在上一篇，局姐已经预告过，最近，我们团队已经开始佛山的城市调研啦！ 说起佛山，稍微熟悉一点的人就会知道，这座城市最喜欢做的事儿之一，是以“撒胡椒面”的方式，四处造新城。
掰手指头数一数，就能点出不下十个，神马佛山新城、三山新城、映月新城、北滘新城、西江新城、禅西新城、沥桂新城、三水新城、光明新城…… 绝对的阳光普照。
虽然新城数量多，但大都藉藉无名。
在过去十多年的探索中，真正崛起，成为佛山房价高地的新城，只有临广+城际轨交+金融后台产业导入成功的，千灯湖。
哪里会是下一个千灯湖？三山新城的呼声很高。
顺应大家的期待，今天，我们就翻一回三山新城的牌子。
讲真，三山新城的位置，是真不错。
毕竟，这儿和千灯湖一样，有临广地利之便，位于南海区的东部，在南海、顺德以及广州的荔湾、番禺交界处，与广州南站一桥互联。
在有的地方，只要地势稍微高一点，几乎可以直望广州南站。
位置好，轨交也很便利。
南海新交通和佛山2号线两条线路开通之后，三山新城是可以直接连通广州南站这个交通大枢纽的，从南站枢纽无论换乘市内外线路都很方便。
可以说，未来交通的便利程度远超已经运营十年的广佛线。
更完美的是，这两条线路已经熬过了漫长的建设期，南海新交通据说今年底前可以进行调试了，而佛山2号线预计明年搞定。
局姐在调研的路上看到，南海新交通的轨道已经架好，车站也开始拆脚手架了。
这还不算，产业看上去也很牛逼。
三山新城是三龙湾的一部分，而三龙湾的定位是“高端创新集聚区”和“广佛融合发展引领区”，简单点说，这儿不但临广，还要和广州融合发展，而且布局的产业规划，大都是当下最火的——科创。
抱广州的大腿不算，三山新城还打造了一个“佛山+香港”的模式，按官方的说法，是希望形成总部企业+民营企业总部+核心香港城，形成佛山制造与香港金融商贸服务的结合，与香港合作发展创新金融发展空间。
而且，三山新城并没有光说不干。
许多大项目都已经实实在在的动工了。
光是2019年一年，就有小十个项目在推进。
总之，一年之后，等我们去调研的时候，走在三山新城的路边，随手一拍，就能拍到带着“粤港澳”、“科创”字眼的办公楼。
高端大气上档次的季华实验室也已经封顶了，明明白白地摆在那里。
虽然还没有投入使用，但凑近一点，是可以看到内部装修的灯光的。
总之，在走进售楼部之前，除了因为集中修路架桥，交通令人有点崩溃之外，一切看起来都很完美。
走进售楼部之后，事情就变得不太一样了。
在这里，我们遭遇了一场“销售迷惑行为大赏”。
目前，整个三山新城有五个新盘。
保利华侨城云禧、龙光玖里江湾、万科天空之城已经开售，中交珑湾云城开始收筹，而中海文锦国际还没有开放售楼部。
在保利华侨城云禧的售楼部，一张产业图扑面而来，上面写着几个大字：打造佛山版前海！ 吓得局姐一激灵。
然而，这只是浮夸的一个开始。
作为科创龙头和“博士吸铁石”，季华实验室几乎是所有销售都会提及的重点项目。
但是这一吹起来，就没边了。
在距离季华实验室最近的万科，销售小姐姐是这么说的：“季华实验室是国家级实验室，未来会引入1000个博士，所以天空之城的业主素质，完全不用担心的……” 而保利的销售小哥哥更夸张，说今年年底之前，季华实验室计划引进3000个博士！ 所以，真实情况是什么样子？ 首先，季华实验室的级别只是省级，距离国家级还远着。
其次，根据佛山日报的数据，截至10月28日，季华实验室已引进海内外高端科研团队30余个，人员队伍规模达到885人。
最后，关于未来人才引进的计划，2019年底官方是这么公开表述的：“预计在三年内聚集超过1300名高端人才，其中博士超过200名。
” 所以，“年底前引入3000个博士”这种不可能的任务，张口就来，真的好吗？ 更叹为观止的，来自于龙光和中交。
龙光已经卖了一段时间了，售楼处门口的瓷砖都还没来得及贴好：销售大厅里，楼书就随便散在地上。
绕过这一切，销售小哥在沙盘边大夸自家楼盘高档，顺便怼了竞品万科天空之城是“低端人士住的”。
不但楼盘高端，旁边的商业配套澳门城也是非常的高大上，然后，销售小哥竟然接着说，会引入卜蜂莲花，当我们质疑卜峰莲花不够高端时，他说，嗯，也有可能是永旺。
