北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。
随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。
楼市的历史有点儿特殊，总能让人感觉庆幸或后悔。
但这就对了，所谓普通人的生活，就是一次次的侥幸和错失机会嘛。
后悔也好，庆幸也罢，往事就在这里。
一、晚上打车回家，随手拦了个正规出租，不是网约车。
司机是个老北京，东直门外的拆迁户，从拆迁就开始开出租，快20年了。
聊了两句就说到房子，老哥哥坦言，这辈子没干过啥露脸的事儿，最成功的的就是在国美第一城买了两套房。
竟然买了两套，我也觉得挺多的，一般家庭能买一套就不错了，除非人口多，否则那个年代是没什么投资意识的。
这老哥也说实话，当时之所以买两套就是因为便宜，那既然见到了便宜就得玩儿命的占。
所以本来是就想买套两居的，一看便宜，索性咬咬牙再买了套一居。
本来就是想占便宜，给儿子预备着，结果没想到房价能涨到今天这地步。
买了也就买了，为当年的咬牙而自豪。
二、国美是2005年初开盘的，确实便宜。
当时周边的房价基本都在5500到6000多，典型的如华纺易城5600，炫特5400，珠江罗马嘉园7000多点儿，二手房基本都是4000多不到5000。
而还没入市的星河湾、天鹅湾等等，本来预测的是高了8/9000，低了7/8000。
结果星河湾下半年开盘就是15000，弄得天鹅湾也有胆量喊价1万了。
在这种周边形势之下，国美的4600起价，均价5100就真的显得很另类了。
开盘仪式我没去，据说是黄光裕在仪式上说了一段话，其中一句：“我要像卖电器一样卖房子！”引得全场掌声喝彩声雷动。
但实际上业内人都撇着嘴冷笑，那电器也不是你生产的啊，当然能没完没了的卖。
而且电器都是成产完了扎堆儿卖，房子可是自己卖自己的。
就算可以卖的快，但你盖的出来吗？其实黄光裕说这种话是因为没辙了，要不卖这么便宜说什么啊，总不能说自己傻，不懂行吧。
其实他并不是新手了，当年的鹏润家园就是国美的项目，那会儿的项目总经理是税务局出身，后来已经是鹏润地产的董事长了。
但是，国美第一城不算是鹏润集团的直属项目，是她妹夫张志铭操刀。
而鹏润地产是属于黄光裕的，两个公司可以说是有交叉之处，但基本是独立运作的。
第一城在开发的时候应该是没有动用鹏润的资金，是张志铭自己拉来的贷款，相当于是和黄光裕私人间的合伙。
那这就好解释了吧，为什么开盘价这么低啊，没钱了呗，着急回款付账啊。
如果按照黄光裕的安排，那提价300块钱也照样好卖，最多晚清盘几个月而已。
但张志铭当时已经等不了了，资金链太紧张，又不愿意动用鹏润的钱，所以才弄了个低价倾销。
黄光裕是名义上的老板，实际相当于合伙人，没有主导权，只能是找个借口做宣传呗。
商人玩儿的都是人设，别以为谁是慈善家。
对了，多说一句，甭迷信大佬们的能力，其实都经常犯错。
鹏润地产之所以没发展起来，就和黄光裕用人的眼光有直接关系。
现在西南四环还有个国美商都（鹏润时尚）的烂尾楼呢，那就是黄光裕让人给忽悠了，找来个禹晋永当总经理，私自做主拿下了这块地。
然后黄光裕翻脸无情，开除了禹晋永。
但之后还是被不少人忽悠，一轮轮的忽悠，导致现在还烂尾呢。
禹晋永后来忽悠大发了，东窗事发，判了个10年，估计该出狱了。
三、国美第一城卖的确实好，据说开盘前的排卡都4000多组了，那几乎就是清盘的架势。
全年销售额好像是39亿吧，应该是那年的北京市销冠。
但这种头衔按潜规则也得是花钱买的，国美觉得自己实至名归，于是就根本没搭理，一分钱没出。
那就暗箱操作了呗，榜单公布，国美排第二。
第一的公司甭说了，留点儿面子。
既然说是“公司”，就说明人家不是单体项目，而是用两个项目的合计销售额抢走了第一。
实在没意思，自己骗自己，其实都是为了忽悠买房人。
但国美第二年就又出了个彩，朝阳区涨幅第一。
这就让人大跌眼镜了，连我都屁颠屁颠的去看了看，看是否走眼了，低估了这个高品质项目。
看了半天也没看出什么，就是普通小区而已。
这就只能说明是刚需们不理性了，草率决定，跟风抢房，到最后自己站在了山岗上。
