京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问/文章合集在公众号知识星球Q:提问:京哥你好！1背景情况：目前在海淀诚品建筑有一套240平四居，准备出售后手上保留一部分用于其他用途的资金+购进一套新房产，新房购房预算首付2100万，贷款150万，2购房逻辑：以改善为主，出售诚品建筑主要考虑是小区比较老，周边生活配套一般，加上对于学区的诉求不大，目标房产首先考虑居住品质和生活体验，包括：小区环境，上班通勤，物业管理，户型等因素，其次是保值的诉求，不求房产增值太多，但是希望不要贬值，区块上相对来说比较灵活，五环内近四环及四环以内都可以考虑。
新房因为只有我们两个人住所以面积相对灵活，150-200平米以上均可3目前的几个问题：关于初步选定的几个盘都可以满足我们对于改善的需求，但是保值层面的顾虑可否帮忙点评&判断一下，公园1872：四居户型，三个房间朝南，客厅朝北，户型我和配偶本身可以接受，主要看重小区环境，交通便利性，相对楼龄较短，顾虑是综合考虑户型，石佛营板块，以及今年的价格走势，担心保值能力有限;金地国际花园：三居/四居户型，主要看重交通便利性，所在板块&户型设计，主要顾虑在楼龄较长，担心影响保值;北京花园：主要看重低密度小区&私密性，主要顾虑在楼龄较长，区块相对还不错但是小区周边一般，担心未来的流动性&保值;中海枫丹公馆：主要看重位置&小区品质，户型东西向我和配偶可以接受，顾虑是综合考虑户型&冷门盘的情况，担心流动性&保值能力;同时也看了分钟寺天誉的新房，目前已完成封顶，看了开发商的介绍和小区样板间，整体小区的居住品质比较满意，但是周边还是处于建设的过程中，我理解的是如果按开发商所说明年年底交房，未来2-3年该区块都会是一个配套相对匮乏的状态，可能不一定能满足我们的改善诉求，但是查了下公开信息，分钟寺CBD好像确定性比较高，比较纠结如果牺牲一些改善的要求追求一些投资的价值是不是适合入手;按我的购房逻辑，出售诚品建筑是否合适？以及是否还有其他的盘推荐？感谢京哥！A:回答:您好,1、去升级诚品建筑方向上很好,四季青是一个城市界面非常乱的区域,所以它的房价上限很低,按照海淀这种品质的水平,像美丽园、水云居、观澜国际、汤泉、郦城都要是14万以上的水平才是及格线,是因为商圈的劣质成长环境限制了这些品质次新的成长,其次海淀的主要核心资源全部都集中在中部、北部,整个西南方位看似在海淀,其实是没有享受的海淀产业带来的人口红利的;可以参考星球海淀跑赢大盘选筹导图;2、关于选筹上:你的总资在2200左右,目标锁定的是朝阳;从核心资产配置的角度你应该关注综合资源一流的大盘且是主流户型,综合资源包括了地段资源和楼盘资源,你描述的居住要求只是楼盘资源,而房子最有价值的是它下面那块地,商圈决定的是房价的海拔,楼盘只能左右自身的成长,尤其是豪宅盘地段更为重要,诚品建筑后期上涨受阻主要原因是输在了商圈上,你此次置换升级时应该注意商圈资源的重要性,如果舍弃地段资源按照你的要求,有很多项目都可以选择,参考星球87#朝阳跑赢大盘选筹导图,公园1872、北京花园、中海枫丹公馆、分钟寺这些盘共同的通病是商圈资源匮乏,涨幅在朝阳同类品质盘里都是垫底的,公园1872是被老破小包围的,这种被老破小包围住的品质盘在涨幅、流通上都会差很多,北京花园里面居住的大多都是办公性质的,出租的居多,整个燕莎三元桥旁边的几个老别墅区都是以出租为主,或者企业买过来当会所,这种居住体验会很混乱,中海枫丹公馆的板块主要功能是商务办公,类似于三里屯，国贸，建国门这种商务区，所有的公寓以及住宅涨幅全差，跟它的户型设计及自身品质无关,优质的楼盘这个区域90%的功能都要是以提高居住条件为主，包括硬件设施，区域的园林绿化，空间、马路，公园，等硬件配套设施，这些提高居住舒适度最基础的资源，而商务区90%的功能都是以提高办公效率为主，这样的商圈它的住宅即便是在核心区房价水平也不会太高，投资写字楼应该找这样的区域，投资住宅应该避开这种。
