原创 洪楼News箭侠 洪楼News 今天大家好，咱们接着悦城上篇继续聊，没看过上篇的朋友可以去微信公众号洪楼News看。
后台看到那么多关于悦城的回复，小侠感激涕零，码字的速度仿佛添置了涡轮增压。
话不多说，画面先拉到这栋楼，竖立在南昌市保育院九龙湖分院对面。
绝对的庄严肃穆，绝对的光辉正义。
硬朗的流线，严谨的配色，看到它的第一眼小侠脑壳里就在循环播放社会主义核心价值观。
有小伙伴知道这几栋楼是干什么用的么？ 沿着老路往回走，路过了绿地悦城的商业街区。
小侠停下脚步，讲一讲绿地悦城的商业吧。
01、悦城各区及配套解析绿地悦城商业如今城市规划下的商业业态主要分三种模式：沿街（内街）模式、开放式街区商业、商业中心第一种是沿街（内街）商业，俗称底商。
以单层设计为主，这些商铺单体都不算大，所以业态以小餐饮、中介、小超市、五金门窗店为主，如图中橙色。
第二种是开放式街区商业，如图中绿色部分，商业体量和规模会更大一些，可以承载更多的商业业态，比如农贸市场、中小型超市、培训学校等等。
辐射的范围也更加广一些，做周边多个小区的生意。
第三种是商业中心，比如明园那个大型商业，进度有些慢哈。
绿地悦城可谓是集成了三种，自带了两种，不过个人感觉绿地的街区商业设计的不咋地。
三层楼的设计，单栋楼面积也大。
理论上能做的业态就比多，但是有些也用不到这么大。
银行区域办公地、小企业办公楼、大型培训机构这些还行。
这是E区西北角的街区商业，这个转角有个便民服务站，真羡慕，我们家怎么没有这种配套。
这个街区商业只有这个角没有入口，其他三个都有出入口。
悦城农贸市场设置在西北角的二楼，拾级而上，一路咔咔狂拍。
小侠边走边想，为啥农贸市场要放在二楼，还得步行而上。
想过推着宝宝车出来买菜的奶奶们的感受吗？ 可能是疫情还没完全结束的原因，里面开的摊位不算太多，价格还好（小侠跟老罗都买了点水果）。
商业广场的中间是个绿化带，做了点装饰，各栋商业楼之间没有完全连接。
只能靠二楼的人行道，还没有完全围合。
你想从西北角到东北角去，要绕行一大圈才行。
这个商业估计没有统一招商。
吐槽一个点就是一楼、二楼的连接不顺畅，三楼也很难触及，对于商业价值来说，楼上大打折扣。
街区商业的动线不顺畅，就有嗲子甘南，等人气上来强行打通气血吧。
一楼空置的店铺有的直接变成了纸壳转运中心。
现在新区的各种商铺实在太多了。
从西南口出来溜达一圈发现最火的是这个永辉超市。
小侠在上海路那边也看过这种小型永辉，现在跟旺中旺、好邻居一齐成了街商超市的三巨头。
小侠找朋友打听了一下，悦城商铺目前租金大约是50~60元/平/月，比周边的几个新城都低。
悦城的入住率不算低，可是周边的楼盘有的没有交付有的入住率比较低。
光靠一个楼盘自给自足式的消费力，开店的老板很难做到高利润。
然后因为开的店业态不丰富品种不高级，悦城业主除了一些简单的生活需求，也不太会在周边商铺消费，两边都为难。
等以后整个国体板块热闹起来了，情况应该会好很多。
悦城的商铺主再熬一熬，春天快到了。
然后整个悦城最该期盼的还是明园三期的商业，有了它就不用千里迢迢的去万达茂或者山姆了。
再加上传说中的华润万象天地，想想都觉着美。
这个美梦多久能实现呢？绿地悦城D区告别绿地商街，继续看房子吧，这才是正茬，先从D区开始。
上篇说了整个悦城在地图里的分布是一个“7”字，看就像一把手枪，那么位于西南角的D区就是扳机。
