金九前夜，接连的“王炸”政策在广州楼市炸开了花！周末的广州售楼部到深夜依然没有打烊，现场依然有买家在算价、成交......无容置疑，广州楼市在快速回暖，无论是刚需还是改善。
还有不少中介都说，上周末二手房签约也变多了。
很多业主想早点卖房置换，谈价空间比较大，成交自然就变得更加活跃。
那这一政策波利好，对广州楼市真的有刺激吗？新政后，广州二手房放盘量激增认房不认贷+首付下调+存量房贷下降，这波“楼市大礼包”可以说是近几年广州楼市最大利好。
没办法，前段时间“光打雷不下雨”，消耗了不少购房者的信心。
据悉，8月广州新房网签4136宗，环比下跌20%，比去年同期成交下跌32%。
新政一出，开发商看见有利好，便立马做红海报宣传。
传统楼市旺季“金九银十”已经到来，这个时间毫无疑问是不能错过的。
而如今，政策利好主要刺激的还是改善型购房者的购买力。
虽然有楼盘接受2成首付，但是大多数首次置业的购房者还是选择3成首付。
因为首付降低，不代表借的钱不用还，而且加大杠杆后，月供压力反而增大。
要知道，前两年房贷利率最高一度超过6%，而如今房贷利率最低已经到了4%以下。
而大家之所以加杠杆买房，一是觉得以后房价一定会上涨，二是对自己未来收入有信心。
可目前的大环境下，让很多人都对以上两点持有怀疑态度。
因此，刚需群体入市还是比较谨慎，而这一波的楼市回暖，主要还是靠置换改善客群。
自从广州官宣“认房不认贷”后，二手房挂牌量就蹭蹭蹭往上涨，9月3日的单日挂牌量接近800套。
不过，当下政策利好频出，广州无论是一二手，都在抢跑。
从中原地产数据可以看出来，8月，广州新房网签仅有4136套，是近3年同期低位。
二手房方面，广州8月二手房整体（中介促成+自行成交）网签宗数8156套，环比小幅度下降0.74%，同比增长3.37%。
价格方面，8月广州二手网签均价为28186元/平，环比上月下跌0.7%。
从区域来看，从化成交涨幅最为明显，环比上涨14.6%。
中心天河、白云、荔湾三区成交亦有微幅上涨，环比分别回升6.0%、2.0%、4.6%。
另外，番禺、海珠、越秀等区域成交出现不同程度的下滑，环比分别下降3.4%、2.4%、3.2%。
总体来说，这一波楼市回暖的持续性有多久，还得考验二手房市场的活跃度。
但小编对此还是保持乐观态度，毕竟广州“工具箱”里，还有很多大招都没用，例如放松限购、以及及降低税费等......毕竟广州有人口及经济支撑，且政策对于楼市来说，还是有一定的刺激性。
广州这30个小区最好卖结合近期市场行情、政策面来看，楼市出现过统一2成首付只有两次。
第一次是2003年，全国首次执行20%首付，随后房价迎来一波疯狂上涨。
第二次是2008年，次贷危机演化为国际金融危机，为稳定经济和楼市，当年10月央行推出了新政：最低首付比例调整为20%。
尤其是2008年，房价的触底回升，让楼市迅速升温，由此开启了量价齐升的黄金年。
毕竟全国上下，能统一20%的首付，从2008年之后，就再也没有出现过。
不过，也是从这个角度来看，说中国房地产市场在2023年8月31日开启新篇章也不为过。
根据广州房产中介协会数据显示，新政后，8月楼市广州无论一二手带看都在激增，特别是部分业主甚至已有反价心态，留给买家的时间已不多。
如果单从8月的数据来看，天河二手成交大涨10%，涨幅高居中心区第一。
在8月二手房成交的十大成交活跃板块中，白云同德围-罗冲围板块雄踞榜首，8月一共网签175套。
此外，榜单上还出现了不少改善板块的身影，分别是天河北、珠江新城、东山口、天河公园。
不过，如果要聚焦到个盘方面，则还是刚需盘占主导。
8月成交网签最多的，依然是老熟人金碧花园，共网签41套。
其次则是岭南新世界、棠德花园，分别网签31套、29套。
这些网签量高的小区，一般都有几个共同点：体量大、近地铁、配套齐。
那么，今年那些二手房卖的比较好？我们翻看一下今年的二手成交数据，其中，卖的最好的小区，并非集中在某几个热门的区域，或者热门板块，反而几乎是平均分布。
比如，天河的棠德花苑，就是默默无闻的区域，但不妨碍他是今年以来广州二手成交最多的小区，成交有95套。
事实上，它这么多年来一直霸榜，是广州成交套数最多的二手盘。
紧随其后的是富力桃园，也是成交榜单中的老面孔了，是白云区成交最多的二手小区。
值得注意的是天马丽苑，相信很多人没听过这个小区，位于楼市热度一般的花都区，但其二期今年以来却卖出了72套二手房，是广州第三好卖、花都最好卖的小区。
