作者：余飞01 | 深圳，破“6”了深圳房价，终于破“6”了，也即均价终于跌破6万元了。
这是乐有家最新公布的数据：7月过半，深圳乐有家门店成交数据显示，7月上旬二手住宅成交均价为5.9万元/㎡，对比6月下跌3%，也意味着深圳房价正式迈入“5字头”。
回望深圳楼市上一轮牛市到这一轮熊市，可谓波澜壮阔。
2015下半年，深圳楼市率先发力，成为上一轮全国楼市的风向标，均价从年初的3万多涨到了年末的4.5万元，之后六年，房价一路狂奔，突破5万、6万、7万、8万。
直到2021年2月，才见顶转向。
2021年2月深圳楼市率全国之先发布了二手房参考价，拉开了全国房价下跌序幕，深圳也成为了这一轮全国房价调整的揭幕人。
从当年2月份到如今，深圳的房价从8字头跌入7字头，再跌入如今的6字头，如今终于跌入了“5”字头。
在上个月分析深圳楼市的文章中，我说过，最近十年深圳楼市值得铭记的三个时间点，一个是2015年，一个是2021年，一个是2024年。
2015年带领全国上涨，2021年带领全国下跌，2024年之所以值得铭记，是因为深圳的房价很有可能穿破“6”字，进入“5”字打头时代，如今果不其然。
6月份的时候，深圳的二手房均价已经跌至6.05万元了，相比于2023年6月，下跌了15%。
一路下行的，又何止深圳。
过去一个月，本号分析过多个城市。
南京过去半年房价就跌了19%，均价跌至2.4万元。
苏州房价已经跌破2万元，6月份成交价为1.89万元/平方米。
广州房价整体回到了2017年。
北京房价回到了2018年。
杭州房价回到了2019年。
至于武汉、天津、郑州、南京，房价至少已经回到了2016年。
02 | 房价是怎么涨上去的上一轮房价，是怎么涨上去的？大背景，当然是中央强调的去库存，在那种背景下，降首付、降利率等各种大招都用上了。
具体城市，则又有所区分。
一线与强二线，主要是经济向好、人口增加、炒作需求推动。
弱二线与三四线，则主要是货币棚改支撑。
以楼市风向标深圳来说，上一轮上涨的推动力，是人口带来的需求暴涨，经济与产业强悍发展背后带来的热钱疯狂流入。
在之前分析深圳正在强补教育、医疗短板的文章中，我写到过，深圳之所以会出现义务教育阶段的学位巨大缺口，一个直接原因是深圳人口增长太快了。
2015年我来深圳的时候，深圳常住人口1408万人，到去年年末，深圳人口增长至1779万人，8年时间增加了371万人，平均每年增加46.4万人。
人口疯狂飙涨，对于深圳这样一座年轻没有医疗教育积淀的城市来说，配套很难跟上，由此产生了越来越大的学位缺口，以及令人诟病的公办高中录取率。
如果将时间跨度拉长，深圳从1979年立市到2023年年末，人口翻了56.6倍。
制图：城市财经；数据：深圳市统计局疯狂涌入的人口带来的必定是巨大的购房需求。
除了购房居住的硬需求外，还有随着产业、经济狂飙带来的疯狂的投资需求。
深圳过去的经济、产业、金融、科技、人口发展，有目共睹且举世瞩目，而这些都是建立在深圳对制造业、民营、科创的执着之上。
制造业方面，深圳前后经历了四次蝶变。
1979年宝安撤县设立深圳市，1980年深圳设立为国家经济特区，当时深圳只是一个南海边的小渔村，一穷二白，人口只有30多万，GDP只有1.96亿元。
当时中央只是抱着试试的心态，没有钱，只有政策给到深圳，让深圳大胆闯，大胆探索。
在这种背景下，深圳以香港为师，开启了飞速发展，创造了深圳速度。
过去四十多年里，深圳的经济发展路径也不断变迁。
最初是依靠出口代工，依靠“三来一补”的加工出口特区，开启了城市化序幕，并积累了原始资本。
深圳当年作为经济特区，其实没有获得多少中央财政的加持，中央主要是给予了政策，让深圳放开手脚闯。
在积累了原始资本和原始技术之后，深圳迈向了“深圳仿造”阶段，也就是山寨阶段，当时华强北的山寨电子产品遍地都是。
但仅靠模仿别人，永远只能跟在别人屁股后面。
于是在2005年深圳提出了“四个难以为继”，也即土地空间难以为继、资源能源难以为继、人口承载力难以为继和环境承载力难以为继。
所以，从这一年开始到2019年，深圳逐渐升级产业模式，摆脱以往的复制模式，走向自主模式，迈向了“深圳制造”。
这段时间内，深圳土生土长的企业华为、腾讯、中兴、大疆、比亚迪在世界舞台上崭露头角。
也正是在“深圳仿造”到“深圳制造”这段期间内，深圳加入了一线城市阵营，与老牌的北上广，组成了北上广深四大一线城市阵容，并在这段期间内，GDP先后超越了香港、广州，位居内地第三。
如今的深圳，GDP超三万亿，位居全国第三。
2023年深圳GDP为34606.4亿元，是1979年立市时的17656倍。
制图：城市财经；数据：深圳市统计局出口，深圳连续31年位居全国第一。
制图：城市财经；数据：各城市统计局产业能够实现蝶变，出口能够稳居第一背后，是深圳对科创的坚持。
世界知识产权组织之前发布“全球科技集群”的排名，“深圳—香港—广州”科技集群，被评为全球第二大科技集群。
这个集群的主要得分，是深圳的PCT专利。
深圳每年的PCT专利数量，跟全德国相当，且连续十八年位居全国第一。
制图：城市财经；数据：世界知识产权组织、康奈尔大学、欧洲工商管理学院基于这些，深圳才成为了过去十年人口竞争力最强的城市，并成为资本炒作的重要据点。
从数据来看，2013年深圳的金融机构本外币存款余额33943亿元，那一年深圳的资金总量首次超过广州。
之后差距越拉越大，到今年4月末，深圳的资金总量达到了133224亿元，翻了四倍。