房观察1月12日讯今日，延迟上市交易的成都锦江区娇子大道旁宗地再次上市交易，最终首创以5420元/平米楼面价抢下该宗用地。
不过从目前该片区呈现情况来看，本次首创一举抢下的宗地成交价偏高，为惯于在营销时打价格战术的首创增加一定挑战。
继娇子立交旁一宗小体量二类住宅用地两次惨遭流拍后，原定于2014年12月29日上市拍卖的娇子立交以南，成龙路以西的二类住宅用地延迟到今日上市交易。
最终该宗用地被重庆首汇置业有限公司拿下，据悉该公司为首创置业重庆一项目公司。
去年，首创置业在几乎面临无米下锅的临界点时拿下成华区驷马桥一宗用地，稍解无地之渴，拿地后首创快速开发该宗用地，仅用3个多月时间便完成前期一系列工作，项目在去年11月便迎来开盘。
区域成熟 地块具有一定发展潜力本次首创拿下的宗地位于锦江区成龙路街道华新村2、7组，地块净用地面积大约为36.3070亩，地块属于二类住宅用地，起拍楼面价为4200元/平米，相较于在去年年底两次流拍的小体量住宅用地起拍楼面价每平米高出300元。
该地块与卓锦城、华都美林湾等项目相邻，同属于娇子立交片区内。
比邻成龙路，与三环路相邻，宗地靠东的方向与川渝中烟工业公司成都分厂相邻，相距三圣乡不到2公里。
周边公共交通配套较为完善。
从目前该片区呈现的项目情况来看，区域产品基本上为刚需产品。
本次出让的宗地面积相对来说较大，且不受任何规划指标，开发商自由度更高，后期产品可发挥空间较大。
观察家智库专家、西南财经大学经济学院副教授刘璐此前发布的土地溢价测算显示出让宗地两公里范围内如有学校或者名胜风景区对地块会起到一定程度的溢价。
该宗用地未来潜力较大，也有一定溢价空间。
高策新源市场总监叶强分析该宗用地表示，目前成都区域三环两侧的地块位置都不错，娇子立交周围的土地供应和产品后期销售还不错，供销两旺。
目前娇子立交板块也算得上市成都重要的住宅板块，市场接受度较高，成熟度相对较高，是个不错的住宅板块。
也有不少房企大佬对该片区的宗地有拿地意向。
周边竞争大 成交价偏高虽然宗地具有一定的优势，但是由于近年来，娇子立交周边板块发展迅速为该片区宗地后期带去较大竞争压力。
房观察数据研究中心监控该片区周边信息显示，距离娇子立交不远的航天立交外侧即目前的成都东村，由于地铁2号线的开通以及绿地对伊藤洋华堂的引入让整个片区发展迅速，近年来一直是开发商热衷进驻的区域。
且该片区相较于娇子立交片区的宗地交通配套、生活配套都更为完善。
从目前来看，未来航天立交范围政府规划支撑也比娇子立交旁更好。
如此一来，娇子立交周围的宗地如果后期项目呈现，周边区域所带来的巨大竞争自然难免。
叶强对于目前该片区未来会面临的压力情况表示认同。
他认为，现在进驻该片区压力肯定很大，开发商在面临巨大的竞争压力下，未来的产品最主要是根据地块的大小和土地方面的指标来打造最合适的产品。
房观察数据研究中心对该区域监控数据显示，此前航天立交及成都东村板块范围内土地成交楼面价大多保持在4000——5500元/平米左右。
而本次本次首创拿下的宗地成交楼面价为5420元/平米，相对来说成交价格稍微偏高，目前周边在售项目产品销售最高为8500元/平米左右，稍远一点的蓝润锦江春天此前销售价格一度保持在7000元/平米左右。
按照目前成都打造刚需产品常规成本计算每平米需要至少3000元，同时地块并没有任何商业来完成溢价，即是说该地块呈现后售价保持在8500元/平米才能保本。
此前有熟悉首创的业内人士就表示，首创在营销方面善于打价格战术，同一片区首先涨价和首先降价的基本上都是首创。
如此推算，拿下该宗用地的首创后期销售时在价格方面发挥空间较小。
土拍信息：宗地编号：JJ13(252):2014-125宗地位置：锦江区娇子立交以南，成龙路以西(锦江区成龙街道华新社区1、4组及村属集体)净用地面积：95662.95合143.4944亩用地性质：二类住宅用地起价楼面价：4200元/平方米成交价：5420元/平方米竞得者：重庆首汇置业有限公司溢价率：29.05%