前不久2021年北京第三批次土地供应如约而至，在那个周末我除了延庆与密云的两块地以及房山良乡地块与丰台青龙湖地块没跑，我用一天的时间把剩下的那8块地跑了一圈。
很多人问我，爷们儿你都跑了一圈儿了，怎么也不写文章？我后来在直播里说过，我觉得无甚意思没必要写。
毕竟这一批次的供地真没有让我眼前一大亮的地块。
所以等了很久，一直也没想写。
直到前几天我在选题会上提议，我想写一篇关于现房销售的稿子。
乐神和小白的意思是，这稿子写了也没人看，又不是什么准谱，外加也不是什么引起轰动的大事儿，没人看你写它干嘛。
然而，最终我还是写了。
不为了别的，就为了讲讲道理，因为我觉得这类道理之于购房者而言，有知情权。
既然有知情权，为什么不写呢？我们本来做的就是服务粉丝的勾当~当然要写。
当我决定要写的时候，那俩孙子给我定了个目标，说是微信公众号发出去之后如果24小时没有6000阅读量，你就请大家喝星巴克吧。
我这真是咬着牙来写的稿子，顺便问一句，有没有谁能搞到星巴克的一折券…言归正传，先来说说为什么我执意要写这篇稿子。
让我们先将时间回到2021年9、10月，也就是北京2021年的第二批次土地供应的时间。
那一轮供地北京所最终成交的地块中，有一宗位于大兴黄村的地块，最终以住宅总建筑面积接近50%需要现房销售的条件完成交易。
至此从拿地阶段规范必须要现房销售有了第一块地。
2021年9、10月所提供的土地，如果计入延期拍卖的一共41宗商品住房用地。
而有现房竞拍条件的地块，只有黄村这一宗。
然而到了2021年的现在，11月份，第三批土地也来了，其中提供了12宗住宅地块，这12宗住宅地块有现房拍卖条件的土地几个？我告诉您，5个。
这也就意味着一种新型的土拍方式正在逐渐成为常态——在拍卖到土地的合理价格上限之后，转而进入竞拍现房销售面积阶段。
假如未来真的大部分开发房企会把现房竞拍到圆满~会有什么样的结果？或者假如未来大部分优质地块，如大望路地块一般，上来就告诉你，哥们儿，甭废话，盖成现房再销售，会有什么可预见？这就是我想说的。
我们先从市场角度来说这事儿。
第一，我管他叫厌胜，怎么讲呢？我们都知道现在的地块都有未来售卖的参考售价，那么问题来了。
从目前看大部分能干到现房销售或者规定必须现房销售的地块，都是相对地理位置、价格不错的地块。
说白了就是这个地块大概率本身就比周边次新二手便宜。
所以问题来了，新来的哥们儿便宜，且只能卖这个价格。
你让边上高位二手咋整？卖高价吧，你边上始终有这么个玩意对你天然厌胜。
你想跪地上拜一下大喊一声，大哥你快走吧。
人家还得现房销售3、4年的走不了…您说您小区边上有这么一货杵着，咋整？那真没法整。
第二，金丹变元婴。
修仙类小说有一种说法，结为金丹客方是我辈人。
原先的期房阶段，我们可以认为这房取得预售许可证就叫结金丹，然而如果现房销售来了~明显结金丹就不管用了，必须得元婴级别以上。
然而这个时候，你要的并不是金丹或者元婴的等级，你要的是买房。
然而这时候很可能就变成了市面上有100套房子在金丹境，然而这100套房子里有50套必须要元婴境才能销售。
说白了市场上可售新盘量级，有可能随着现房销售的逐渐推广，而导致在一个时间段内青黄不接。
剩下一个第三点，我们从开发商角度来说一下这个事儿。
第三，跌境。
开发商卖期房与卖现房是两笔账，毕竟期房你盖多少花多少，没盖的钱还没花，这时候能卖了，开发商等于提前收回了钱，所以期房肯定成本更低。
现房就啥也别说了，盖都盖完了，钱都花了不说，莫说本儿了，连个丝袜钱都没收着。
然而这年头开发商拿地的成本确实变高了，且销售价格也给你定好了，俗称有田有地。
在有天地大限的前提下，让你努到现房销售…这不等于让开发商一口真气憋到快不行了才能动手嘛？这么干，是不是容易跌境？另外，现房有个词儿叫所见即所得。
期房时候，开发商还能靠嘴把式忽悠忽悠，到了现房阶段，人家自己看都看明白了，用得着听你忽悠？这不扯淡吗。
所以本来这么干是容易跌境，再结合售卖就变成了，必要跌境了。
这三点说了三件好不了的事儿。
第一叫周边二手房好不了；第二叫购房者在一段时间内选择变少从而好不了；第三叫开发商成本再增加更难挣钱而好不了。
所以针对于以上我的说法，我个人的看法是，现房销售如果真的大面积到来。
现有期房可能会加速去化，从而导致市面上只有二手以及未来若干年后可以售卖的新盘报价。
这时候，新盘的报价哪怕多香，那也是闻得见吃不着，现房销售嘛~而当你闻过了香味之后再回身看二手…这尼玛是个什么玩意呢…我不知道会不会出现这种情况，但是如果现房大面积到来，出现这事儿的概率不低。
所以我最想说的是，假如现房大面积到来，你会怀念当年的期房时代。
就好比~我问乐神第一个摇号的自住型商品房你还记得是哪儿嘛？哥们儿想都不想就能回复我，22000一平方米的大朝阳金隅汇星苑，一号选房那哥们儿叫X阿星。
我说，这你也记得住？乐神回复，我还有内哥们儿微信呢~假如有一天，某个期房摇号开盘，突然这个一号选房的哥们儿也能让你记住很多很多年…说真的，想想我都害pia~
