第九章、商业设计要点设计阶段的特点表现为:脑力劳动和智力成果，对劳动力投入和产品质量没有直接必然联系。
设计阶段是决定建筑工程的价值和使用价值的主要阶段，是影响建设工程投资的关键阶段，该阶段决定项目总投资的70-80%，是对建筑工程总质量有决定性影响阶段。
设计工作主要是方案设计、扩初设计、施工图设计，其中方案设计需要进行3-5家设计单位进行方案对比或方案竞赛。
也可以对优秀的楼盘进行复制。
另外涉及的工作还有设计变更、材料设备代换工作。
设计的重点内容不仅包括建筑、结构、设备与设备系统、户型、配套、景观等，也重点包括边缘、区域、节点、道路交通、标志物，以及点、线、面、形、体、质的设计。
设计制度方面控制：施工图审查制度、施工图会审制度、施工图技术交底制度、专业图纸审查制度、强制性条款审查制度、设计变更制度。
设计的主要工作：方案设计、扩初设计、施工图设计。
尤其是方案阶段，一定要花费充足的调研时间，进行市场调研，进行优秀楼盘调研，对在经济运行低谷时期仍然能够拿地、设计、建造、销售取得成功的企业要深入研究其户型、总规、产品配套、经营理念，为自己的楼盘进行可比性分析，让经验成为经典。
在方案阶段要舍得投入，舍得聘请国内、国际优秀建筑设计大师对方案进行指导，推出适合市场，优秀的户型，来满足客户与市场需求。
设计控制内容：时间、节点、成果、深度。
设计控制的目的是在合同约定时间内完成设计任务，满足市场需求，引领市场的设计产品。
设计的风险：设计产品不符合市场需求，设计不合理存在严重缺陷，超额设计。
商业规划方案型体设计就是指建筑的造型，如正方体、长方体、圆柱体、曲板体、板式、塔式等。
商业设计的要点：人流动线、视觉通透、垂直交通、技术标准。
其中技术标准主要为：租赁高度、租赁跨度、租赁面积、防火分区、疏散宽度、楼梯数量、主通道次通道宽度等。
商业项目和住宅项目单体组合与排列的形式：行列式、错列式、斜列式、周边式、围合式、自由式、混合式、组团式、兵营式组合。
建筑形体表现形式：板式、塔式、板塔式、曲板式、三角式、圆柱式、矩形体。
裙楼的形式：直落式、基座式、毗邻式、分离式。
基础设计：箱式基础、筏板基础、独立柱基础、条形基础、桩基础、井字梁基础、自然基础（桩基基础埋深深度18分之一，自然基础埋深15分之一）。
结构选择：砖混结构、框架结构、框剪结构、框筒结构、剪力墙、筒体结构。
不同阶段设计时间：方案设计、扩初设计、施工图设计，一般情况下全部设计完成需要4个月左右，报规报批需要加2-3个月，从方案设计到施工许可证办理完成需要6-8个月。
大项目方案设计一般在45天左右,中等项目方案设计一般在30天左右，扩初设计一般在45-60天时间，施工图设计60天。
商业项目设计涵盖的主要内容：总平设计、基础设计、建筑设计、结构设计、设备及设备系统设计、竖向设计、综合管网设计、智能化设计、小区配套设计、亮化照明设计、园林景观设计、VI导视系统设计、广告灯箱设计、LED电子屏设计、下沉式广场设计、小品雕塑设计、出入口绿色设计、人流车流动线设计。
在施工中还包含二次设计工作内容，如降排水设计、边坡支护设计、电梯设计、幕墙设计、钢结构设计、小区用电设计、煤气设计。
商业设计关注的重点：人流动线、视觉通透、垂直交通、技术标准。
1、人流动线。
这是设计方面的第一要素。
人怎么流动，就像河一样，水往低处走，怎么样让水流得顺畅？不能突然加一个2%的坡度。
单一通道是最好的，最多一个环路。
