中环房价超过内环的新闻已经见怪不怪，大多数情况都是田忌赛马：拿中环品质小区与内环普通小区相比，没什么意义。
不过上海绿城被北蔡标杆小区超过时，环二还是感到一丝意外——上海绿城可不是普通小区。
（同样是低区两房，宝华海尚郡领单价、总价都超过上海绿城）上海绿城上市时，凭借一己之力，让不少浦西客户开始接受浦东，靠的就是实打实的小区品质。
虽然已经过去15年，虎老雄风在，房产从业者调研品质小区依旧会把绿城放在前面。
环二近期走访了周边中介门店，通过他们讲述客户反馈，渐渐的找到了问题答案。
01 被踢出牌桌2004年上海绿城开盘前，上海所谓的品质小区就黄浦明日星城、阳光翠竹苑这种量级。
古北二期还未全面开发，浦东大部分地块由陆家嘴这样的土鳖开发商操盘。
这时上海绿城的超级绿化面世，带领上海购房者整体做了一次认知升级。
一时间最在意品质的客群被圈了过来，上海绿城自然也站到了豪宅链条前端。
不过可惜的是，受限于地段，上海绿城从未站到过塔尖。
上海传统的高尚地段是徐汇肇嘉浜路以北，长宁东、静安南，杨东这里自然比不过；浦东经过多年深耕，经过汤臣一品、中粮海景壹号不断刷新单价纪录，将陆家嘴推到了一级地段的位置。
杨东又比不过。
既然没有塔尖元素，其他都容易ctrlC+V，一旦有更高品质项目上市客群就被分流。
当浦东星河湾上市时，被分流一部分；当仁恒公园世纪上市时，被分流一部分。
渐渐的，上海绿城就被顶层客户抛弃——好房子太多，有钱人明显不够用了。
一旦被踢出这张牌桌，一旦流向中产牌桌，定价逻辑就完全不同。
02 牌友突然增多被踢向中产牌桌后，上海绿城的竞争对手爆发式增长。
上海绿城很快建好，浦东的开发却并未停止。
截止目前，浦东已经将三林以北区域纳入主城版图。
这些区域生活配套与内环已经没有质的区别，大家都是乘一样的地铁、走一样的高架、逛一样的商场。
而且产业区遍地开花，通勤上内环优势也被迫缩水。
这时大家发现内环内的杨东也没那么香：地铁不近、商场不近、公园不近、医院不近，房子嘛，更是被后起之秀反复教育。
上海绿城引以为傲的是超高绿化率、高品质会所、半人车分流、历久弥新的外立面。
宝华海尚郡领复刻了会所、复刻了绿化，做到了全人车分流，外立面升级成干挂石材，更恐怖的是还升级了户型。
上海绿城小区环境宝华海尚郡领小区环境客流自然被吸收了过来。
当然这一切的前提是，上海绿城被内环顶级客群抛弃。
有人说上海绿城被抛弃是因为房龄老，宝华海尚郡领对标的应该是仁恒公园世纪。
其实房龄老不是原罪，疯狂的喜欢新小区是近20年才发生的事情，因为这段时间产品迭代太快了。
封建社会谁家门口的土是新的都要被嘲笑：你们是暴发户吧？汤臣一品房龄与上海绿城一致，却没人觉得这是老小区；原租界内的花园洋房近百年房龄，也没人嫌老。
如果你是建设在顶流地段的顶流产品，房龄就不是问题。
杨东地段没有跻身顶流，只能靠产品来凑，仁恒公园世纪就轻松取代上海绿城。
所以顶级的房源简单归为两类：顶流地段经得起沉淀的产品+次级地段最尖端的产品。
买到这两张票，才能上这张牌桌。
这张牌桌的牌友与中产不同，追求的东西不同，选房标准自然不同。
翠湖天地户型也不见得多好，却没人挑剔；百汇园外立面丑、绿化粗糙，却依旧一房难求。
当宝华海尚郡领客户掏出手机计算到华联超市多远、到山姆会员店多远时，翠湖天地业主可能还不知道去哪买菜。
当大家开始嫌弃上海绿城户型不好时，说明它真的开始被抛弃。
上海绿城两房户型宝华海尚郡领两房户型说明上海绿城的客户，与宝华海尚郡领重合度越来越高。
联洋源深花木凭借着优质学区尚且能维持一段时间，没有学区加持的上海绿城被超越就在情理之中。
03 新的牌友标准当然立志超越杨东的并非只有北蔡，世博、三林都在跃跃欲试。
三林标杆小区樱桃苑，外立面涂料，实在称不上高大上，现在91平两房总价1050万，不输绿城；金地湾流域因为有大量别墅，小区绿化面积极少，靠近高架噪音也不小，86平二改三户型，1088万，不输绿城。
然而这场游戏到三林戛然而止，御桥万科曾经冲击过10万现在也被打回去，周浦小区就完全是另一个价位段。
三林向东南，就是另一个牌桌，上海绿城再差也不会跟它们一个维度竞争。
或者说又是完全不同的客群。
这里的分界线就更明显：主城与郊区。
能够跻身主城的地段，就获得了与上海绿城博弈的资格。
这里的主城并不是行政区划，而是大家心中的共识：大部分居民认为你是主城，你就是主城。
04 新的牌友少了那沿着这个逻辑，最好的选房逻辑是押宝临港，或者惠南，等它们晋升主城地段。
想的美。
上海大批量地段咸鱼翻身，只能发生在过去30年。
城市发展不是线性的，纽约的高楼大厦大部分建设于上世纪30年代，此后基建速度迅速放缓。
香港大部分高楼大厦建设于60、70年代，此前香港人并不喜欢高楼——8层高的香槟大厦1957年建成时是九龙区最高建筑。
即，大部分城市短期建成，后面只不过是修修补补，等待着下一次产业革命到来。
上海过去三十年近乎重建式的全面开发，这样的机会百年难遇。
如果后期没有像改革开放一样的“千年未有之大变局”，上海城市的骨架大概率就这样了。
所以该赌哪里，你看懂了吧。