大家好，我是冷大侠。
这篇文章本来是在2018年1月写的，但当时确实楼盘太少，交房的楼盘更少。
无奈只能放到看似交房楼盘很多的2020年，结果2020年运气不好，又遇到了疫情，貌似很多楼盘都有延期的现象。
2020年的交房潮也只能延迟到2021年才能发生。
但没有关系，提前看这篇文章后，起码你能知道交房必备知识，在明年交房前有所准备！开发商与购房者之间，扯皮最多的事情都跟交房有关！问几个问题，这也是网友提出来的，我猜各位一定是五脸懵逼的状态。
交房前规划局还验收吗？一般开发商说的五方验收和住建局的验收备案是一样吗？购房合同交付条件有写到建设工程竣工验收备案证明文件和建设工程竣工验收合格证明一样吗？就凭这几个问题，能回答的人必定不是专业人士，也是一个热爱生活，细心且周到的人。
能答出这么专业宇宙水平的问题，不简单呐。
这里略提一下。
此前，我们也科普过相关攻略，作为购房者收房前要看查看开发商文件三书一证一表：“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》；“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》；“一表”是指《竣工验收备案表》；开发商与购房者之前扯皮打锤拌经，最多的都是关于交房的。
然而，关于交房的东西太复杂，一般人都不懂。
所以，此文从现在开始，请带上脑子看。
否则，你大概是看不懂的！问题一：购房合同有猫腻，五方验收指哪五方？99%的购房者都是看不懂购房合同的，我敢这么说。
95%的购房者也不会仔细看购房合同，不信你现在拿出你的合同来看，保管每家都不尽相同。
购房合同里，有一项专门是约束交房的。
在2015年7月1日起正式实施的《四川省商品房买卖合同（预售）示范文本》中，第十六条第二款第3项中也有规定：交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。
五方验收指：该条规定建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、勘察、施工、工程监理五方单位进行竣工验收。
注意：这条仅是对商品房质量、装饰、设备标准的约定，并非对交房条件的约定。
有的开发商给你看的购房合同与《示范文本》不一样，比如说：如下图，这是德阳房帮帮网友提供的最近买房签的购房合同。
和标准版合同不一样，这倒也正常。
开发商为了规避一些交房风险，一般会采用合同技术防范措施。
比如说在购房合同中注明商品房交付条件为：取得【建设工程竣工验收合格证明】。
问题就来了，[合格证明]为何物？可以吃吗？别忘了，开发商合同技术防范措施还有一招叫补充协议！如下图：同样是该德阳房帮帮网友提供。
这份补充协议中，对购房主合同中第十五条的约定进行了补充。
大意就是，房子在五方验收合格后就可以交房了。
“建设工程竣工验收备案”不作为交房条件。
这位开发商朋友，似乎也太省事了！看到此处，可见由于开发商与购房者之间所掌握的信息不对称和经济实力的地位悬殊，开发商拥有远多于购房人的信息资源。
面对强大的开发商，你就像一只蚂蚁一样势单力薄，任其摆布，逆来顺受。
而买房子本身就要具有很强的技术和法律政策方面专业性，你不懂的话利益就会遭受侵害。
然后有一部分买房的人也很自作聪明，觉得不可能有人能骗得了自己。
根本就无视购房合同约定。
问题二：五方验收能否作为交房条件？同样是《示范文本》中，第十一条第二款有规定，交付条件需硬性满足：该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。
并且，在国务院行政法规《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
但是，德阳房帮帮网友所提供的合同中，开发商很明显已经把五方验收作为了交房条件。
问题又来了，既然五方验收不能作为交房条件，对购房者而言有什么影响？问题三：五方验收对购房者的损害冷大侠认为，五方验收合格既可以证明房屋主体部分合格，基本可以满足居住使用，这是最底线的交付条件。
对于购房者来说，所购房屋除质量合格外，还要具备规划、消防、环保等部门的认可，房屋周围的公共设施、绿化、物业管理等都要满足居住使用的要求，仅质量验收合格不能说明商品房已具备了交付使用的条件。
况且，商品房是由（建设单位）组织设计、勘察、施工、监理等单位进行建设的，说得不好听，一条绳子上的蚂蚱。
如果他们共同利益使然，就会置购房者利益不顾。
特别涉及逾期交房要承担的包括违约金、名誉损失、运营成本等方面的损失。
作为开发商，最有利好的交房条件就是“五方验收合格”后，然后必备的水电气暖等基础设施配齐，满足居住使用条件，即可通知交房。
再者，只有开发商与其他四方不是利益共同体，开发商才会锱铢必较于房屋的建筑质量。
比如学校建设教学楼，学校对教学楼的竣工验收当然会十分严格，因为教学楼不是出卖给第三人的，而是建成后自己使用的。
可惜购房者并不懂怎么验收，如何信服五方验收？还有，单凭五方验收违背了《城乡规划法》、《建设项目环境保护管理条例》、《中华人民共和国消防法》等多项规定。
商品房买卖合同是开发商提供的格式条款，购房者没有修改余地，合同约定房屋经五方验收合格即交房使用，属于免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的的格式条款。
另外，在四川《示范文本》里明确了交付首要条件就是取得工程竣工验收备案表，并没有“五方验收”显而易见，“五方验收”是由部分开放商自行添加上去的，利用买房人法律知识、相关信息欠缺而设置的。
问题四：竣工综合验收合格证在建筑市场范畴所讲的建设工程合格可以直接理解为经过五方验收合格就确定为合格工程。
但在房屋买卖合同范畴内，合同约定交付房屋不完全等同于建设工程的交付，还包括更广阔的其他专项验收，其实就是一项综合验收。
也就是我们在开篇就提到的很重要的一项：“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》！综合验收里，还有哪些验收环节呢？档案验收、分户验收、节能验收、安全验收、竣工验收、人防验收、规划验收、规划验收、消防验收、防雷验收、绿化验收、环保验收、电梯专项检测等等。
其中，有些验收涉及到法律强制规范。
比如，消防验收：《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。
规划验收：《城乡规划法》第45条该条规定：县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实；未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。
总结交付的法定条件是什么？看合同！合同怎么约定的，就按照约定交付。
如果依据那些管理性的强制规范跟开发商打官司，败诉可能性比较大。
所以，最重要的是在买房之初，就看清楚合同约定。
如果有异议，提出来。
但是，如果你觉得开发商提供的购房合同很“霸王”，你想修改。
但，开发商99.9%都不会因为你一个人有意见而修改合同。
开发商不同意，怎么办？你可以选择跟他说拜拜：我怀疑有内鬼，交易中止。
但这会有新的问题产生了，什么问题？对不起，今天我不想告诉你。
记住，你有选择的权利。
最后！请问，什么叫专业！这些专业的知识，中介会告诉你吗？开发商会告诉你吗？亲戚朋友会告诉你吗？你不懂的，我懂，我们教你啊。
你不会的，我们会，我们帮你把关呀。
你不找我，我有什么办法。
而且，我们没有义务与责任！请在买房前选择专业的人士咨询。
关注德阳房帮帮，买房不被坑！