Part. 1「关外房价对比：深圳和上海」星球提问：2023年4月提问：为什么上海能产生唐镇莘庄这种外环10万+的片区，而深圳却很难？深圳的10万+总是集中在关内那一片，片区之间等级森严；而上海却可以捅破天花板，在外环点状分布？深圳的产业相比上海是聚集程度更高吗？回复：你这个问题提得非常好！要对上海的核心的高新产业要有非常深刻的认识。
1. 唐镇和莘庄都是目前上海最核心科技产业高地的购买力外延，唐镇这边是张江高科，是目前全国第一的集成电路产业园区，汤臣高尔夫的顶豪产品基本上可以直逼深圳湾。
再加上近些年迪尼斯的效应带动（目前国内第一家迪士尼），川沙，周浦、唐镇房价都因此受益。
唐镇其实像类似于后海板块，很多也是承接科技园的产业消费力，也能够与浦东顶级的片区搭边。
2. 莘庄这边是漕河泾开发区的产业带动，漕河泾作为上海第二大本地高新技术企业集中营，主要在系统集成上，IC芯片设计上都有规模效应，漕河泾开发区本身是没有住宅产品的，房价最大的产业利好其实就是莘庄和闵行，而莘庄又有很多低密度的别墅产品，综合宜居性是非常不错。
3. 深圳之所以你看不到没有捅破天花板，核心的原因还是产业的天花板没有捅破，深圳的南山科技园是有产业天花板的，在商业价值上可以排名全国前列，因为刚上了人口红利期的互联网时代，但是从产业升级上，路是越走越窄，缺乏顶尖技术及人才，包括能够造血的顶级学府（而上海的张江高科和漕河泾却有着像复旦大学，华东理工等优质学府，而深圳大学也只能靠马化腾充金币维持脸面），上海的产业分布相对比较健康，尤其是高新科技这块，不会像深圳这样集中，你想拿收入过2万以上的技术岗位，除了坂田的华为，也只有的科技园了。
而上海在很多科技板块块都可以实现。
4. 深圳这样的高聚集产业有它的优势也有它的劣势。
高爆发力高增长，但是导致产业升级投鼠忌器，未来的产业升级，需要大量新的产业集群，土地供应，企业运营成本上了，除了华为这样真正的科技企业外，其它企业家也不会把心思花在砸科研上了，只能像我们柳大师一样去做一些投机取巧的倒把买卖，化腾哥一样搞花架子拉动内需搞奶头经济，创造更多就业岗位，所以在核心产业上，科技园已经不具备优势了。
5. 这个例子，同样值得深圳布局者深思。
虽然上一个10年，深圳的高增长是跑赢上海的，但是在产业厚实程度，再下一个十年的依然要下很大的功夫。
深圳多中心的顶级产业，尤其的科技性产业升级，势在必行，而不能吊死在南山一颗树上，目前在集成电路半导体这块已经是彻底输给上海至少10年，未来所有的高端创造的底层都