1一直以来，听到最多的声音就是这个区域的房价便宜，翻一倍比贵的区域的房子翻一倍容易。
比如：从1万涨到2万比2万涨到4万容易。
听着似乎很有道理，但实际上是把房价涨跌的底层逻辑弄错了。
经常有外地的粉丝问我：珠海哪里的房子有投资价值？一般我的回答是，如果预算足够，纯投资可以首选横琴。
但有些粉丝觉得现在横琴已经5万+，已经太贵，＂房住不炒＂的环境下，房价涨幅已经不大。
某些区域才1万+，未来应该有升值空间。
在这个房子已经开发过剩的时代，买家们也开始变得谨慎起来。
因为今天的选择，将影响你未来10年家庭资产的价值，也是拉开你与身边人财富距离的筹码。
而且买家们也被教育过了，知道房子已经不能乱买。
今天我们来聊聊，现在房价涨跌的底层逻辑。
房地产的上半场：98年房改后，房价连续涨了20年，全国人民都知道了，那是一种货币现象。
货币严重超发，房地产作为储水池，天量的货币进入了房地产，房价自然就涨了。
当然房价的涨幅是多方面的，有人们对改善居住面积和环境的需求，有城镇化的推进等，那是个闭着眼睛买都会涨的时代。
现在是房地产的下半场：2018年，央行开始了去杠杆，连续2年m2增长在8.1％、8.7％，与之前M2增长15％相比，降了差不多一半。
市场上的钱少了，流入房地产的钱自然也少了，所以房地产告别了全国普涨。
今年因为受新冠疫情的影响，一季度也放水了，m2上升至10.1％，但对房地产的调控并没有放松，而且央行一再强调不会搞大水漫灌。
所以货币已经宽松了，信用仍然是紧的，房价没有整体大幅上涨。
但北上深一线城市上涨明显，珠海总体平稳，部分内地三四线城市下跌。
得益于中央建设粤港澳大湾区的规划，再加上珠海自身美丽的容颜，而吸引着越来越多的外地人来珠海投资置业。
接触过不少的在内地工作的粉丝，受很多房产自媒体大号的影响，让他们觉得，珠海遍地是宝，买哪都会涨，即使是现在还很偏的区域。
因为在他们看来，这也比自己生活的城市未来有价值；对他们来说，这是城市能级的一次升级转换，能够得着的先上车再说。
从宏观层面的考虑，其实是没错的。
但我们还要看到微观的层面，因为这才是最具体的，短期内影响你的投资价值的体现。
何为微观的层面？微观就是我们现在实实在在看得见，摸得着的东西。
比如区域的：规划级别、地段、学校、交通、环境、商业等的配套，已经兑现到什么程度了。
如果是两个差不多同时开发的区域，进程差不多，配套也差不多，就要看规划的行政级别。
比如：金湾航空城和斗门的尖峰南片区。
航空城即是金湾区的行政中心、还是珠海的副城市中心，而尖峰南片区只是斗门区的行政中心；所以航空城的行政级别高过尖峰南。
虽然学校、交通、商业的配套两个片区都有，房价相差8000-10000元/平，也是航空城更有价值。
如果你认为两个区域的房价有可能追平或把差距拉小，就大错特错了。
说过了行政级别，还要说说地段。
航空城位于西部主城区的核心区域，距离主城区和横琴约20公里，并且有三座大桥为航空城输入人流，分别为珠海大桥、洪鹤大桥（今年通车）、金海大桥（2023年通车）。
尖峰南片区距离主城区32公里，目前从主城区过去可以走珠海大桥、香海大桥（2021年通车），经过湖心路口，再走尖峰大桥到达。
明后2年鸡门蹄大桥通车，走珠海大桥到红旗镇转双湖路到达。
地理位置和交通都比航空城差了一个档次。
所以这也是限购以来航空城仍然上涨，但尖峰南的房价出现过回调，后因规划兑现又有所上升的原因。
人随产业走，哪里的产业布局多和高端，哪里就更有价值？金湾3+1的产业格局：航空产业、生物医药、新能源+传统的优势产业。
尖峰南片区临近新青工业区、富山工业区，发展新一代电子信息产业。
随着中美贸易战的恶化，新青工业区内的美资企业伟创力也受到了影响，去年解散了华为的生产线，约1万员工失业。
当然这里并不是说尖峰南片区没有投资价值，买家可以根据自己的实力进行选择。
站在今天，我们往回看房地产的底层逻辑，已经由纯货币现象、城镇化进程等转变成由大到人口净流入、城市能级，小到区域规划、产业布局、地段、学校、交通、商业配套是否完善等。
市场已经进入存量时代，房子也进入价值投资阶段，房价已经不会普涨，投资应该更加的务实，回归房产自身的价值身上。
核心的区域容易涨，即使不涨，价格也会坚挺；越是离核心区远的区域，越容易跌。
这几年的市场教育了很多人，希望你能学到房地产的底层逻辑，少犯错，最好不犯错。
我们代理珠海全市一、二手楼盘，能为我们的粉丝拿到最低的折扣，一手楼不会收取任何费用。
以为粉丝买到最合适的房子为己任，绝不忽悠粉丝。
我长期研究宏观经济走势，所有文章都是本人原创，是知识与专业的结合。
一直以来，听到最多的声音就是这个区域的房价便宜，翻一倍比贵的区域的房子翻一倍容易。
比如：从1万涨到2万比2万涨到4万容易。
