1上次给大家写了一篇《什么才是好楼市，中国调控之都一个房管局领导的酒后真言》。
介绍了一下我在那个地方房管局做中层的朋友。
他作为长沙市楼市的执行层之一，是如何思考的，是如何筹划的。
可能是由于站的角度比较有意思，所以文章的阅读量不高，但是反响还好。
大家都要求接着写个下篇，我也答应了。
既然答应了，就要做到，于是又回忆了当时饭桌上的信息，而且又和这位朋友通了两次电话。
准备写个下篇。
但是，本身就是酒桌上的闲话，也没啥提纲性，属于想到哪里聊哪里。
所以文章内容就比较散，这也是没有办法的事儿，大家原谅吧。
2另外，写之前还有个事儿，给大家说一下。
很多人担心这位朋友接受这样的“类采访”，是不是违反组织纪律，是不是会受到批评？首先，感谢大家对他的关心，我写上一篇文字和本篇文字，在和他谈话之前，这个事情都已经讲明了，他也是知晓了。
稿子发出前，他自己亲自审核过了，删除了一部分敏感信息，基本上符合发布要求。
而且，他告诉我，他们单位为了沟通民意，有时候还会通过一些本地自媒体发出一点“准官方”对于市场的声音和影响，只要符合“房住不炒”的大原则，只要不违反保密原则，问题都不大。
都2021年了，官方远没有我们在社会上一些朋友想的那样“封闭和保守”。
3先从2018年6月那场调控开始说。
说实话，那场长沙625的调控都把所有人都惊住了。
因为，整个宣传口径，高度之高，用词之狠，决心之大，在近30年中国调控史上极为少见。
6月19日，《湖南日报》大篇幅痛批长沙楼市乱象，称其“调控政策前后不一，强化看涨预期”。
不仅如此，《湖南日报》甚至将其类比为“新中国成立之初，一些不法资本家试图通过囤积居奇、哄抬物价、扰乱市场秩序，挑战新生的人民政权”。
当时，所有的人都把注意力放在了“敌我矛盾”等用词之上，而很少有人关注到为什么是《湖南日报》刊发，而不是《长沙日报》刊发。
实际上，这就是湖南省府和长沙市政府打的一个配合。
大家知道，基本上所有调控落地都要集中在市府的房管局和相关部门，而省府相对压力较小。
（开发商90%的开发手续都是和市府房管、规划、土地、建筑等主管机关相关联）。
因为在《湖南日报》反炒房社论出台之前，大家都预见到开发商的反感和施压，用《湖南日报》刊发，意思很明显就是省府要求市府出台调控。
当市府面对开发商的压力之前，也能够有所说辞——“这是省府的要求，我也没有办法”，而绝大多数的开发商是不能直接和省府打交道，也就没了施压的空间。
这是一个非常经典的省府+市府，共同调控，共同抗压的案例。
4上一次的文章中，很多朋友反映长沙供需并不是所说的那样处于——供不应求的状态。
我确认了一下，有一定的道理，一些板块确实供大于求。
但，截止今年年中，长沙市整体库存库存量523.75万方，去化周期5.2个月，整体库存应该算供不应求。
只不过有些板块稍热，有些远郊板块偏冷，而这正是长沙房管局有意实现的目标。
板块量少才好提价，板块量大的开发商才有降价的动力，通过部分的市场调节，实现两个目标:第一目标：核心板块库存较少，可以开发优质资源项目，提升产品质量。
同时开盘热销，也能拉动市场关注和热度，不至于全市整体太凉。
第二目标：偏远板块库存较大，竞争激烈，开发商让利促销为走量首选。
刚需产品占据区域主流，解决的就是首次置业的问题，胜在便宜。
而且，有一个经验——打造明星板块，少推明星项目。
通过各种调控，让所有开盘项目的开盘去化率能够“窄幅波动”，不能出现所有人都在一个项目中的“万人打新”，形成公众聚集效应和事件，类似于深圳当年华润润玺项目的问题。
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