D区的九龙大道对面就是江西省妇保九龙湖分院。
D区业主从东门出发去龙岗站坐地铁，和去国体中心站都差不多，基本上都是1公里，是各区中最远的。
因为进不去小区里面看，所以没有太多可说的地方。
悦城是带暖气交付的，小侠就在这里插播一下关于绿地悦城供暖设备的故事，挺多小伙伴关心这个的。
威能牌的壁挂炉，约占全球四分之一份额的品牌，不过款型相对来说已经很老了，毕竟过去了这么多年。
管道是这样的，还能看到裸露在外的压力表。
暖气片，三大主件的展示就到这了。
这些设备当初的一手房业主都是有的，但是有一部分业主觉得不需要，就直接把设备低价卖回给了供应商，权当开发商给的现金优惠了。
所以现在买二手房的朋友会发现怎么有的房子没有壁挂炉。
至于为啥要把这套设备卖了，肯定是不好用咯。
每间房得加装暖气片，实际用的时候又不够暖和。
一个月几千元的燃气费去供一个不够暖和的设备，除非是对这套设备有特殊的情怀，我想不到第二个继续使用的理由。
那位悦城朋友可是聪明的紧，用了一天发现这套取暖设备是个假把式，立马把壁挂炉摇身一变成热水器。
真好，又可以少买一样电器了。
再一张远眺西客站的图里结束D区之旅。
微地段分析1、D区位置一般，离明园商业少年宫较远。
2、离地铁站最远，去龙岗站比国体中心站差不多。
3、离省妇保九龙湖院和外国语高中最近。
小结D区在各区中特色最不鲜明。
微地段上非常中庸，到两个学校的距离差不多，到两个地铁站的距离也差不多。
比如A区够不上四号线，但是2号线很方便。
D区就是各项资源都能沾边，但是都不近。
绿地悦城E区沿着高铁高架旁边的绿化带往北走，马上开启悦城E区之旅。
悦城南边三个区的最南边一直是悦城低价房源的聚集地。
原因就在于离铁轨太近，有噪音。
可现场一看，绿化带挺宽的。
打开手机地图一测，离铁轨最近的楼栋大约130米。
高铁经过的噪音还算能接受（在这个路段，列车是慢速行驶），普通列车经过的噪音会大一些。
以前小侠和老罗曾经去测过华润凯旋门的噪音，在离铁轨最近的一栋楼里（50米），列车经过噪音大概在55大60分贝的样子。
详细的视频可以查看洪楼噪音专项测评。
噪音这个事，在意的人很在意，不在意的其实还好，封阳台的时候用上双层玻璃，影响并没有那么大。
E区位于整个悦城的中间位置，对面就是少年宫，my favorite 配套。
离地铁站、小学、初中距离都相对适中。
先欣赏一下悦城E区的美景，看完大伙就跟着小侠坐上时光机，回到几个月前的悦城。
看看E区里面是什么样的（疫情什么的太讨厌了，小侠最喜欢的实地探盘都探不了，急的小侠嚓jio）。
悦城的门禁挺严格的，有登记制度，但外来人员尾随业主进校区也不难。
听说目前在升级人脸识别系统，现状会有所改善。
E区的绿化属于简洁清爽型的，没啥花里胡哨，各个区都大同小异，不过尤其爱用排竹。
在小区的边缘地界摆置排竹，保护业主的隐私。
小区内的游乐场，中规中矩吧。
看的是一套三楼的143平户型，南面的大阳台让小侠很心水，二楼的业主还多了一个南面的露台。
再次吐槽一下悦城的墙暖设备，工艺材料都有点粗糙。
这套三楼的光线都还可以，客厅的采光OK。
可能是因为楼栋在E区的东边，旁边是大马路，没有建筑物遮挡。
所以低区楼层都有这种采光。
而在E区的西边，图中整栋楼的东端某些时刻都没有阳光。
微地段分析1、E区地理位置偏中心，去哪距离都还可以。
2、离少年宫和国体中心较近。
