，房子在中海康城国际，87平，欠60w，自住。
想卖掉换旁边绿景大公馆的88平学位房，想兼顾学位和升值，这样换可以吗？麻烦老师给点建议，非常感谢！ 回答：你对房产的价值分析判断太欠缺了！对学位房更是完全没有概念，不是有外语2个字的就一定是好学位，买学位房切记不能只看局部，应该从全深圳视角去看学位房，挑选适合自己的。
我来教你分析！ 1、中海康城国际的房子没有价值，早该卖了。
卖房动作是对的！但换房思路是错的，绿景大公馆就是靠着外国语学校的学位和大运的泡沫摸到7万+的单价。
你要搞清楚龙岗的标杆豪宅公园大地均价才6万出头，想想绿景大公馆泡沫有多高？10万+都可以买到深中的学位房，是不是已经可以算得出来绿景大公馆的泡沫和天花板了呢？ 2、从全深圳视角看，随便举个例子，黄贝岭深业东岭都是次新盘，也才7万+的单价，要知道这里是翠园的本部，要知道除了有学位加持，还有综合价值的叠加：租金、本地产业、本地购买力、圈层、金融。
吊打你绿景大公馆！这种盘在罗湖一抓一把，这就是全深圳视角选学位房的强大之处！不让你做冤大头！ 3、你的目标是学位兼顾升值，说白了就是想赚钱，可是策略背道而驰！想赚钱不按赚钱的策略买，一方面说明你房产知识极度欠缺，另一方面说明你根本不了解全深圳的学位房！ 很简单，学位房用投资思维买，看性价比，看实用，再看背后的综合价值叠加！再次强调，学位是房产5大核心价值之一！ 总结：学位房就是个工具，对待工具要冷血无情！ 结束语 买房是个技术活。
想要稳赚，唯一的办法就是提升自己的专业能力，苦学房产知识。
深圳是最为成熟的房地产市场，市场的分析判断方法在任何城市都是相通的，我在深圳房产价值分析中详细拆解了房价上涨、横盘、下跌的底层逻辑，希望对朋友们有所帮助。
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