刚刚，深圳光明凤凰城新盘突然上架，住宅备案均价显示48900元/平。
据了解，宏发万悦山推出367套，均价约4.88万/㎡，总价407-1118万/套。
产品建面分别为约88-140㎡平层以及141-209㎡复式，分布于4、5、6、7栋。
14.89万/平，项目如何？宏发是旧改，即万丈坡城市更新项目，2012年被纳入《深圳市城市更新单元计划第四批计划》，是一个总建面约25万平方米的大型综合体，含住宅、商业、办公，共分两期开发。
虽然项目启动建设时间最早，但也是拖得最久的光明项目。
【宏发万悦山项目基础信息】项目开发商：深圳市宏发光明房地产开发有限公司占 地 面 积：约4万㎡建 筑 面 积：约21万㎡物 业 类 型：规划8栋商品房住宅、1栋保障性住房、2栋约180m高写字楼、开放式街区商业开 发 周 期：共分两期开发，【宏发万悦山名庭】为整体项目的一期（02、05地块）备案名【宏发万悦山名庭基础信息】一期住宅房源：本次预售房源共4栋住宅（4栋、5栋、6栋、7栋），共计375套，均为毛坯交付。
住宅分为建筑面积约88-89㎡面积段平层产品、112-119㎡面积段平层产品、139㎡平层产品、141-209㎡面积段复式产品，共12个户型。
4栋401、402、406；5栋401、405、2301、2305；6栋2603作为展示储备，本次不进行销售。
本次销售房源共367套。
一期住宅车位：宏发万悦山名庭车位合计368个（整个项目一期02、05块、二期04地块共三个地块地下停车空间全部打通，本项目住宅业主可能与其他地块的商品房住宅业主交叉使用停车位）一期住宅楼栋：共计4栋塔楼；（4栋、5栋所在地块为A510-0146宗地；6栋、7栋所在地块为A510-0147宗地；本项目4栋住宅塔楼均采取独栋管理方式，无封闭式围墙。
）一期住宅梯户：4、7栋2梯5户，5、6栋2梯4户一期产权年限：70年（2018年11月13日-2088年11月12日）一期交楼标准：毛坯一期入伙时间：2022年10月31日物业服务公司：深圳市宏发物业服务有限公司一期住宅物业费：4.28元/㎡/月【项目配套】宏发万悦山项目位于深圳市光明区光明大道与华夏路交汇处，距离6号线光明大街站约1公里左右，与凤凰城站相距大约800米左右，临近光明新区行政中心，整体区位和环境尚可。
主干道：光明大道高 铁：广深港高铁&广赣深高铁（在建中）、光明城站高 速：龙大、南光双高速与外环高速地 铁：地铁6号线、13号线（在建中）教 育：东周小学、光明中学、深圳实验学校光明部、深圳实验光明学校（本项目不保证、不承诺购买本项目房屋的客户可以入读周边的教育设施）人 文：深圳科技馆·新馆（在建中）、光明文化艺术中心商 业：项目自带约2万㎡的街区商业，周边有类似传麒山、光明大第等成熟小区也含有少量社区型商业；新地中央含有3.6万㎡商业，不远处还有光明农贸市场，另外，还有玖龙台约10万㎡的集中式商业。
医 疗：中国科学院大学深圳医院（东院区）、中山大学附属第七医院、中医院新院区（在建中）、光明区人民医院休 闲：光明新城公园、光明农场、华侨城光明小镇【宏发万悦山名庭（住宅）平面图】&【户型鉴赏】 2是网红盘，就真的香吗？自周边佳兆业云峰汇、万科光年四季开盘售罄后，宏发万悦山就成为片区内关注度最高的新盘。
但是片区内，在售的二手盘并不多。
只有5个二手盘在售，分别是靠近凤凰城站的龙光玖龙台，深房传麒山西区，光明大第，以及靠近光明大街站的新地中央和高正豪景花园。
而根据链家平台去年6月数据显示，宏发万悦山周边二手房均超过5万/平。
玖龙台二手房挂牌价格更是去到了73247元/平；光明大第二手房挂牌均价去到了70843元/平方米。
和宏发万悦山48900元/平相比，倒挂价格达到了21943元/平—24347元/平。