哎？不对啊，刚别的楼盘介绍说，几公里外就有个永旺梦乐城准备开建，为啥这里又有一个永旺？ “那个早就没动静了，项目都快要取消了，根本搞不起来，我们这边澳门城搞起来之后，商业市场就饱和了，他们要做也要亏本的。
” 第一次听说在一个新城区，一个ShoppingMall建起来，就能让周边的商业亏本。
而中交比较特殊，作为南海新交通和佛山地铁2号线换乘站上盖的TOD项目，住宅建在盖板上，而且中间毫无遮挡。
最近的几栋住宅，到地上轨道的距离，只有30米，几乎挨着。
这引起了我们对噪音和抗震的疑惑。
小哥解释说，为了消除噪音，中交在轨道上花了两个亿做隔音减震，两个亿！嗯，你没看错，小哥哥真就这么敢说！而且，还说做的是三层隔音玻璃，所以“噪音对我们根本没有影响”！ 而当问到住宅建在盖板上，地震的时候会不会有问题时，小哥胸脯拍得啪啪响：“我们的盖板做了抗震，可以抗15级地震！” 局姐学识浅薄，不知道在一公里轨道上花两个亿来消音是什么概念，也没听说过15级地震，求助了知乎大神，发现对于这个震级，是这么描述的： 海洋全部蒸发，多细胞生物都灭绝了，你中交珑湾云城依然矗立不倒，佩服佩服。
更有趣的事情来自于容积率。
小哥很认真地告诉局姐，本来这块地可以密密麻麻建很多栋住宅，为了“给三山新城打造一个高端地标”，所以开发商自己宁愿少建一些楼，把容积率降到2.25，也要留出大片土地盖了两个公园。
局姐震惊了，第一次听说开发商自己定容积率！容积率不是拍地的时候政府已经定好的吗？ 小哥斩钉截铁地说：“不是啊，政府只给一个容积率的上限，比如广州的上限是6啊，开发商只要不超过上限就可以。
” 局姐转头就去找了当时拍地的消息—— 拍地文件白底黑字，所有的面积一算，容积率的上限就是2.25，这些公园啊，绿地啊，不都是拍地的时候就规定好了吗？ 用一戳就破的谎言去立开发商的人设，真当所有的买家都是小白吗？话说回来，摈除一切浮夸，这个片区到底值不值得买？又该买哪里呢？ 前面已经说过，从区位、产业以及配套设施建设上来看，除了道路比较狭窄（未来可能堵车）之外，没有明显短板；从房价上来看，三山新城各盘目前均价大概2.5-3.3万，比20分钟车程之外的广钢板块便宜一半，比起佛山的房价天花板千灯湖，也有明显价差。
而且，这个区域的热度刚刚兴起，五个盘都是首开，会给片区提供1.2万套的货量，随着后续开发商不断进入，整个区域的价格，一定有被抬高的可能。
从这个角度来说，现在入手投资，是有空间的。
但是，就如局姐在各家售楼部看到的那样，整个三山新城的规划和管理，都是偏混乱的。
没有非常统一的口径，人有多大胆，地有多大产，只要敢说，就有人信。
可是，产业的培育，不止是说说而已。
比如说，在三山科创中心，戴着“智慧大厦”帽子的写字楼，里面大都是建筑工程、市政设计、物流甚至游乐设备这些没有多少“智慧”成分的传统行业。
比如说，重点工程——电竞产业园建好了，却空无一人，门口堆了一大袋垃圾，隔壁咖啡店门头紧锁，看上去是真·荒芜了。
又比如说，万科拿了“香港城”地块，按要求必须引入香港教育培训机构、港式医疗中心以及其他香港产业元素。
但在住宅开卖时，一个香港的产业都没有确定。
反而在新城中，穿插着大片大片的工业园区，毫无转型升级的迹象。
所以，这里的产业到底是卖地的噱头，还是真的能形成科创高地和产业集群？这个，真说不好。
然而，退一万步讲，产业再不济，轨道交通完善之后，这儿成为临广的睡城是没有任何问题的。
毕竟，从广州南站到珠江新城，地铁只需要28分钟，未来从三山新城出发，经过南站到广州市区通勤，用时大概率比千灯湖还要短。
从这个角度，局姐建议，在三山新城买房，无论投资还是自住，优选轨道交通上盖的物业。
个盘来看，万科天空之城一梯两户的小高层是稀缺产品，但是毗邻南海新交通轨道的房子会比较吵。
龙光有江景，但没地铁，产品的细节超级一般。
中交算双轨道上盖，距离南站近，但周边村屋多，楼盘贴着轨道相当近，户型也比较大，未来感觉不会太好卖。
保利的产品品质感不错，价格也高，比较适合真正需要自住，而且有车的人。
最后提醒一句，在这个板块投资的外地人居多，买房之前，记得亲自核实所有细节，千万不要被销售的一张嘴给轻易套路了。
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么么哒。