人在这种路线中，方向感好，容易找到位置。
2、视觉通透。
购物中心有个设计要求，一眼至少能看到十个店招。
看到越多的店铺越好，能刺激人的购买欲。
3、交通体系。
卸货区要尽量安排在地下，人车分流，不和地面争位置。
如果觉得地下室做卸货区要把高度提高有点浪费，那么可以局部把卸货区做高一点，其它地方做低一点。
如果钱多一点，可以都做高。
这样有好处。
将来停车位不够了，可以加一层机械停车设备，停车位就加了一倍。
解决人车分流问题，主要包括私家车、送货车，都不要和人在同一层面交叉。
4、主力店的技术标准。
不同业态的主力店有不同的要求，建材超市要求荷载4吨，普通的超市和书店1吨，做普通的百货荷载有400、500公斤就够了；电玩城滑冰场娱乐城4-5吨。
高度，如果做建材超市，至少要8m层高；做生活超市，5m层高就可以了，而做仓储的话要9m。
如果建电影院要9--10m层高，要考虑将来使用大银幕。
商场一般框架结构居多，钢筋含量控制在35-40公斤/㎡，混凝土含量在0.2-0.3m³/㎡。
商业的公摊面积较大，一般控制在35-45%。
对于住宅项目含钢量一般按照10层每㎡40公斤测算，每10层增加1/3--2/3的量； 20层住宅建筑物钢筋含量在50-60公斤，30层住宅建筑物钢筋含量70-80公斤；混凝土含量多层每㎡含0.2-0.3m³，小高层每㎡含0.3-0.35m³混凝土；高层每㎡含0.3-0.4 m³混凝土；多层住宅公摊面积在12-16%，小高层公摊面积在16-18%，高层公摊面积在20-22%，超高层公摊面积在22-24%，商业公摊面积最大在35-45%；商业租赁高度、租赁面积、租赁跨度的要求：租赁高度：层高一层-二层在5—6m，三层-五层在4—5m ，常用取值1层高度为：5.1、5.4、6.0，二层至5层取值在4.2、4.5。
租赁面积的划分：一般控制在30-50㎡，对于商场大的转角处、进户大门两侧、自动电梯附近面积控制在100-200㎡。
租赁跨度：一般宽度和进深之比在1:2或整数倍，柱网跨度7.2m、8.4m、9.0m或其组合形式。
商场内部通道宽度：主通道为2.4m、2.8m、3m、3.2m或更大；辅通道则为2.2m、2m、1.8m、1.5m，商场楼梯疏散宽度一般要求不小于1.4m。
在商业设计中设计质量和设计进度必须进行控制，因为设计质量和设计进度直接影响着施工工期，是制约项目目标和进度实现的关键工作。
设计阶段进度与质量的控制细则为：设计阶段的进度控制设计阶段进度控制的效果对项目过程的实施会产生重要的影响。
例如，过度强调缩短设计周期，会造成设计质量低下，严重影响施工招标、施工安装阶段工作的顺利进行，不仅直接影响到项目工期目标，而且还将影响工程的质量和投资。
因此，在保障项目安全可靠性、适用性和经济性的前提下，力求合理安排设计计划工期。
1、设计进度控制方法建筑专业是龙头，建筑专业必须优先提供其他专业所需的满足设计深度条件的平、立、剖面图，建筑施工设计是各个专业共同努力的成果，因此“协调”在设计过程中尤为重要，要求各专业定期开一次协调会，讨论相关专业之间的做法是否有相矛盾的地方，有矛盾时相互之间就要及时调整，不能等全部图纸出来后甚至到施工时才发现问题，处理起来就比较被动；同时每次例会检查各专业之间的设计进度是否满足要求，如果拖后则要分析原因，在后续的设计过程中采取有效措施及时纠偏，并及时向业主汇报设计进度情况。
