青岛胶州湾畔住宅楼。
视觉中国/图曾一度销声匿迹的假首付重出江湖。
2024年4月2日，国家金融监督管理总局河南监管局对招商银行郑州分行及其两名客户经理开出罚单，理由是违规办理假首付个人按揭贷款。
这一轮处罚增多始于2023年。
低首付、零首付甚至负首付都是假首付的一种，意味着阴阳合同——购房者实际购买房产的成交价低于合同价，实际付出的首付也低于合同首付。
以深圳市坪山区近日推出的零首付楼盘为例。
推介此楼盘的中介向南方周末记者介绍，一套93平方米的精装户型售价为313.5万元，开发商照此与购房者签订购房合同。
按照深圳最新楼市政策，首付需两成，约63.5万元（贷款只能贷整数250万元）。
但实际上，其中购房者交5万元，其余均由开发商承担。
也就是说，房产实际成交价约255万元，与合同价相比打8折，但购房者依然能够按照合同价从银行贷款8成。
楼市正打响一场去库存战役，开发商和银行各出“奇招”，推出零首付、先息后本等一系列看似吸引人的措施，甚至获得了一些地方政府的支持。
这些做法降低了购房门槛，但也暗藏风险。
开发商想办法自2023年开始，一些开发商选择降价出货抢市场。
当年2月，深圳市龙岗区的楼盘信城缙悦城率先打出零首付宣传标语，引发广泛关注。
信城缙悦城位于龙岗区龙岗街道，分别在2022年3月和7月获得预售证。
信城缙悦城曾于2022年8月第一次推出零首付活动，购房者先付10万元，剩余的首付由开发商垫付，购房者在5年内还清即可。
被叫停后时隔半年，信城缙悦城再度推出零首付活动，这一次，开发商不再是帮购房者垫首付，而是直接送首付。
假首付曝光后，深圳市龙岗区住建局查封了信城缙悦城。
同在深圳龙岗，近日一精装楼盘采用“正常首付，返总价”的形式，变相实行低首付。
负责该楼盘的中介向南方周末记者介绍，购房者先正常付清首付，开发商会在房贷批下来后，按合同价的15%返还给购房者。
假首付活跃于多地，南方周末记者以购房者身份咨询后发现，惠州、武汉、嘉兴、温州、郑州、重庆均有这一情况。
有地方中介甚至直言，“当地几乎所有楼盘都是这么操作的”。
“一般做零首付的都是民企，他们需要资金活下去。
”华南地区一位房产销售经理对南方周末记者说。
房企没有直接降价销售，过去是因为限价令的存在。
各地都有相关监管办法，要求房企按照经备案价销售，具体规则因城施策。
如深圳规定，楼盘无论涨价还是降价都不能超过备案价的15%。
据多位业内人士透露，如今他们所在地的限价令已在悄然变化。
“秘而不宣。
”上述华南地区房产销售经理称，过去其所在区域的成交价不能低于备案价的90%，否则无法网签。
但2024年开年后，成交价可低至备案价的80%，如果还想降低，开发商可去房管局协商。
放在过去，开发商不会轻易选择下调备案价，这会影响整个楼盘的网签均价，若房价下降太快，银行或会抽贷。
不过如今开发商的心态发生了很大变化。
这样做的好处在于可以稳定市场情绪和交易秩序。
“目前市场不好，开发商肯定愿意降价，但也要考虑老业主的情绪。
”易居研究院研究总监严跃进向南方周末记者解释，相比于纯粹降价，零首付对购房者吸引力也更大，因为房价再降也得付首付，而零首付相当于把现金留在手里。
“更轻松的去库存”有的地方政府也支持低首付。
如山东胶州市（县级市，由青岛市代管）不久前提出，团购人员购买家庭首套房且收入相对困难的，首付款可按50%缴纳，由市住房服务保障中心协调开发企业，剩余50%首付款可缓交1-2年。
林刚在一家头部房企的山东分公司工作了八年，他告诉南方周末记者，据他了解，胶州政策还没有落地，按照目前公布的方案，购房者7.5%的首付来自开发商垫付，有可能会面临信用风险。
假首付是违反金融信贷政策、监管机构明令禁止的行为。
早在2017年，住建部就会同人民银行、原银监会联合发布《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，并要求银行业金融机构加大对首付资金