2008年楼市崩盘，直接就给砸了回来，价格虽然是由供需关系决定，但背后必须有价值的支撑。
其实这品质从小区规模和户数就能看出来。
铁道东边八块地四个小区，都差不多大。
罗马嘉园3000多户60万平，润枫水尚2000多户40万平，华纺易城3000多户50万平，国美第一城的地块稍大，但却是7000多户100万平啊。
这密度虽然不能说明全部，但舒适性却是不好相比的，人多了热闹，可维护难度也大。
所以国美第一城到现在的升值略弱于华纺什么的是应该的，确实就值这个价钱。
这也是朝青的板块算发展的不错，支撑住了价格。
要是在南部的话，没准价格还掉下去了呢。
四、忽然觉得国美第一城似乎没什么可多说的，很普通的一个大盘小区而已。
普通到就像普通人，出身普通没有名校光环，只能低工资踏入社会来打拼，曾经因为某项才艺被追捧，一度被认为被埋没了价值。
但社会又是无情的，能捧上去也能不接着，任由跌落。
再到后来就有些自暴自弃了，任由发展，这所谓的才艺指的是国美商街，当年那是被寄予了厚望，连黄光裕都觉得这是楼盘真正的亮点。
当然这也是张志铭等人利益的真正所在，1.2万的开盘价，最高炒到3万一平，10万平米那就是十多亿甚至20多亿啊。
印象中我还看到过商街的策划案，好像是旭辉做的，内容已经忘了，就记得要召开几次论坛，高端大气上档次的那种。
在此之前都无法想象，一个社区商业还要开什么论坛，有点儿装的嫌疑。
其实开论坛也是那会儿的时尚，就是变相的发布会而已。
目的都是创造话题聚集媒体，每个人给点儿红包来共同炒作，这就能省去大笔的营销费用，效果还比硬广好。
后来见过不少业主吐槽，成也商街败也商街。
确实是很方便，也使得国美第一城在朝青板块成为商业地标。
但等商户开始经营之后，混乱也就不可避免的发生。
有人回忆商街开业之前，万盛源物业还算是比较尽职尽责的。
但随着商街的红火，满大街白花花的光膀子撸串大哥。
小区保安越来越少，小门却越来越多，管理也就越来越松懈。
后来我还见过万盛源的人，大概是2012年前后吧，问这物业怎么管成了这样。
回答不出意料，收不上钱来，没利润谁好好干啊。
据说有30%以上拖欠物业费的，已经突破任何一家公司的生死线了。
但这就是相辅相成的事儿吧，哪个小区都一样。
管得好的收的钱就越多，收的越多管的越好，相反也一样，恶性循环。
五、总有人来问国美第一城，还都有着同样希望，那就是升值要跑赢大盘。
我觉得没必要，现在这样已经挺好了，就跟普通人的普通日子似的，不被这个时代甩下就已经超过了大多数人。
还非得要往上挣扎没必要，自身条件也不具备。
某套房子其实就是个点，小区成了汇聚这些点的一条线，各种线交叉纵横，结成了板块的一个面。
而城市，就是汇集各个板块的多面体。
很多时候跟这个点较劲没意义，选择“体”和“面”才更重要，借到了势必自己瞎折腾管用。
你的房子装修的再豪华，也赶不上学区的一个小变动，更无法与城市经济体的兴衰来对抗。
对了，忽然想起国美的学区，也挺有意思的。
那会儿刚刚有学区的概念，学区房这个词也被人翻了出来，于是国美第一城就借了势，非说自己也是学区房。
那会儿的人们都是迷糊的，连什么叫学区都分不清，大多数人还处在有学上就行的阶段。
那会儿我倒是较真的，年轻气盛，非跟卖房的搬杠，让他说说怎么就算学区房了。
后来还是领导来解释的：国美小学的硬件好，那就能请来好老师，肯定是好学校。
关键是我们敢收钱啊，有房有户有指标的可以直接入学，有房无户的交1万，无房无户的交3万。
这能说明我们是好小学了吧？我说这只能说明你们敢收钱，更是只能说明周边教育资源匮乏，所以你们才敢收钱。
最后可能是把领导给挤兑烦了，说出一套理论。
我们国美家园的位置好，离80中和陈经纶都不远，只要买了房就可以考嘛，考上了不就是学区房了吗？国美的陈总后来开始写博客了，地产神仙派在圈子里很是知名，后来也就顺理成章的形成了组织，中经联盟。
老有人问我是否加入了，我还真没有，懒得参与任何活动，当个外围男也挺好的。
再说人家圈子里有两位大哥也瞅我别扭，那就别给人添堵了。
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