统计了一下一季度苏州楼市的主要数据，情况并不乐观，最新的网签量、挂牌价都以下跌为主，下文为防止数据波动，基本剔除了挂牌量低于20套的小区。
壹：姑苏区01.平江新城平江新城的没落正在加速，板块内改善住宅20年以后全部阴跌，跌幅较大，主流改善群体在远离这个区域。
从自住角度来讲，平江新城二手房非常不错，适合500W的刚改，非常适合，非常适合，非常适合。
500W预算改善眼光可以看过来了，500万的万科金域平江，次新小区，方正四房户型。
500万在狮山次新只能买招商学府100㎡、在园区只能买中海8号公馆90㎡。
但在这里可以买万科品质的方正四房，而且兼顾学区需求，自住不香嘛？？？02.沧浪新城沧浪新城已经沦为刚需板块的跳台，除了石湖桃花源独立走势，其他的二手房全部下叠。
世茂运河城风光不在，板块适合450-500W的刚改，比狮山合适，自住也很不错，同样兼顾自住和学区，刚改预算可以看过来，没有什么特别推荐的小区，世茂体量太大了，注意挑房源。
03.金阊新城金阊新城市姑苏区刚需受众度认可最高的板块，板块以刚需为主，没有任何改善氛围，200万左右预算可以考虑的区域。
刚需板块20年以后，都是下跌趋势，没什么好讲的。
04.胥江姑苏区老牌改善的聚集地，凤凰熙岸在被市场抛弃，改善不改善，刚需不刚需的小区定位最尴尬。
老新村房价走的很稳，比许多刚需板块强，但流动性较差。
海胥澜庭因为一楼底复的影响，均价远低于隔壁仁恒公园世纪，从历年挂牌价走势，公园世纪在涨，海胥在跌。
房源参差不齐，有改善、有刚需，因为临近市政办公机构，改善购买力还不错，愿意为品质埋单。
不是主流的改善区域，有特定的改善客群。
05.友新刚需板块，老新村聚集区，房价涨的慢、跌的也慢，流动性较差，适合150W左右的刚需。
06.彩香/留园刚需板块，老新村聚集区，板块内唯一的改善，曾经苏州顶豪姑苏金茂府，挂牌均价已经低于科技城金茂府了，大号版的友新、房价涨的慢、跌的也慢，流动性较差，适合150W-200W的刚需。
07.南门曾经的市区，如今的刚需板块，老新村聚集区，学区房桂花新村跌幅很明显，也没什么好讲的，买这里基本就两种，要么置换图学区，要么刚需图地段。
08.娄门/相门位置很方便，到园区距离也近，有些小区学区相对也还可以，所以总体价格并不便宜，买这里基本刚需图地段，然后带着些学区需求的。
09.葑门刚需区域，跟上面那边差不多，老新村聚集地。
10.双塔姑苏区的学区房跌幅较大，应该是苏州跌幅最大的板块了，不是说学区房不香了，而是老破学区在被市场放弃。
改善不愿意来，刚需卖不动价格，置换不了，这轮调控定位非改善、非刚需的板块，都在被市场抛弃。
姑苏总结：姑苏区150W左右的刚需可以考虑，涨的慢，跌幅也慢；150-250W可替代性房源不多，根据需求考虑；250W+就看个人选择了，不是特别推荐，前段时间比较出圈的永林，大概也能让各位认识该板块的业主群体，另外800W+的大别墅请随意，那是另一个产品定位。
除上文提到的个别区域，其他板块改善慎重选择，学区慎重选择。
贰：工业园区01.湖西中茵的涨幅，两字，服气。
湖西好的小区一季度涨幅在放缓了，接下来这种大标改善，该到市场消化周期了。
具体板块的介绍，就看之前的成交价篇的文章《成交数据——湖西篇》。
02.玲珑整个玲珑相比20年的高峰期，除了雅戈尔在跌，其他的都在涨。
