个人房屋出租主要涉及增值税及附加税费、房产税、城镇土地使用税、个人所得税以及印花税等。
个人住房出租如何纳税？本文结合现行政策分析如下： 一、增值税。
出租房屋取得的收入按“现代服务-租赁服务”缴纳增值税、增值税征收率为5%。
现行政策规定：个人出租住房（不区分用途），应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，不含税销售额=含税销售额÷(1+5%)。
注意：个人一般是按“次”确认增值税起征点，按“次”增值税起征点为500元。
但个人房屋出租作为特例：按“期”确认增值税起征点。
现行政策按“期”增值税起征点为月销售额不超过10万元，并且对个人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。
二、附加税费。
附加税费包括城建税、教育费附加、地方教育费附加。
附加税费是随增值税征收而征收，附加税费是根据实际缴纳的增值税为计税依据。
其中城建税税率为：纳税人所在地在市区的税率为7%，纳税人所在地在县城、镇的税率为5%，纳税人所在地不在市区、县城或者镇的税率为1%；教育费附加费率为3%；地方教育费附加费率为2%。
优惠政策：个人属于小规模纳税人，现行政策对小规模纳税人“六税两费”减半征收，其中包括附加税费。
三、房产税。
房产税的征收范围具体为城市、县城、建制镇和工矿区。
根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)第二条规定，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。
又由于个人是小规模纳税人，现行政策规定，小规模纳税人“六税两费”减半征收。
因此，个人住房出租房产税按4%的税率的基础上再减半，实际税负率为2%。
四、城镇土地使用税。
个人拥有的住房用于自住免征城镇土地使用税。
对个人住房用于出租，根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》第二条规定，对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。
因此，个人出租住宅免缴纳城镇土地使用税。
五、个人所得税。
个人出租房屋取得的租金收入应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，税率为20%。
但对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。
个人出租（转租）房屋应当据实计算应纳税所得额，凭合法有效凭证，从其租金收入中依次扣除房屋租赁过程中缴纳的税费、向出租方支付的租金、由纳税人负担的实际修缮费用以及税法规定的费用扣除标准后的月为计税依据。
个人采取一次性收取租金形式取得的出租（转租）房屋租金收入，凭合法、有效租赁合同（协议），可在对应的租赁期内按月平均分摊。
在实际操作中，有的地方对个人所得税实行核定征收。
以云南省为例，根据《国家税务总局云南省税务局关于个人出租房屋个人所得税征收管理有关事项的公告》（国家税务总局云南省税务局公告2021年第1号）规定，纳税人出租（转租）房屋不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房屋租赁成本费用的，按租金收入的5%核定应纳税所得额。
相应个人住房出租的个人所得税税负为0.5%。
六、印花税。
租赁合同属于印花税征税范围，租赁合同应当按照租金的千分之一缴纳印花税。
但对个人出租住房，根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)第二条规定，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
余敏 中汇十堰税务师事务所，注册税务师 、中级会计师，精通税务申报流程及代理服务工作。