3、E区的楼下商业最便利，永辉近啊。
小结E区的生活气息比较浓，各项配套离的比较近。
价格在悦城各区中算比较低的，性价比挺高。
E区的北区这一块，感觉不错。
绿地悦城F区 现在开启绿地悦城评测的最后一站。
悦城F区位于整个绿地悦城的最东端，悦城手枪的枪头处。
悦城F区是离赣江最近的一个区，这个角度的江景，就问大家它美不美。
东北角的那栋楼看江完全无挡。
一条商业街把悦城F区均分成南北两半。
悦城的生活气息是越来越浓，每次去悦城都能看到一点变化。
进入小区找了一套靠三清山大街的房子看。
悦城的绿化看起来蛮舒服，打理的也比较整洁，遗憾的是基本没什么水景，而且各区之间没一点变化。
上帝视角看悦城，挺壮观的。
从北卧室往外看，悦城E区、少年宫、明园商业依次排开，三清山大道一片郁郁葱葱。
说这里是鬼城，合适吗？ 从南阳台往外看，铁轨、双外国语，利好利空都在眼前。
小伙伴们看到了画面右侧的基站信号塔吗？听说悦城业主因为怕辐射影响，不让通讯商在小区附近建信号塔，导致进出扫码都困难，有这么一回事吗？ 九龙湖广袤的土地，以国体片区为光源点，向南向西一直延伸下去。
在这里，看到了无限的希望。
南昌要最大做强，这一极是重中之重。
如果能把丰樟高融合进来，南昌的腾飞梦就有希望了。
微地段分析1、F区离江最近，未来到江边公园最便利。
2、F区的便利程度略输于E区。
3、与九龙湖滨江片区融为一体。
4、外圈底商较冷清。
小结F区在悦城最东端，又隔着三清山大道这条主路，给人一种与其他各区分离开的感觉。
所以单价略低，地段上略有差距，其实居住体验上也不会差很多，门槛好上车。
九龙湖外国语初中悦城六区终于逛完了，小侠的腿也快迈不动了。
下次还是得骑赤兔马来踩盘，高端大气又省力。
悦城的终极配套双外国语还没探完，好意思倒下？赶紧充值一波鸡血，继续踏上行程。
先看下九龙湖外国语初中吧。
学校位于向蒲铁路以南、龙兴大街以北，三清山大道以西。
悦城E区的正南测，隔着一条铁轨桥。
占地面积63429.77m2，总建筑面积41392.63m2（含地下建筑面积4679.27m2）。
学校规模很大，规划有60个班，学生人数约3000人，配备教师约180人。
学校主要建筑包括：3栋5层教学楼，1栋5层艺术楼（1层设有卫生保健室），1栋5层实验楼，1栋5层办公楼，1栋2层体育馆（1层设食堂），1栋2层图书馆，1栋2层报告厅等。
再看看悦城西门，远处就是万科翠叠园。
想想外国语九龙湖学区内楼盘的属性。
绿地悦城、万科翠叠园、九龙湖花园等等，聪明的小伙伴是不是已经看出了点端倪。
九龙湖校区目前也是外国语学校重点打造的校区，硬件OK，师资给予倾斜。
坊间传闻，挖了雅苑路二中的高手来，听外国语学校内部消息也蛮看好这个校区。
去年外国语初中桃苑本部的重点率排所有公立初中第二名，九龙湖校区会不会复刻成功。
不过这一切都是猜想，几年后，中考成绩见分晓。
是骡子是马，一验便知。
外国语高中部高中不属于义务教育范畴，也没有学区房这么一说。
小侠就简单说几句。
外国语高中九龙湖校区是从桃苑校区整体搬迁过来的，17年春节后开始启用。
校区占地175亩，投资达3.1亿元。
学校现有教职员工274人，其中博士 1人，硕士 49人，本科 223人。
英语和语文是学校拿手学科。
19年高考一本率50.3%，二本率92.4%，6名同学录取了清北。
上帝视角看外国语高中部，蔚为壮观。