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22年一季度开始有涨有跌了，涨速在放缓，跟湖西顶豪同样的问题，消化周期。
具体板块的介绍，就看之前的成交价篇的文章《成交数据——玲玲篇》。
03.奥体奥体的三个次新都在上涨，唐宁府因为一楼底复拉低均价，所以看起来挂牌价比较便宜，其实最贵的就是这个。
星公元在掉队。
澜山澜的市场吸引力在提高。
8号公馆，园区刚需永远的神，中海二区已经被市场抛弃了，谨慎考虑。
具体板块的介绍，就看之前的成交价篇的文章《成交数据——奥体篇》。
04.东沙湖一季度两个九龙仓挂牌价上涨了，不清楚是不是之前奥体那波刚需成交的热度传导过来了，可以继续跟踪观察一下。
东沙湖的刚需在暴跌，比奥体的路劲主场还惨，同样两个次新改善在涨。
具体板块的介绍，就看之前的成交价篇的文章《成交数据——景城&东沙湖篇》。
05.景城很稳的区域，领涨不至于，跟涨还是可以的。
具体板块的介绍，就看之前的成交价篇的文章《成交数据——景城&东沙湖篇》。
06.湖东邻里让人意外的板块，很多人之前觉得湖东邻里房价一直不涨，殊不知已经悄悄然涨过历史高点了。
热度没有奥体高，但涨幅高于奥体。
具体板块的介绍，就看之前的成交价篇的文章《成交数据——湖东邻里篇》。
07.双湖一季度以上涨为主。
城邦、高尔夫、和乔三个小区算是板块的刚需了，双湖大标改善的涨幅不输中茵。
具体板块的介绍，就看之前的成交价篇的文章《成交数据——双湖&独墅湖篇》。
08.独墅湖“大犀牛”涨疯了！具体板块的介绍，就看之前的成交价篇的文章《成交数据——双湖&独墅湖篇》。
09.青剑湖青剑湖一路下跌，比另一个园区的后花园尹山湖好很多，20年那波新房开盘热后，青剑湖就凉下来了。
也没什么土地出让了，新房没有，热度在下降，走势偏刚需板块，以下跌为主。
10.东环跟隔壁姑苏区差不多，老新村基本都是下跌，尤其带学区的老新村，跌破头。
园区总结：苏州虹吸能力最强的区域，也是房价最抗跌的区域，500W+买园区主流区域是不会犯错的选择，改善大潮下园区的高端改善产品一路疯涨。
整个区基本就是独领风骚的独立走势！！！叁：高新区01.狮山狮山板块老学区房一路下跌，累计两年跌幅较大，目前跌幅在放缓，全市老破小学区房都在跌，底基本快到了。
好的房子依然在涨价，御园一楼底复拉低均价，所以挂牌均价和涨幅比例都有点失真，原著是黑马，涨出来了，主要140㎡复式和东区叠加，不建议追原著平层，狮山村的购买力，不会溢到原著平层那边。
天房和荷澜庭也在涨，天房是竹园路的领头羊，小区之前推荐过很多次，竹园路那批次新2025年入市后，锚价是招商学府，天花板是天房心著，投资的赚不赚钱，自己可以算笔账。
龙湖天街开始滞涨了，御园、荷澜庭、天街三个次新中第一个掉队的，不出意外，接下来就该是荷澜庭，狮山高改晋级赛的最后一名应该是御园，超1500W+预算的，基本都往园区去了，1000W-1500W是目前狮山的天花板了。
300-450W在狮山是刚需，买不到什么好房子，拆迁房、老小区为主；450-550W在狮山算首改，选择很有限，老小区，小面积次新为主；550W-700W选择基本在竹园路一片次新；650W+，新区双实验本部次新里面选；1500W+，注重资产升值的，可以考虑园区。
02.科技城科技城整体跌幅较大，新房天量供应，严重挤压科技城的二手房市场，目前还没有看到底部，预计今年年底—明年中旬，新房大批量供应结束后，会好很多。