分钟寺最大的缺陷是这个区域有大量的回迁房,准确说应该是回迁房社区和豪宅社区相邻,北侧是潘家园,以它目前的结构未来的预期是很低的,关于选盘的建议:你可以关注朝阳公园泛海系的5个园,去拿那种180平的南北大三居主流户型,这个才适合你,无论是户型、楼盘、区域资源在整个朝阳东部都属于一流的,比你看的5个项目综合资源要好很多,保值性及成长性都有保障,祝顺利!Q:提问:京总您好，本身是望京人，但是家里望花路老塔楼两居（750），近些年涨幅不大错过了望京的红利期。
现自住大屯保利金泉楼王户型（1600），很舒服，但是后期看升值潜力貌似有限。
亦庄合生还有一个复式（300），打算趁着马驹桥政策红利尽快出掉。
手上还有留存资金800左右，若不考虑置换保利金泉，可用资金约1800～1900;想请问仅考虑投资，保值增值应如何选择？最近在看橄榄城，东湖湾，臻园。
橄榄城很多人讲说上一波外地人炒太凶，后期会回归真实价格，东湖湾内部楼道和造型不规整，臻园上车大户型有压力，而且也已过去一波行情。
最近也发愁是不是现在的行情下只适合处置，不适合置换。
另外，清河橡树湾同等区间下更值得投资么？谢谢百忙之中回答;A:回答:您好,1、我在知识星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,中写过关于北京部分热门板块房价是否到顶的问题,建议全文阅读,有价值的城市、区域、楼盘才值得“炒作”,没有希望的区域没有“炒房客”,或者说市场上从来没有炒房客,只有价值的挖掘者,投资房产本身就是搭乘这座城市、区域经济增长的红利,投资者只不过是挖掘了这个区域的红盘,当别人认为房价已经到顶时,投资者依然看好这个区域的行情,结果就是持续吃到板块的红利;“炒房客”的打法一般有2种,一种是长线,一种是短线,长线是他们懂得借势顺势而为催化加速，能准确找到在未来有一定“潜力”的地方，房价即将上涨的区，把这股潜力快速激发出来;在半年一年之内获取5年的收益;之后拍屁股走人，让接盘侠们等到5年以后才能解套,比如通州;而短线是半年周期,一年周期的打法,一般是在核心地段的二手房市场,其次这些核心位置是房地产的龙头,也是未来投资的中心,更是价值的高地,这些位置的商品房交易量活跃,反应敏锐,是高产厚产者资产配置的工具,其涨跌和人口、杠杆、政策都没什么太多关系,偏远地区越冷门就和城市的中高收入群体关联越大,如果持续面临失业、行业衰退、降薪裁员,这类房子的保值性也会随之减弱;整个北京除了东西海的学区房最贵就是望京了,即便北京有全国最严的限购政策,但望京常年领涨并非学区溢价，足以证明这个区背后的购买力;整个朝阳区主要的高新产业聚集地一个是国贸,一个就是望京,而国贸一带缺乏品质住宅区,被大量写字楼围绕居住氛围并不良好,而望京属于产住结合,也是目前北京产住结合发展最好的一个区域,望京东的几个品质盘,像保利、臻园、橄榄城、万和只能说价格的天花板比较高,即便是遇到下跌,也是上涨后的自然回调;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;2、关于置换上,我在知识星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,对部分区域分析过,建议认真阅读,保利金泉的楼盘价值大于区域价值,这个区域除了保利其它均为老社区,整个区域的声望资源属于比较落后的,独木难成林,即便保利有再高的品质也难撑起一个区域的价格,而其它涨的比较快的区域像新北苑,清河、朝阳大悦城、望京这类区域的共同特征就是区域价值和楼盘价值同等,品质次新盘一片,所有区域的配套均以生活为主而非商业,这样的区域即便没有突出的学校价格也会一直走在前面,如果加上产业辐射就是锦上添花,北京缺乏这样的品质住宅区,稀缺为贵,用保利和亦庄的换望京或者清河,本身就是普通产品换更优的产品,没什么不可,好房子的标准是能租,能住,能贷,能卖,能升值,投资房产投资的是综合功能,不仅仅是居住功能,尤其是20年往后更要注重房产的金融属性,祝一切顺利;Q:提问:京总，您好!