外国语高中的校门与外国语九龙湖初中部西门正对门。
现在的校区真大，硬件条件没得说。
02、悦城整体价值分析绿地悦城的所有评测就到这里了，小侠把肚子里关于悦城的货全部抖露出来了，现在做一个小总结吧。
一家之言，权当抛砖引玉，有什么说的不好的大家多多指教。
悦城总体解析1、绿地悦城位于九龙湖片区的桥头堡位置，地理位置优越，悦城毗邻西客站，高铁外出便利。
2、悦城周边路网宽阔，交通较便利。
但是区域属于南昌的西南端，与红谷滩其他三片区、朝阳、象湖滨江等新城区联系更紧密一点。
悦城可以享受到2/4号线。
3、悦城学区资源大家预期很高，南师附小+外国语初中的配置已经出现了学区暴击。
幼儿园配套不足，虽然小区内有保育院配套，但是你懂的，一般人读不了。
4、悦城周边商业配套目前较匮乏，小区周边的底商和中心商区总体抖较冷清，商铺租金一般。
还是需要等待九龙湖整体入住率上升。
5、悦城以小高层居多，各区房子的外形、园林、户型、品质都几乎相同，更多的是地理位置的细微差异。
6、悦城的绿化较普通，但修整的比较干净，缺乏变化，水景也很少。
7、悦城的户型143平的三房起步，还有211五房和222四房。
整体户型段偏大，各个功能区单体面积也较大，适合改善型居住需求者。
8、悦城属于临江区域，自然环境不错。
周边有少年宫和国体中心这样的硬核配套。
9、悦城的整体房屋设计偏传统，未来面对其他新房的竞争，压力会越来越大。
但是地段的价值会与日俱增。
10、悦城的二手房均价为1.86万，户型越大，单价越低。
270万的上车价更适合中产阶级的改善需求。
核心价值含Z量！正因为这点，悦城的配套才能这么全、这么高标准，这么迅速的配齐。
即使不少原房东都选择了放手，但如此高总价接手悦城的客户同样是非富即贵。
有些房源还是老Z与新Z的传承。
这些家庭殷实的家境，本身又是“科举”的收益者，对于学习考试的重视程度可想而知。
家学的传承会反哺到子女后代的教育中去，校园的氛围相比还是不错的，会是一种良性循环！小侠看过一个统计，各地高考状元父母工作统计，比例最高的就是公务员。
随着九龙湖的深度开发，悦城的地理位置优势会越发凸显。
双学区也将在未来几年的考试中验出真金度。
悦城在未来的两大不确定性是：学校成绩、品质能否持续（现阶段维护的还行）。
总结一下：如果我有钱，配套齐全的悦城一定是我的优选目标之一，可惜......有钱真的太难了。
03、悦城各区横向对比小侠对了绿地悦城整体的价值是非常认可的，最后的最后对各小片区做个对比吧。
希望对真正想买悦城的人起到一点帮助作用。
各区对比1、离地铁距离：A区＞B区、C区＞E区、F区＞D区2、离小学距离：A区＞B区、C区＞D区、E区＞F区3、离初中距离：E区＞F区＞D区＞B区、C区＞A区4、生活便利度得分：E区＞F区＞D区＞B区＞A区＞C区5、安静度：C区＞A区、B区＞E区、F区＞D区6、价格A区最高（高接近40万）、B区次之，D区、E区、F区差不多，C区不讨论。
悦城各个区的差别其实非常细微，小侠是强行对比一下。
如果硬要让小侠选一个，我觉得E区性价比最高，F区也还行。
270万都拿不出的小侠，对310万起步的A区就只能酸了。
关于绿地悦城的攻略就到这了，说的不好，大家多见谅多提建议。
下一步准备啃绿地国博城这块南昌最硬的骨头了，大家敬请期待。
PS：下周争取梳理出各位大佬都极度关心的明园三期内容。