20年科技城二手房挂牌价基本都在3W+，目前回调到2.8-3W左右。
另外给个建议，科技城这批新房好房源已经越来越少了，考虑新房可以结合自身需求和二手房一起考虑。
同样推荐一套好房子，非常适合210W学区需求的刚需，缺点是大两房，不能接受的就别看了。
总体来说，科技城也在走分化行情，市场区分出了改善区域和刚需区域，具体可以参考20年年底这篇科技城文章总结，《20年苏州楼市总结2——分化的科技城》，科技城金茂府那批洋房，目前来看性价比要高于狮山的新房了。
科技城是长期值得购买的板块，短时间调整不影响长期价值，注意区分楼盘和房源。
另外讲一句，太湖科学城我是非常不推荐的，起价太贵了，如果新房定价2-2.1W还算合理，新房2.5W左右定价，吞噬了未来5年的空间。
期待下今年南大苏州校区的招生，板块内的房企应该要造势的。
03.枫桥枫桥没落了，可以理解为大号版的木渎，二次改善客群要么往狮山跑，要么往科技城跑，枫桥基本成了刚需和地缘改善的主流，购房者客群定位和木渎很类似，只是因为区位划分的不同，价格不同。
没什么好讲的，枫桥不是以前的枫桥了，也不存在逆袭的可能，当枫桥土著（木渎也差不多）都开始把置换的眼光瞄准狮山去了，这更加速枫桥的没落。
另外新区四中就是新区四中，叫四中是为了避免你们溢价入坑。
04.浒关浒关这一轮下跌周期很扛跌，整体跌幅相对来说在新区是最小的。
也不是说浒关多好，可能是上一轮涨幅少了，这一轮跌幅也小。
刚需圣地，跟木渎一样，要地铁有地铁、要环线有环线，要商业有商业，个人感觉界面比木渎好一点。
150-300W买浒关挺合适的，尤其200-250W左右预算的小三室，流动性相对还不错，主要推荐的是城铁新城附近，之前也讲了，老镇的新房一律不如二手房，反正不推荐（打折的那个可以考虑）。
05.马涧马涧新房都是灾难性的，改善产品刚需的心，二手房无人问津，说几个二手小区各位自己看看，旭辉壹号院、龙湖景粼（马涧）原著。
配套和居住远不如隔壁木渎的苏州樾府，都是洋房生态环境定位，寿桃山比马涧好太多太多了，马涧那边厂多，以前居住氛围就乱，远不如木渎传统富人区寿桃山。
至于马涧那边新房说辞，吴中是吴中、新区是新区，学区差别那么大，都不知道销售哪来的蜜汁自信。
总之，马涧那边新房都是灾难性的，非常不推荐板块之一。
只适合那边拆迁户地缘改善。
二手房没啥好讲的，刚需+地缘改善，郊区别墅没价值，一律不碰。
06.横塘现在横塘的新房都叫狮山了，不知道这些小区业主是不是也认为如此。
刚需考虑学区+自住，横塘是不错的选择之一，学府那边学校名气很低，其实出的成绩还不错，不比枫桥差。
性价比也不错，加上边上就是大学城，自住还蛮好的。
太湖科学城以后的定位+版图，大概率就是放大版的横塘。
新区总结：狮山改善吸引力在下降，科技城改善认可度在提高，狮山刚需越来越难卖，隔壁木渎给了太好的选择空间，枫桥在加速下行，浒关非常适合刚需，价格很稳。
肆：吴中区01.城南跟浒关一样，万年刚需圣地，起点比浒关高太多，环石湖一圈人文环境十足，城南占了小部分，越溪占了大部分，结果改善都没做起来。
吴中许多板块都非常宜居，无奈改善不认，可惜。
跌幅很小，跟浒关差不多，并不是板块有多强，只能说之前涨的少，所以跌的少。
200-250W左右刚需能挑到很不错的房子。