本人在通州新华联南区有一套98平米的两居市价400左右，原计划明年在望京换一套1000左右的，但是看了一圈望京1000很尴尬，好楼盘只能淘2居，上不了3居将来还得换就一直有点犹豫。
另外，现在认房不认贷新政出台之后，据绿中介说北京挂牌量激增到16万套，楼市只好转了1周左右，具体在新华联家园价格不涨反降。
我现在有个想法请指点:1.我感觉zf刺激楼市的效果并没有达到预期，后续大概率还会出台zc刺激楼市，通州有可能会放开限购zc，最起码把通州区自己叠加的社保zc放开，通州这时候出手容易卖在最低点。
所以新华联两居出掉去换望京，卖出时机可能有问题。
2.新华联家园居住还是比较舒服的，现在价格也不高，我想现在年前操作一下先把2居换成同小区或者周边小区合适的3居，新华联家园有个125平三居板楼不带电梯的户型不错已经看好，但是没有低楼层的房源，要等机会。
3.如果换完3居，通州真的放开限购，不知道会不会补涨，如果补涨就再出掉3居，去换望京1200左右的三居，这样就能一步到位了。
4.如果换完3居，通州也迟迟不解除限购或者解除限购楼价不涨，我就先住着。
过几年再去朝青板块淘个2居，这样就是一个通州3居+1个朝青2居的格局。
不知道这种想法是否合适？另外新华联家园现在3居好卖2居不好卖，未来是否仍会是这样格局，就是在刚需盘里也是改善型容易上涨和流通?A:回答:您好，关于新华联家园这个盘，首先通州是大手笔投资，政府还持有大量土地，通州越老的小区价值越弱，保守预判核心位置2000年之后都没什么太大问题，非核心位置最好是10年之后，越新越好，最好是15年往后17年18年左右的，牺牲距离换取品质是通勤购买力的大部分特征，如果楼盘在位置上没有优势，而居住体验又一般在通勤地段里的行情会很差，尤其是在新城区这个现象更为明显，新华联家园这个盘在果园品质还可，居住体验不差但也不算很优质的那种，而果园这个位置很尴尬，往北是万达商圈，万达商圈是通州老城区资源最优质的，而果园再往南走一条街就有很多次新盘，基于这样的一个结构，即便是通州通过政策来推动市场交易量，新华联未必会有好的表现，你可以参阅星球83#通州跑赢大盘选筹导图;​假如市场热度超过了我们想象的力度，这个位置的表现也难以惊人，因为比它性价比高的竞品太多了！你同小区置换三居其实成本很高，最好是别动，动就把目光移到确定性更强的位置，拿不到好户型可以把面积压缩，或者换为二线区域！关于挂牌量激增，这个是必然的趋势，我早已多次提醒，现在是房地产从增量时代往存量时代的转换期，也是楼市大换仓时代，谁的动作快就会吃的多，破的，小的，资源匮乏的，概念性大的都要尽快做调整，早拿到核心资产就早踏实，可以参阅星球文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利！Q:提问:您好，还有六七年就退休了，以后不会在北京养老。
手里有1200现金，家庭年入100左右，想投资1000-1500之间的房产，投资为主，能兼顾自住更好。
（西城和国贸通勤） 二手房看了东城的中海紫御公馆和融科橄榄城的2居，还看了朝青的天鹅湾和润枫的3居。
新房看了东坝保利天汇小洋楼136户型和亦庄的招商玺143户型，现在很纠结：同样1200总价，招商玺是豪宅，品质非常高，有会所，亦庄河西区城市界面很好，亦庄有产业，有学校，但是呢没地铁，以后二手房只能卖给亦庄区域内的人，感觉接手的客群比较局限，心里没底。