3这些人才有资格买！2020年-2021年，深圳楼市政策不断补丁。
去年7月15日，深圳调整了住房购房年限，必须“3年落户+3年社保”后，调控就一路加码。
1月20日购房只能登记在有资格的人身上；1月23日开发商、经纪机构商业银行严审购房资格；2月8日“假离婚、假结婚”倒资格行不通；3月9日，银行严查“经营贷、消费贷”流入楼市。
而在这样补丁背景下，只有这些人才有购房资格：但值得注意的是，如果购房造假会停止网签三年、公积金贷款三年，甚至移送公安机关处理。
4谁更有打新资格？宏发万悦山也沿用积分摇号规则，和月初罗湖的缙山府及华润万象华府一样，“10年内（含）在深无住房转让记录且现名下无房”、“深户”、“社保”、“有未成年子女”表示积分更高，更有打新资格。
因为如果名下已经有房或者有过转让记录，就拿不到家庭或者单身在深购房情况的“40分”。
这个分值，如果想通过社保月数来弥补，则需要十几年。
这就意味着，优先打新权的基础分是52分=40+10+2，想以“社保为王”摇号几乎行不通了。
所以如果购房者可以拿满52分，就比别人更先一步有资格入围买房。
比如像这样的情况“单身，深户集体户，有未成年子女有出生证明，抚养权和户口在对方名下”，如果购房者“10年内（含）在深无住房转让记录且现名下无房”，那么购房者家庭或单身在深户籍情况的得分只有5分，总分值就是“40+5+0.1*社保月数+2”。
但需要注意的是，如果是单身有未成年子女，需要提供法院的判决书，离婚协议，和子女抚养证明。
5该不该买？项目位置优越，地段有价格优势，并且周边存在大型商圈，交通也便利，得房率达到76.33%。
项目更是毛坯交房，总价低至407万，摇号规则以“10年无房且无转让”分值更大，明显也是为无房刚需准备的。
所以刚需可以准备发车了。
目前项目是准现房，接近封顶。
（万悦山现场照）不过值得注意的是，按照2月官方发布的二手房指导价，光明的在售的二手盘成交均价价最高只有51900元/平。
所以如果以这个作为参考，价格倒挂并没有很明显。
那么，看官们该不该买，就看自己荷包的力量了。
附：诚意登记所需资料（1）身份证明已婚：夫妻双方二代身份证未婚/离异/丧偶：二代身份证军人：军官证港澳人士：居民身份证及回乡证台湾人士：台胞证外籍人士：护照(首页)、就业证或劳动合同(在深1年以上，个人信息页、合同有效期页和签字盖章页)（2）家庭关系证明已婚：夫妻双方户口本(首页、户主页、本人页)未婚/离异/丧偶：户口本(首页、户主页、本人页)若有拥有抚养权的未成年子女，需提供未成年子女户口本(首页、户主页、本人页)集体户口需提供集体户口主页及本人页（3）婚姻状况证明未婚不需要提供已婚：结婚证(正副页)离异：离婚证(正副页)及离婚协议或法院判决书、调解书（4）落户和社保/个税情况证明①深户：在深圳市落户满3年(具体落户时间以居民户口簿记载时间为准)，须提供诚意登记截止日前连续36个月及以上未中断、无补缴纪录的《深圳市社会保险参保证明》 (含《深圳市社会保险历年参保缴费明细表》)或在深缴纳《中华人民共和国个人所得税缴纳记录》;②非深户：须提供诚意登记截止日前连续60个月及以上未中断、无补缴纪录的《深圳市社会保险参保证明》(含《深圳市社会保险历年参保缴费明细表》)或在深缴纳《中华人民共和国个人所得税缴纳记录》。
（5）购房资格证明未婚：本人《不动产信息查询结果单》已婚：本人、配偶、未成年子女(若有)《不动产信息查询结果单》离异(满3年)/丧偶：本人、未成年子女(若有)《不动产信息查询结果单》离异不满3年：本人、前配偶、未成年子女(若有)《不动产信息查询结果单》备注：打印时间为诚意登记前14天内（6）购房能力证明为确保申请购房客户能够顺利实现销售认购，银行将对申请购房客户资金