2016年，著名大V财上海有句口头禅：“京沪永远涨。
”恰逢中国楼市风起云涌的年份，这话被很多人奉为圭臬。
道理上挑不出毛病，谁都知道十年后不仅是商品房，市场上的柴米油盐也都会被印钞魔法把价格拽上去。
但这些年，北京买房血亏的依然大有人在，甚至不少在五环内。
最近接咨询明显发现，有的朋友只看了几篇水文，踩几个小区就觉得自己啥都懂了，结果一买就踩坑，买的区域七八年不涨。
关于板块选筹，今天接着上一篇，我们聊几个北京的二线板块。
1四惠处于东四环和通惠河交界的东北角，这板块让人有点爱恨交织，只因为优缺点并存。
就像女生对待犯了错的男票，知道不好但又不舍得离开。
四惠的高品质次新聚集，像金地名京、东恒时代和爱这城，这些是国贸东部千万级的改善盘。
但板块本身又不太改善，有人说过，地铁1号线到但凡走到地上，四惠以东的风水就明显差点意思。
因为居住氛围杂乱，加上各种道路错乱分布以及部分房源有噪声的影响，可定义为一个“先建设再规划，但没搞好”的典型区域。
四惠的路网交通切割的很奇怪，和铁道也有关系。
到哪儿都要走阶梯，从壹线国际到北侧的都会华庭，明明800米的路程，开车有时要20分钟。
伴随着建国路上各种花样的堵车，很容易憋坏急性子。
就说商业，四惠区域只有规模不大的苏宁和新城市广场，商业配套可以说被隔壁的朝青甩出了两条街。
尽管如此，四惠仍然是个二线板块。
因为不管怎么说，东四环终究是东四环，不管开车还是搭一号线到国贸，都是十几分钟的事，光这一点就足够香。
通惠河边本身有些产业，加上房龄总体较新，区域购买力是不差的。
对标国贸周边的竞品，像甜水园、团结湖等四环内区域用同价位只能买面积更小的老公房，住起来憋屈。
按年轻小白领的喜好，大概率会选择2000年以后稍大点的的房子。
四惠北部也有个利好，在于通往东大桥的地铁22号线在建。
等到2025年左右开通，对朝阳路边上的小区终究是有带动作用。
在四惠买房，注意规避各种临铁、临路有噪音的房源，考虑到保值流通，可以优先选择壹线国际、京棉新城这样2005年以后的小区，规避像八里庄西里这样楼龄40年的老房子，保证楼层、户型没有硬伤即可。
2七里庄是老丰台镇的地界，居住群体以土著为主。
类似于上篇提到的首经贸，这些年正在演变为职住区域，有大批新北京人的购买力涌入。
区域流通强，过去一年区域涨幅接近10%。
虽然没那么猛，但也跟上了大盘。
这在丰台属于第二梯队的板块，热度稍低于丽泽、六里桥、丰台科技园这些区域。
但毕竟地段不差，西侧到四环，往东过了玉璞街就是丽泽，属于南城一个标志性的产业外溢区。
七里庄的教育配套不错，有著名的丰台一小和十二中，在区域内是拔尖之选。
最大利好是地铁14号线中段在11月11号开始试运行了，从七里庄到丽泽商务区也就两三站，10分钟即达。
14号线有大望路和望京站两个站点，从七里庄可以直通国贸和望京两个CBD。
虽然没那么近，但好歹不用折腾一下换乘。
庄维花园东南侧的B10地块有旭辉在建的商业，也是一个明显的补强。
七里庄改善属性一般，次新房偏少。
保利欣苑和西局欣园北区就算是为数不多的改善项目，在保利欣苑800万能买到115平的标户三居，缺点是离地铁太远。
西局欣园北区是某机关的家属院，社区人员素质很高，院落分布规矩，只是户型是大面积，出房量少，相对不那么接地气。
其他像望园东里、庄维花园这样的刚需盘，优先推荐90平以内的两居，或是100平以内的三居，总体成交量不错。
参照我们前面文章的观点，轻易不买刚需小区100平以上的两居户型，以后容易砸在手里。
七里庄老房子比较多，未来城市界面不会有太大改善。
第二批供地的周庄子地块体量不大，以后主要是高端新盘，对附近的刚需二手房没有明显的利好。
在板块对比中，我们不会把七里庄当作最优先级推荐。
只是你如果习惯了在南城居住，或者就只想买在丽泽附近，七里庄是个可重点关注的区域。
3天宫院是个特别的板块，看区域内的结构，和朝青、常营有点类似，都是超大商圈配上一批次新盘。
天宫院几个主流的次新小区，像龙湖时代天街、住总万科橙、保利春天里，房龄普遍只有六七年，园区品质也在水准以上。
关键是价格够低，420万左右能买到保利春天里的标户96平四居，300万买到金融街融汇77平的纯南两居，属于刚需友好型板块。
商业配套也没得挑，区域内两个地铁站分别配了龙湖天街和凯德mall，在南六环周边找不到任何同级别的商业区。
重点是轨交优势，毕竟天宫院是四号线的始发站，上车大概率有座儿，这事经历过的北漂都知道有多香。
如果你往北一点，哪怕从黄村上车就得一路站着，早晚高峰沙丁鱼一般挤地铁的生活可不是美好的体验。
4号线从不缺人，毕竟能通金融街、中关村这些高薪产业，承载了大量职住需求。
很多人钱不太多，对品质又有要求，即使远一点也会在天宫院上车。
区域内次新偏多，产品类型也有区别，比如住总万科橙有更好的万科物业，龙湖时代天街的园区是纯公园设计，金融街融汇的小户型适合钱包实在太紧的上车族。
虽然我们一般不推荐南城，更不推荐六环以外的区域。
但天宫院是唯一的例外，在六环外，这是流通之王。
尤其对低总价的刚需，除了离北部产业较远，大面上没有明显的短板。
当然了，个别小区也有点硬伤，这里不太好公开说。
over,北京另有一些潜力区域值得推荐，且听下回分晓。