最近几天，东海国际公寓一套降价房刷屏了，203平复式房1300万，单价只有6万5，这是什么概念？这篇文章对于买高端公寓有指导意义，篇幅较长，收藏细读，转发给有需要的朋友。
2020年深圳公寓平均成交价6万3，福田区公寓均价9.7万，而东海这种标杆级高端公寓价格只有区域均价2/3，这刷新了很多人对于东海公寓的认知，同时也刷亮了我的眼球，都知道东海公寓价格不高，但没想到这么低，这价格低的不正常。
深圳各区公寓均价买房我们需要借鉴成功的案例，总结失败的原因，才能有助于我们更加准确的选择优质房源，在大分化的时代选对与选错，以后相差数百万都是平常。
大部分人买房凭感觉，是因为研究的深度不够，对过去总结不够，对未来展望不够，对案例经历不够。
房地产顾问不在于告诉你那套房在卖，更不是带你去看那套房，而是根据你的资金情况和买房计划应该买什么样的房。
抽时间研究房地产胜过你两年的辛苦奋斗，过去凭感觉赚钱不是感觉对了，而是时代对了，只要大胆买，能亏钱的概率是很低的。
在未来凭感觉买房，可能会还回去。
今天我们借这套案例谈谈标杆公寓，也顺便谈谈这套价格不正常的房源。
这篇文章请大家理解一个关键词：伪豪宅，这在市场上普遍存在。
朋友圈刷屏截图深圳有两个标杆水平的公寓，一个是增值标杆深圳湾壹号，每次提及无论是否了解深圳湾壹号的朋友都会潜意识这么说，深圳湾壹号这样的公寓才能增值。
这个有点偏面了，毕竟增值不只有壹号一家，只不过是名气大罢了。
深圳湾壹号在深圳市场的地位有点像茅台，茅台的涨价效应也让很多人产生一种潜意识，要炒茅台股，要藏茅台酒，即使其他板块，也要炒这个板块的龙头股。
所以说大部分人还是容易被示范效应而影响，但是如果说壹号为什么增值，潜意识就是顶级高端。
示范效应力量强大，大到可以左右人的潜意识。
今天就重点谈谈另外一个标杆，同样也是高端的标签，曾经被标榜为亚洲十大豪宅，从外观到内饰用料都显示着豪气。
早期宣传资料为什么东海公寓成了负面教材，各种亏损千万级的标签给贴上了，论地段不可谓不好，论品质不可谓不高，论增值水平确实不咋样，沦落到了破鼓众人锤的地步。
这两个标杆都是在2013年起售，同步开跑，深圳湾壹号北区大户型7万起售，东海4-10万开卖，但是在二手市场的表现却是差异悬殊，是骡子是马，二手市场拉出来溜溜。
去掉豪华售楼处和样板房的包装，二手市场是检验价值的唯一舞台，只要是商品房，最终都要在这个舞台上实现变现，价值全凭实力。
东海国际公寓的问题在哪？有时候时代抛弃你，都不是自己的错，诺基亚落幕，CEO致辞，我们并没有做错什么，但是我们输了。
我写过一篇关于如何选择公寓的文章，从七个方面来定义公寓价值。
东海国际公寓的二手市场表现差强人意，我认为有以下三个方面原因，这三个原因可以结合我对公寓七个方面定义来研究。
第一个原因：区域因素我在前期文章中对于公寓的位置有这种描述，公寓不同于住宅，高端公寓对于区域地段要求非常高，以深圳为例，顶级公寓的土壤在福田中心，在前海中心，在深圳湾中心。
前期文章对于公寓地段论述但是对于未来预期，富豪用资金把选票投给了南山。
地段，环境，景观与预期四重因素叠加，南山以壹号，瑞府，恒裕深圳湾，国金汇和新玺为代表的顶级豪宅公寓突破20万，部分产品甚至突破30万的天花板，单价10万+的公寓更是比比皆是。
但是福田区的顶级公寓天花板始终在15万以内徘徊，以中心天元，上城为代表的公寓二手市场表现平平。
福田中心依然如此，虽然车公庙写字楼聚集，但终究是个二流水平CBD，东海公寓的市场价格更是难以突破区域瓶颈。
这个地段还有另外一重标签就是农科香蜜湖豪宅区，做为老牌豪宅区，有些人会有情怀，但是对于很多网络科技新贵不太买账，这一批新晋富豪更钟情于深圳湾和前海。
第二个原因：市场因素过去的8年正是公寓集中供应的时代，一堆竞品公寓集中入市，大部分公寓二手增值被冲击，而东海国际公寓面临众多竞品公寓，因为深圳湾壹号的成功，带动很多楼盘模仿，虽然这些楼盘超越深圳湾壹号没能成功，但是超越东海却非常成功，对于深圳湾壹号我曾经有过以下描述，深圳湾壹号有无数楼盘在对标，但十年之内难有超越。
市场因素对于公寓产品过去的影响，在公寓专栏有过详细描述，这篇文章就不做过多讲解。
第三个原因：产品因素这个是东海公寓的硬伤，以上两个问题是其他公寓一样会面临，产品问题才是东海国际公寓的最大问题，这可以说是个赤裸裸的伪豪宅，其实伪豪宅这个词我在文章中经常提及，是在提醒朋友们有些公寓是不能买的，东海公寓基本资料这个词今天又用到了东海公寓上，关于东海公寓的产品问题都无需多说，七八十层楼，一层很多户，怎么看都算不得豪宅公寓，可以说是金玉其外败絮其中。
东海的产品问题也包含定位问题，做为大户型，一层8-10户明显不符合豪宅配置，特别是大户型，一层多户是败笔中的败笔，文章结尾我们借这套房子谈谈这个问题。
但在新房销售中这个金玉其外却是非常的受用，直到现在很多楼盘依然在唱这个调，高档售楼处，豪华样板房，用一些外在东西来冲击购房者感性一面，对于部分购房者身处其中会忘了自己要买房还是买装修。
市场上这种伪豪宅公寓多了去了，撤了售楼处，退去华丽包装，进入二手流通，必是一地鸡毛，这个论断不是也许，是绝对。
做为豪宅公寓，区域地段是基础，而产品就是上层建筑，所谓装修这些外包装不过是女人的化妆品罢了。
以东海公寓为鉴，预判未来市场需求，挑选优质公寓，迎接未来风口。
篇幅有限，对于东海公寓做个简单点评。
简评刷屏房源对于刷屏的这套房，据了解是北向，低楼层，这种条件对于小户型尚可接受，但对于大户型却是硬伤，这也是为什么价格低的原因，这就是早期售价4万多的那一批，即使硬伤如此明显，对于这个价格依然非常诱人，6万5能买什么，即使楼层低朝向差这仍然是超高性价比，可以说这个要比太子湾的特价6万8强太多。
要么很快卖掉，要么房有问题，要么价格为虚，这种房正常卖8万不为过。
市场横盘期，正是捡漏时，遇到合适的果断出手才不负一次周期。
公寓的价值，区域与产品可以说是决定性因素，因为现在很多购房者对于公寓误区太多，市场过于迷茫，致使一部分公寓是高溢价，一部分公寓被低估，买房就是发现尚未兑现的价值产品。
结语：今天借这套房源，谈谈东海国际公寓的问题，写到此处，突然感觉做为同时起跑的壹号和东海，有点像现在正热议的华为和联想，那么下期就谈谈另外一个标杆公寓深圳湾壹号。
有兴趣的朋友关注吧！下期见