听着似乎很有道理，但实际上是把房价涨跌的底层逻辑弄错了。
经常有外地的粉丝问我：珠海哪里的房子有投资价值？一般我的回答是，如果预算足够，纯投资可以首选横琴。
但有些粉丝觉得现在横琴已经5万+，已经太贵，＂房住不炒＂的环境下，房价涨幅已经不大。
某些区域才1万+，未来应该有升值空间。
在这个房子已经开发过剩的时代，买家们也开始变得谨慎起来。
因为今天的选择，将影响你未来10年家庭资产的价值，也是拉开你与身边人财富距离的筹码。
而且买家们也被教育过了，知道房子已经不能乱买。
2今天我们来聊聊，现在房价涨跌的底层逻辑。
房地产的上半场：98年房改后，房价连续涨了20年，全国人民都知道了，那是一种货币现象。
货币严重超发，房地产作为储水池，天量的货币进入了房地产，房价自然就涨了。
当然房价的涨幅是多方面的，有人们对改善居住面积和环境的需求，有城镇化的推进等，那是个闭着眼睛买都会涨的时代。
现在是房地产的下半场：2018年，央行开始了去杠杆，连续2年m2增长在8.1％、8.7％，与之前M2增长15％相比，降了差不多一半。
市场上的钱少了，流入房地产的钱自然也少了，所以房地产告别了全国普涨。
今年因为受新冠疫情的影响，一季度也放水了，m2上升至10.1％，但对房地产的调控并没有放松，而且央行一再强调不会搞大水漫灌。
所以货币已经宽松了，信用仍然是紧的，房价没有整体大幅上涨。
但北上深一线城市上涨明显，珠海总体平稳，部分内地三四线城市下跌。
得益于中央建设粤港澳大湾区的规划，再加上珠海自身美丽的容颜，而吸引着越来越多的外地人来珠海投资置业。
接触过不少的在内地工作的粉丝，受很多房产自媒体大号的影响，让他们觉得，珠海遍地是宝，买哪都会涨，即使是现在还很偏的区域。
因为在他们看来，这也比自己生活的城市未来有价值；对他们来说，这是城市能级的一次升级转换，能够得着的先上车再说。
从宏观层面的考虑，其实是没错的。
但我们还要看到微观的层面，因为这才是最具体的，短期内影响你的投资价值的体现。
3何为微观的层面？微观就是我们现在实实在在看得见，摸得着的东西。
比如区域的：规划级别、地段、学校、交通、环境、商业等的配套，已经兑现到什么程度了。
如果是两个差不多同时开发的区域，进程差不多，配套也差不多，就要看规划的行政级别。
比如：金湾航空城和斗门的尖峰南片区。
航空城即是金湾区的行政中心、还是珠海的副城市中心，而尖峰南片区只是斗门区的行政中心；所以航空城的行政级别高过尖峰南。
虽然学校、交通、商业的配套两个片区都有，房价相差8000-10000元/平，也是航空城更有价值。
如果你认为两个区域的房价有可能追平或把差距拉小，就大错特错了。
说过了行政级别，还要说说地段。
航空城位于西部主城区的核心区域，距离主城区和横琴约20公里，并且有三座大桥为航空城输入人流，分别为珠海大桥、洪鹤大桥（今年通车）、金海大桥（2023年通车）。
尖峰南片区距离主城区32公里，目前从主城区过去可以走珠海大桥、香海大桥（2021年通车），经过湖心路口，再走尖峰大桥到达。
明后2年鸡门蹄大桥通车，走珠海大桥到红旗镇转双湖路到达。
地理位置和交通都比航空城差了一个档次。
所以这也是限购以来航空城仍然上涨，但尖峰南的房价出现过回调，后因规划兑现又有所上升的原因。
人随产业走，哪里的产业布局多和高端，哪里就更有价值？金湾3+1的产业格局：航空产业、生物医药、新能源+传统的优势产业。
尖峰南片区临近新青工业区、富山工业区，发展新一代电子信息产业。
随着中美贸易战的恶化，新青工业区内的美资企业伟创力也受到了影响，去年解散了华为的生产线，约1万员工失业。
4当然这里并不是说尖峰南片区没有投资价值，买家可以根据自己的实力进行选择。
站在今天，我们往回看房地产的底层逻辑，已经由纯货币现象、城镇化进程等转变成由大到人口净流入、城市能级，小到区域规划、产业布局、地段、学校、交通、商业配套是否完善等。
市场已经进入存量时代，房子也进入价值投资阶段，房价已经不会普涨，投资应该更加的务实，回归房产自身的价值身上。
核心的区域容易涨，即使不涨，价格也会坚挺；越是离核心区远的区域，越容易跌。
这几年的市场教育了很多人，希望你能学到房地产的底层逻辑，少犯错，最好不犯错。
我是本号主笔--城城，如果您选择在珠海投资房产，无论一手、二手房，你都需要我 ！对珠海我再熟悉不过，12年地产从业经验让我足够专业，为你还原珠海楼市的真相，让你不走弯路。
不为开发商站台，只从买房者的角度理性客观的分析哪个项目更适合你。
我不鼓吹房价上涨，只从投资价值为你选筹。
我们代理珠海全市一、二手楼盘，能为我们的粉丝拿到最低的折扣，一手楼不会收取任何费用。
以为粉丝买到最合适的房子为己任，绝不忽悠粉丝。
我长期研究宏观经济走势，所有文章都是本人原创，是知识与专业的结合。