02.越溪越溪跌幅较低，跟城南差不多的情况，发展远不如预期，之前面临着改善不改善，刚需不刚需的尴尬处境，这两年索性放飞自己，直接奔着刚需板块去了。
板块内两家新房性价比极低，上城时光和南山溪上四季，极不推荐。
板块内一些别墅自住非常不错，极其不错，喜欢人文环境+生态环境的，可以考虑。
03.吴中太湖新城整体跌幅比科技城小，二手小区样本较少，参考性较低，新房主要集中在湾西片区，定位很不错。
看走势吧，改善能过去，就避免越溪的尴尬了，目前来讲，改善认可度越来越高了，越溪片区的置换群体，很多考虑该板块了，而不是之前的往沧浪新城走。
湾西＞湾东。
因为湾东没地了。
04.尹山湖（郭巷）尹山湖是吴中跌幅最大的区域，比科技城稍微惨一些，之前涨的多，现在跌的多。
板块改善较少，主要集中在环独墅湖片区，尤其环独墅湖片区的别墅、大平层、小叠加，是走上涨趋势的。
尹山湖自身以刚需为主，环独墅湖片区在园区改善的带动下，走出了独立行情。
二手房供应量较大，保利居上和九龙仓碧堤半岛相对比较坚挺，中海山湖一号、鑫苑湖居世家、保利观湖国际、旭辉美澜城、天鸿尹山湖韵佳苑、合景叠翠峰等几个小区跌幅较大。
板块长期没有问题，园区外溢，园区的刚需在回暖，尹山湖可以考虑，园区后花园。
05.木渎木渎这波下跌，几乎成了吴中最惨的板块。
19年-20年那波上涨，木渎基本没占着，刚准备启动，被摁下去了。
20-22年这波下跌，隔壁狮山上轮暴涨的刚需（新升、嘉业等老小区）开始暴跌，结果木渎这边业主一看，大哥狮山都跌了，我不跌以后怎么混。
必须跌，而且要大跌！结果木渎这么一跌，坑惨了过去几年拿地的开发商。
木渎现在的房价，已经跌回到19年5月之前了。
又一个刚需圣地，不过寿桃湖一片的中航樾园跟世茂御珑墅两个改善还是涨的。
200W可以考虑，木渎很安全，底裤都露出来的那种。
06.苏苑吴中老城区，房价历来涨的慢，跌的也慢，学区需求很不错。
07.龙西吴中老城区，房价历来涨的慢，跌的也慢，不如苏苑。
08.甪直非主流板块，整体一般，二手流动性较差。
09.太湖度假区150W刚需选择二手，目前在售新房性价比较低，没什么好房子。
吴中总结：很多刚需板块已经非常适合入手了，挑跌的凶的去买，不开玩笑，跌的凶板块的好小区，很多是被拉下水的。
至于相城和吴江，个人对板块不是很熟悉，只研究了少数区域，这里就不点评了，等啥时候研究透了再聊吧。
伍：网签量新房网签量看不出啥区别，然后查了一下，因为吴江、吴中、相城有拆迁房网签，所以数据有些失真了，吴江正常日网签量50套左右，3月23日突然飙升到815套，随后多日200/300套的样子，大概率是拆迁房网签导致的。
所以，新房数据是失真了，接下来看二手房。
20年1-3月疫情下的数据，跟今年差不多，远低于22年了，目前情况跟20年还蛮像的，不过20年影响比现在要小很多。
参考下20年网签量走势，一年下来并不乐观。
综上：一季度新房、二手房的网签数据并不乐观，下跌趋势仍未止住，接下来二手会维持低量成交，然后不断振荡走势。
最后是个人一些看法，调控政策越来越松动了，政策底也快出现了，苏州的调控松动预期存在，但是调控松动好市场不会立刻反弹，市场惯性底部还没走出来，得磨个底，然后成交量反弹。
季节性那种反弹不算，每年都一样，重点就是阶段性一个周期的反弹。
等信号吧，政策松动、土拍溢价、房企并购等等，出现1-2个就可以从ICU室里推出来了。
持有资产的耐心一点，置换的也早做决定。