项目管理在设计阶段主要进度控制方法如下：（1）首先审查设计单位所编制的进度计划的合理性和可行性，是否已考虑各种不利因素（如节假日、人员流动等）而留有余地，然后报业主批准作为设计总进度计划。
在设计进度计划实施过程中，召开进度控制小组会议，把设计单位在各阶段填写的设计图纸的出图进度都纳入监控之中。
（2）及时检查设计方是否已有足够、准确的资料，如规划红线、地形图、测量图、地址资料、各种设计依据的批文（包括投资、规划、消防、卫生等部门的批文）。
（3）定期召开进度控制小组会议，检查设计工作的实际完成情况，并与设计进度进行比较分析，一旦发现偏差，马上会同、督促设计单位分析原因加快进度，必要时，应对原进度计划进行调整或修订，以满足总的设计进度控制要求。
（4）实施有效的进度控制，除了要确定工程进度的总目标外，还要明确各级分目标，而各级进度分目标的确定有赖于设计输出的工程信息。
2、设计阶段进度控制的主要措施（1），审查设计单位的进度计划，特别需注意单位各专业间的统筹计划。
（2）要求设计单位运用先进的通讯设备，如移动通讯、网络、传真等，使各单位之间的设计情况等问题及时交流。
同时，也要加速与国内各政府部门的联系，确保设计审查进度。
（3）分析影响进度的关键环节，跟踪关键环节并保证关键日期的实现。
（4）将设计费的拨付与设计进度挂钩，按阶段进行拨付。
（5）将会审、审定设计单位的工作计划和各种出图设计，并经常检查计划执行情况，对照实际进度与计划进度，及时调整进度计划。
如发现出图进度拖后，项目管理工程师要敦促设计单位采取有效措施，增加设计力量，加强相互协调与配合，以加快设计进度。
（6）要求设计单位在完成施工图后编制一份主要材料、设备清单，设计项目管理人员根据工程项目总进度的计划，进行审核并分析主要材料、设备大致需要到货时间，并和业主商定，以确定哪些由业主自选采购、哪些应由委托施工承包商或进行采购招标，并据此制定详细的材料设备采购进度计划。
3、项目管理工程师对设计图纸的审核在不同阶段有不同的侧重点，具体为：（1）初步设计阶段①在初步设计阶段，要对上一阶段优选推荐的方案进行充实和完善，设计管理工程师将仍侧重于方案比选，特别是在上一方案设计阶段仍未确定的建筑、结构方案，基础方案，配套方案等，协助设计院进行方案比选工作，并且注意既符合预定的质量要求，而投资费用又在限额控制内，设计才能通过。
②设计管理部将要求设计单位严格按照设计任务书的质量要求进行设计，要协助审查和了解设计过程中各种质量指标是否满足任务书的要求，一旦因设计中投资控制或其它原因，改变任务书的某个局部质量目标时，应征得设计管理部的同意，并经业主的批准，但总的质量目标必须保证。
（2）施工图设计阶段对施工图的协助审核主要是对建筑物、设备、管线等工程对象的尺寸、布置、选用材料、构造、相互关系施工及安装质量要求等进行审查，注重于反映使用功能及质量要求是否得到满足，以及图纸的设计深度能否达到指导施工作用。
①建筑施工图：主要应审核地下室、机房尺寸及人防区域布置情况，门窗及内外装修，广场景观布置，材料选用，要求的建筑功能能否满足等。
②结构施工图：主要应审查承重结构布置情况，结构材料的选择，施工质量的要求等。
③给排水施工图：主要应审核管道尺寸选择，工艺设备及管道布置和走向，加工安装的质量要求等。
④电气施工图：主要应审核供、配电设备、灯具及电器设备的布置，广场照明的预留容量，电气线路的走向及质量要求等。
⑤空调施工图：主要应审核空调设备选型和布置，风管的走向及安装质量要求等。