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从去年开始咨询二手房的粉丝就越来越多，但大多是以出售、置换为主。
业主看着自己手里的房子不断缩水，有的甚至赔掉了首付，抛了吧不甘心，留着吧害怕继续缩水，信心一点点被瓦解。
在今年5、6月份以后，这种现象更突出，因为之前一些市场上扛跌的房子现在也有点绷不住了。
壹丨市场普跌最新的70城房价里，西安二手房环比下跌0.6%，同比下跌5.9%，同比上继去年5月后，已经连续14个月下跌。
而且从趋势上看，暂时还没有收窄的迹象，只是跌幅没有进一步扩大了。
在过去的很长一段时间里，不少人对于西安楼市都有一个标签—独立行情。
确实在全国普跌的情况下，西安的楼市尚且乐观，甚至现在新房价格还在领涨全国。
回顾这一波市场，经历了21年上半年的高点，下半年的指导价后，西安二手房在22年6月迎来了同比-0.4%的首次跌幅。
而此时不少二线城市像南京、合肥、天津已经跌出了3.5%、2.4%、2.6%的数据。
包括一线的深圳同比也已经跌了3.4%。
西安的二手房价滑坡相对这一轮的全国普跌是差不多滞后了5-6个月左右的时间。
成都的下跌比西安更滞后，持续性的环比下跌是从去年的7月份才开始，而同比下跌则是直到了今年的1月才开始。
但成都的下跌比起西安来的其实要更猛一点，截止目前（7月），成都二手住宅同比跌幅已经8.6%了。
像高新南的龙头板块金融城很多价格"5"字头的房源基本回到了"4"字头。
天府新区的川发天府上城一套140平的房子，23年最高卖21737元/㎡，现在跌到了14884元/㎡，不到一年时间，损失近百万。
总之，这一轮全国性普跌，没有城市能幸免，只是时间上或早或晚罢了。
整体的跌幅是在30%左右，甚至下跌了50%的都有，网上时不时爆出某城房价即便腰斩也很难卖出去的新闻。
而西安由于之前比较健康的供需关系和较低房价基数，整体上还没有出现大幅度的下探。
当然如果你的房子跌回2016/2017年，也说明金融属性被剥离，回归了自住。
贰丨二手房以价换量那西安房价究竟跌了多少呢？西安其实是没有关于二手房价格的官方数据的，对此我们抽样调查了全市300个次新小区，普遍的跌幅是在20-30%左右。
有一些房龄老或者地段不太好的房子，且没有好学区跌幅就会更大，比如说红庙坡的正天雅居跌到了2019年的水平，文艺路的金色城市跌到了2017年左右的水平。
不过，也有房子稳住甚至逆势上涨，比如说雁栖玫瑰园依然保持在了5万+/㎡的水平。
大明宫跟前的万达公馆197平三室卖到了2.1万/㎡，基本是小区历史成交最高单价。
在二手房价下探的时候，真正刚需开始入场，以价换量成为市场主流现象。
前两年市场好的时候，价格高，房东临时跳价都不算罕见。
那会儿西安的二手房月度成交量基本是6000套左右。
而自22年8月以来，官方公布已经连续公布了24个月的二手房网签，这两年来的月度网签均值是在7597套/月，尤其今年来，除了2月的过年月外，二手网签套数都是在8000+套的。
这也应证了西安的购房需求。
大多数人对价格最敏感，但其实成交量才是判断楼市的关键。
换句话有成交的楼市才说明城市有吸引力，说明产品优化吸引了置换裂变的需求，说明房子才具备流通性。
叁丨扛跌的三个共性而在研究西安几百个小区成交数据后，我们从中也发现了一些规律：1、越是扛跌的房子，均好性越强。
不管是从板块的兑现度上，还是说小区的品质，学区的优势，基本都很扛打。
比如说奥体板块的全运村、华润未来城市；丈八的保利天悦、万科翡翠国宾保持在2.8-3万/㎡，包括浐灞三角洲的万科悦湾等。
虽然价格近期都有回调，但也只是比业主预期低了点，整体的走势依然坚挺。
2、改善盘中大面积房源会相对更扛跌。
像华润悦府180平的三室成交单价在3.3万+/平，133平三室近期的成交价降到了2.47万/㎡。
龙湖花千树二期140平三室、160平四室价格基本在2.2-2.3万/平，而110平及以下的90平三室成交价则是跌至了1.7万/平，而同类房源市场好时最高卖到2.5万/㎡。
3、前期拔得越高，降得越狠，而相反涨幅小的楼盘相对更稳。
比如曲江二期的中海凯旋门、中海碧林湾，以及万科东方传奇等等。
还有前两年的网红盘中铁缤纷南郡高点时能卖到2.9万，现在由于房龄、产品、品质等一系列因素暴跌至1.7万/㎡，即使前两年凭借学区赚出了溢价但终归是"还"给市场了。
而相反价格比较温和的比如华洲城云顶、北郊的城市锦上表现就相对好得多。
接下来，我们还能做什么呢？关注市场探底的信号，例如一线城市企稳，同比数据上升，领涨楼盘有反应，这也意味一个新周期的开启。
而此时如果要买房，看看那些逆势扛跌的楼盘，你会发现他们有着共同的特征，穿越周期，好租好售，在板块内相对稀缺。