这一度颠覆很多买房人的认知。
因为在大部分人眼中，广州远郊的房子流动性弱，买了就会被套牢。
可见，这个结论也不完全准确。
远郊的房子，仍然可以卖得动。
当然，增城的二手市场，就是一个佐证。
都说增城新盘二手盘太多，卖出一套房不容易。
但广州top30最好卖小区，增城居然就占据了5个。
番禺应该是上榜小区最多的区域，30个最好卖小区，其就占据了7个。
黄埔卖的也不错，不过最好卖的小区是万科金色梦想，且在榜单上居然都是万科的盘。
不过值得注意的是，在广州11个区中，只有越秀没有楼盘上榜。
大概就是现在的越秀几乎是以存量市场为主，其二手房本虽然是成交的主力，但未能上榜。
或许有以下原因：1.二手成交多以散盘、老破旧为主，成交较分散；而能称得上小区的二手盘，价格不便宜，能够得着的人始终不多；2.各小区实力均衡，没有优势特别大或性价比特别突出的网红盘诞生。
那么，这些热卖的二手小区，近两年的均价涨幅大概是什么情况？从以下的数据可以看出来，大部分的小区价格都下跌，只有保利天悦花园、金燕花园价格上涨。
大家有没有发现，广州这些最好卖的小区，都以下几个共同点。
1.大多数是低于广州房价均价的小区，成交单价普遍在“3”字头以下。
2.成交量大的小区，大多都是有一定规模的小区，发展多年，配套齐全。
3.它们同时也是房价相对稳定的小区。
这些比如说棠德花苑，n年前成交单价已去到近3万，现在仍维持在这个价格。
即便是行情很好的时候，这些小区涨幅都不会大，房价稳如磐石。
简单来说，虽然这些成交量大，但由于价格不高，地段不差，且配套齐全，可谓性价比突出，一大批刚需源源不断涌入；但与此同时，小区体量大，置换需求更多，于是乎，有越来越多的人逃离。
且随着小区楼龄的不断增加，越来越多人会甩卖掉旧房子换新房，相反的楼龄增大，对刚需吸引力逐渐下降，供需矛盾会越发突出，那么房子就会越来越难涨。
所以说，刚需买房往往会面临一个问题，流动性好和房价跑赢大盘，往往不可兼得。
但对于大多数资金刚需而言，更坏的结果是买的房子流动性差，且房价涨不动。
除此之外，小编还发现一个挺有意思的现象，有公寓项目挤进广州top30成交榜单当中。
譬如知识城板块的合景天峻广场、万科云城米酷均在列，甚至今年以来分别成交了约40套，流动性打败了广州大多数住宅。
那么，为啥这两个二手项目成交量这么好？主要有以下3点原因：1.位于知识城和天河智慧城产业聚集地，有一定的居住需求；2.以小户型房源为主，契合当下年轻的租房需求。
3.更重要的是，投资回报率不错。
我们知道，年租金回报率4%被认为是商用物业算投资临界点，若能达到5%-8%，就是合理利润范围。
查看了一下，在过去10年，广州住宅价格上涨了225%，反观公寓涨幅28.1%！像合景天峻广场，现成交价1万/㎡，下面这套42平的房源，买下来总价需要42万；而该房源每月租金为1900元/月，每年租金在约2.3万，租金回报率约5.2%。
万科云城米酷，目前的成交均价约2.1万，一套建面为25㎡户型，当下买入总价约在52.5万；这套房源的月租能到2800元，年租金3.36万，年租金回报率在6.4%。
所以说，公寓并非不能入手，比起现在把钱存银行、投资股票，公寓投资价值未必就差，更重要的是，投资门槛低。
总体而言，对于买房的人来说，现在正是买房窗口期，有政策利好。
不过每个人买房的价值排序是不一样的，有的人更看重交通，有的人看重教育资源，有的人侧重居住环境……接下来，广州楼市会怎么走？从8月的数据来看，新房的回暖比二手房要来得快，未来三个月是换房的窗口期，如果有置换需求，尽量争取时间。
据悉，广州目前很多新盘都愿意延迟网签，等待“卖一买一”的客户腾出资金及购房名额。
如果手上有足够“余粮”，现在是个入市的好时机。
且利率低，开发商让利大，二手业主还有一定的谈价空间，淘到笋盘的可能性比较大。
如果理性看待这波楼市行情，最近虽然很多楼盘都扬言要涨价，但很多都是营销手段，敢真正涨价的不多。
且接下来1-2个月，买房的人会增多，但新增的购买力，多以改善客/换房客为主。
二手房挂牌量也会增加。
在四大一线城市中，广州房价最亲民，现在首套首付仅需2成，对于刚需买家来说，更加诱惑。
对于想买广州的人来说，买房不要冲动，多考虑未来居住的可能性，尽量一步到位。
不过就目前这个楼市行情，别想靠投资房产挣大钱。
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