大家好，这里是房叔。
最近有朋友看上了一套位于天河法拍房，让房叔帮忙了解下情况，毕竟还有三天开拍了，趁着这个机会房叔也来简单的做个实地走访。
今天到场了解房源情况的人还是挺多的，目前已经有3000多人围观，看来大家对这套房子都挺感兴趣。
1汇景新城：龙熹山这套房源具体位置是龙熹山板块，E2街区 B1楼 1007房。
这两天想去踩点的朋友可以直接报这个位置，因为很多小区管理员都不晓得哪里是178号... 01具体位置 虽然拍卖公告里面没有详细说明户型等信息，房叔找了一套同栋楼同户型的，大家可以做个参考： 02同户型参考3房2厅1厨2卫2阳台地理位置汇景新城南面汇景路通过两段高架路接通60米宽的城市干线广园东路，作为小区主出入口。
西边接通华南快速干线辅道，东边出来就是科韵路。
去天河市中心上下班的距离不远，但熟悉的朋友可能都了解过科韵路早晚高峰的塞车情况。
如果不想开车出门的话，汇景北路站点是多条公交线的总站，去到地铁站五山 也就1个站（10分钟左右），3号线的便捷程度房叔就不多说了。
周边配套汇景新城整个区域可以分成四个板块：棕榈园，上城·峰境，上城·勋堡和龙熹山。
四个板块内部形成一个小型商圈，周边还带有银行，卫生站等，已经可以满足日常的基本需求。
03周边商圈龙熹山板块楼下还设有健身房，游泳池等多个运动场所，方便日常锻炼。
04体育设施小区绿化覆盖率大概在65%左右，在广州市内是少有的，而且楼距较大，通风采光都非常好。
房叔早上到的时候，小区内还是有很多老人家在散步聊天，居住环境确实十分舒服...教育设施汇景新城国际幼儿园：全日寄宿制国际化幼儿园，距离龙熹山不过几百米，师资和环境在广州是排得上号的。
小学：按照学位安排，目前汇景新城对口学位是第四十七中汇景实验学校小学部。
九年一贯制，包括了小学和初中。
总的来说，周边的教育配套都比较完善，而且汇景小学部背靠华农大宿舍，学习气氛较好。
2房源详情汇景新城周边的配置的确不错，但5折的笋盘真的有这么容易就能买到吗？房叔走访了大半天以后，还是发现了几个“小瑕疵”： （1）可能有人居住。
因为法院本身没有房子的钥匙，今天我们也没有进到房子里面看具体的情况。
但从门外对联的新旧情况来看，屋内的确还有人居住。
（房叔实拍）根据法院披露，房子本身带有长租约直到2034年，这也是为什么这套房子轮到2拍的主要原因。
值得注意的是，法院同时表明房屋的租约是在设定抵押登记之后，也就是说这个租赁合同对于我们买房人来说是没有约束力的。
这点问题想解决不是难事。
（2）楼盘正对科韵路。
虽然房叔没有进去看具体的情况，只是从楼梯窗口看出去，大家也能看到B1这套房子是正对科韵路。
虽然中间隔着绿化带，但就科韵路的车流量来看，多多少少还是会有点噪音。
楼盘外景地图房叔实拍（3）欠费情况 趁着踩盘的机会，房叔也到物业处了解了房子的欠费情况。
虽然房子一直有人居住，但居主人对水电物业费貌似一概不知，从2014年至今，房屋欠费40475元。
这些都是买房人自行承担的，也是一笔不小的成本。
（4）学位问题 注重学位的朋友事先要跑一趟街道办和小学了解房子的学位是否有被原房主占用的情况。
如果学位又被占用的话，一般就两种情形： （1）等待原房主的小孩毕业才能进去就读； （2）不受影响，小学可以容纳多一个小朋友就读； 如果是计划换学区房的朋友，记得事先了解对口学校学位的使用情况。
3房叔评估从市场来看，目前龙熹山板块均价已经去到64939元/平米。
而这套房源的起拍价是6,289,482元，单价大概是35334元/平，市场价5.4折。
（点击查看大图）与前两年拍卖的同栋楼同户型（同面积）来比较，2017年的时候已经拍超出评估价了。
05同房型拍卖按照这套房（1007房）目前的热门程度来说，成交可能都在950万左右，稍低于目前的评估价。
整体除了税费以外的成本应该是： 成交价：950万缴纳欠费：40475元银行贷款担保费：贷款金额2%贷款利息：银行商业贷款利息 税费参考：除去上面这一块，可能还要找人做交吉服务，所以整套房子的成本预计在1050万元左右。
以上数据仅供参考。
当然，如果最后只有1个人参拍，那700万不到就可以拿下也不是不可能。
总结一下，房叔个人认为汇景新城还是比较适合自住的，毕竟周边环境的优势就摆在那，处在闹市而不闹，大概就是这么个意思。
这套房源的性价比还是很高的，有换房计划的朋友可不要错过了。
如果你对这套房子或其他法拍房感兴趣的话，可以房叔微信（VX：fssf64），我们一起探讨。
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