房地产市场牵一发而动全身。
中国人民银行于2024年5月17日推出被称为“史诗级”救市政策。
市场各方为此预判房地产已达政策底。
市场底是否到来还有待观察。
海外各国如何托起或稳定房地产市场？有哪些有效和无用之招？南方周末新金融研究中心为此对6个国家40多年中房地产下行周期特点和政府采取的政策举措及其效果进行了多维比较分析。
研究发现，早发现、早干预有利于房地产市场早出清，从而有利于实体经济较快走出地产下行周期影响；而各国政策的选择及最终成效则受限于国情及所处发展时期等综合因素。
但若从“政府收储”这一点观察，采取该政策的国家大都能从中获益，对稳定楼市和跨越经济周期能起到一定的正向作用。
6个国家样本，跨度40多年本次调研的范围涵盖美国、德国、西班牙、日本、韩国和新加坡6个国家，调研时间则选取自上世纪80年代初至今。
为何选择这些国家作为研究样本？这主要因为这些国家在某些方面较为接近当下的中国，其政策和效果对中国较具借鉴和参考价值。
按照经济合作和发展组织（OECD）统计，截止2023年，美国和日本的房地产业增加值占占该国国内生产总值增加值的比例比最高达12%，德国和西班牙等均在10%或以上；中国房地产业增加值占比则仅为6.1%，显著低于其它5个经济体。
新加坡房地产业增加值约占其GDP的6.1%，与中国基本相当。
在调研的历史时间段中，上述6个国家均不同程度出现过房地产下行周期。
调研从下行周期持续时间、相关指标下行幅度和政府处置措施及成效等维度对上述6国进行横向比较。
与此同时，此次研究对“政府收储”或类似政策给相关国家带来的实际作用进行重点分析，并特别从金融机构角度分析各个国家在房地产下行周期采取逆周期调控措施给金融体系带来的影响。
新加坡日本房价指数跌幅最深如以房价指数连续4个季度下跌为下行周期确立标志，从1980年至今，上述6个国家共发生8次下行周期。
其中，4次发生在上世纪90年代，分别是日本、韩国、德国和新加坡；发生在次贷危机前夕2次，分别是美国和西班牙。
值得注意的是，2022年以来，德国和韩国房价指数双双走低。
截至2023年，德国和韩国房价指数已超过5个季度下行，累计跌幅均接近10%，后续房价走势不容乐观。
从下行周期持续时间观察，日本无疑是经历地产下行时间最长的国家。
从1991年房价指数见顶至2009年触底，日本房地产下行周期长达73个季度，房价指数累计跌幅达46.5%，亦是房地产调整幅度最深的国家。
相比之下，上世纪90年代的德国和韩国虽然分别经历了47个季度和30个季度的房价指数下跌，但累计最大跌幅分别仅有8.6%和20.9%，远好于日本。
同样是上世纪90年代，受亚洲金融危机冲击，新加坡房价指数跟随股市、汇市暴跌，虽然房价下行期在6个经济体中最短，仅有8个季度，但累计跌幅高达46.2%，与日本地产下行周期的累计跌幅相当，调整非常剧烈。
除了房价，表征房地产业周期活动的可选指标还有地产销售、地产开工和地产投资等维度。
研究发现，从房价见顶开始，销售、开工和投资等地产基本面指标下行平均持续时间分别为3年、6年和7年。
其中，下行期最初2年的跌幅较大，随后2年跌幅明显收窄。
美国“两房一吉”模式从上述6国对房地产下行期的重视程度和应对举措比较发现，2008年次贷危机以来，各国政府对于房地产风险的认知和重视程度要明显高于上世纪90年代，且对地产下行采取的针对性举措更及时更有力，相应的地产下行周期持续时间显著缩短。
其中最为典型的当属美国。
美国是房地产金融化的发源地，拥有全球最大的房地产市场和按揭贷款市场，更是2008年次贷危机的起源处。
从长期看，美国房地产业随美国经济增长趋势而不断发展壮大。
特别是在布雷顿森林体系解体后，美国金融业加速发展。
上世纪30年代到70年代，联邦国民抵押贷款协会（金融界称为“房利美”）、政府国民抵押贷款协会（业界称为“吉利美”）和联邦住房贷款公司（称为“房地美”）3家政府资助企业（简称GSE）相继成立，美国全国性不动产市场和住房抵押贷款支持证券（简称MBS）市场形成。
房地产金融化程度逐渐加深。
同时，政府还通过GSE对房地产市场进行数十年的持续巨额补贴，惠及全美新发房贷超九成的申请人。
房价持续上升和长期金融化积累了巨大的泡沫。
在2007年初美国房价指数见顶后，次级贷款逐渐从风险暴露演变成席卷全球的金融危机，对美国乃至全球经济产生了重大影响。
为应对危机，美国有关部门果断出手。
货币政策方面，迅速启动了包括大幅降息和扩张资产负债表等方式直接救助问题金融机构，连续开启三轮超大规模的量化宽松政策，直接注入大量流动性，尽可能快地阻止了市场信心的持续崩塌；财政政策方面，通过向金融机构注资、扩大公共支出和减税等手段刺激经济。
一系列举措之下，美国居民部门和非金融企业部门的杠杆逐渐转移为政府杠杆，地产问题资产快速出清，美国实体经济受到的影响较小。
5年之后，美国的房价指数重拾升势。
在应对地产下行周期引发的次贷危机方面，美国从危机爆发初期的反应滞后到危机爆发后亡羊补牢，其快速识别和研判风险、通过财政政策和货币政策双管齐下果断对冲风险的经验值得借鉴。
同时，从更长的经济周期来看，美国政府创立“两房”对美国经济的贡献远大于损失，是美国房地产业保持强大生命力和竞争优势的重要基石。
但美国在应对危机过程中滥用美元的全球中心货币地位，向金融系统“注水”，把本国风险转嫁到其它国家的做法也饱受诟病，对其它国家不具有参考价值。
西班牙“政府收储”效果明显作为一种稳定房地产市场的手段，“政府收储”在德国、日本、韩国、新加坡和西班牙等国均有类似的政策措施。
其中，比较成功的代表是西班牙。
西班牙的房价于2007年第三季度见顶。
受2008年全球金融危机影响，房地产进入下行周期。
在银行体系中，与地产相关的不良资产激增。
为稳定金融市场，当时西班牙政府推出了一系列举措。
其中，成立所谓“坏账银行”Sareb便是其中重要一招。
与中国人相似，西班牙人偏好购房。
在金融危机爆发前，西班牙的房地产市场经历了长期的繁荣。
但繁荣背后，房地产供求关系开始发生微妙变化，不同收入人群在获得住房方面的差距不断拉大，中小城市的收入与房价比也面临挑战。
这些问题在2008年金融危机之后导致西班牙房价进入下行周期，累计最大跌幅36.4%。
房价泡沫的破裂威胁到了该国金融体系的稳定。
作为应对危机的系列举措之一，西班牙政府于2012年批准成立了Sareb。
Sareb注册资本金12亿欧元，其资金主要