保利天汇地铁非常方便，但是呢，周边还是荒地，价格也到了8.7万了，客群偏刚改，以后能涨到什么价？刚改客群会接受这样的高价格吗？反正心里很没底！请您帮忙分析一下！A:回答:您好，你选筹的项目中海、融科、招商玺这三个都是资源很好的地段，关于亦庄、望京、陶然亭这三个板块的理解：亦庄是国家级经济区，而河西是整个亦庄资源最饱满的地段，它的基础配套，城市界面、品质盘扎堆、教育都是亦庄拔尖的，而亦庄的产业结构也都是向上的，这种顶尖的产业集群会持续吸纳大量社会上的精英人才，无论是工作期间跳槽的，还是刚毕业的大学生，亦庄的吸收能力在整个北京的市场上都是数一数二的，这样的产业结构加亦庄河西的区域趋势对于它的房价都是安全且有成长空间的，关于核心位置房价的预期你可以参阅星球81#北京房产投资核心逻辑和原理，08#通货膨胀货币与房价，从未来5年期看这些核心位置的品质楼盘不会出现10万以下的价格，而从10万再往11万，12万甚至更高，会需要另外一个市场周期，最终都指向核心资产会越来越贵这一现象，可参考星球01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）而望京的理解基本是和亦庄差不多，北京产住结合最成功的区域，它的基础符合未来经济市场的要求，无论现有的互联网龙头是否一直保持行业老大位置，望京的优势都会一直存在，除非你在四环到五环再搞出第二个望京，20年内至少是没什么可能性的，这是望京的稀缺资源！而陶然亭中海这个项目最大的价值是它的价格比较低且有很好的品质，中海是10年的，畅流园是02年的，价格已经接近中海，再往上都是单价过15万的，像朱雀门，中信，一瓶都是0几年的，最新的中海，价格也是最便宜的，性价比很高，未来还有很大的成长空间！保利天汇建议你谨慎选择，这种概念性的区域不会再向过去有很快的发展速度，房地产已经过了高速增长的时期，就意味着新区它的兑现速度会很慢很慢，过去投资房产是看潜力，哪里越荒凉，空白越多就越值得买，而现在投资是要关注海拔，这是楼市分化后的投资逻辑。
至于朝青建议你做备选，这个位置也很好，只不过你的总价已经到1500了，从效率上一定是要首选一线位置一线楼盘的，祝顺利！北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问公众号知识星球内部文章每周更新一篇宏观类（部分文章）01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）08#通货膨胀货币与房价04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘05#因为保障房充足，所以商品房B涨07#巧用杠杆，贷款的利用41#理解房地产泡沫微观类（部分文章）11#北京七个行政区边缘的房价预警研判12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图13#学区宝典：东西海学区房选筹导图14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症15#望京139个盘，稳健增长的只有39个16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)17#石景山未来楼市的预判及购买建议实操类（部分文章）81#北京房产投资核心逻辑和原理82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析83#通州跑赢大盘选筹导图84#大兴跑赢大盘选筹导图84#北京持币200W以下的投资术86#丰台跑赢大盘选筹导图持续更新中