未来一线城市的房租，必然会继续上涨。
央行发布的第二季度《中国货币政策执行报告》提出了一个很有意思的观点：租金是影响住房价值的核心变量。
租金对于住房价值来说，肯定非常重要，但这一次，将租金作为影响住房价值的核心变量，这是明显在为看多房地产呼喊。
就报告中关于租房的几点内容跟大家做个分享：其一，资产有价值，是因为会带来未来现金流收益。
住房的价值主要受未来房租折现的影响，房子的居住属性和总体稳定的房租折现决定了房产的底价和基础，同时也会受未来房价涨跌预期的影响。
这两年，房价预期发生重大变化，市场利率水平和贴现利率也趋于下行，房租折现对房产价值的影响愈发受到关注。
“租售比”，即房租与售价之间的比值，是衡量住房价值的简化指标，近年来总体回升，有市场机构测算目前一线城市租售比已接近 2%水平。
这几年，因为口罩时代和其他因素的影响，房租增长开始放缓。
未来，随着经济恢复发展，长期来看，租金会继续上涨。
以北京为例，这两年，虽然房价下跌了，租金也下跌了，但租金收益反而提高了。
如果未来租金恢复到之前的增长水平，跟固定的买房成本比较，租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至 3%以上，将高于多数资产回报率。
随着现在银行收益率降到2%以内，房租收益的优势，会越来越明显。
其二，住房租赁产业是未来房地产市场发展的重要方向。
央行报告里认为，租房租赁产业非常重要，也是未来房地产发展的重要方向，不可忽视。
尤其随着房地产市场供求关系深刻转变，中国存量住房规模已然很大，从需求端和供给端两个方面来看，住房租赁产业是未来房地产新发展模式的重要方向。
从需求端看，近年来不仅是低收入群体，新市民或是刚毕业参加工作的青年人，对“好房子”的租赁需求也在上升。
有市场机构测算，未来我国有租房需求的人口超 2 亿人，市场潜力较大。
从供给端看，过去我国提供租赁住房的主要是个人，近年来随着租售比的回升和融资运营成本的下降，住房租赁产业的商业可持续性在增强，越来越多的住房租赁企业进入市场，规模化、集约化经营，将有助于提供更优质、稳定的租赁住房服务。
以上是报告里的内容，然而，从北京的住房租赁市场来看，目前的形势，并没有报告里说的这么乐观。
近半年来，北京住房租赁持续保持高位，供应量保持在9万套左右。
从8月的数据来看，某个大中介网站上的出租房源有9万套，其中整租的7.5万套，合租的1.5万套。
今年5月23日，租赁房源是9.2万套。
三个月时间，下降了2000套左右。
然而，在过去的5、6、7三个月，恰好是租房的热季，租房市场库存量都没有下降多少。
当租房市场进入淡季后，库存量下降难度就更大了。
长期来看，北京的住房租赁市场看好，短期来看，住房租赁市场压力很大。