《南京院子》，在家无意中拍出来的照片让我异常喜爱​键盘哥顶级豪宅系列链接顶级豪宅系列前序：南京的老洋房（前往微信公众号“键盘上的经济学”点击阅读，键盘哥顶级豪宅系列前序：南京的“老洋房”）顶级豪宅系列之一：葛洲坝中国府（前往微信公众号“键盘上的经济学”点击阅读，该说一下葛洲坝中国府了）顶级豪宅系列之二：3000万的新农村（点击阅读，键盘哥顶级豪宅系列之二——3000万的新农村）顶级豪宅系列之三：绿城玫瑰园，钟山高尔夫（前往微信公众号“键盘上的经济学”点击阅读，键盘哥顶级豪宅系列之三--绿城玫瑰园、钟山高尔夫）顶级豪宅系列之四：证大九间堂、南京院子、雅居乐长乐渡顶级豪宅系列之五：万科安品园舍顶级豪宅系列之六：顶级别墅的碎碎念顶级豪宅系列之七：海玥万物顶级豪宅系列之八：应天府今天我们继续说南京的顶级豪宅。
上次说了钟山高尔夫和绿城玫瑰园，这2个都是欧式别墅，下面我们看一些中式豪宅吧。
先看最远的证大九间堂。
别墅名：证大九间堂价格：3000万，顶级房型：独栋，一楼带车库，顶级层数：地上两层，带一层地下室，顶级位置：江宁，普通物业：证大物业，普通小区环境：普通九间堂是证大旗下著名的别墅产品，尤其是上海九间堂二手房价早已过亿。
风格基本一致，都是很特别的现代简约中式建筑。
这就很有意思了，我们知道中式建筑从来不现代，更不简约，而九间堂反其道而行，以徽式建筑为底，配以现代的铜栅栏，整体建筑洁白而线条简洁有力，设计感十分到位。
这个别墅区优势是：独栋、方便、封闭、会所、环境。
首先这是一个独栋别墅，还是新房，在闹市区非常非常难得。
位置算是在江宁闹市区，出门步行电瓶都很方便。
但江宁毕竟是江宁，或许对本地人来说极好，但若是去新街口、河西都是偏远了，所以在这个级别上并不能说位置有多好，因为绝大部分买家与江宁无关，这也是导致其去化并不理想的重要原因。
私密性上来说，这是一个全封闭式的住宅区，也是极为稀缺的。
大家可能对我说的“全封闭”无感，毕竟正常小区都是全封闭的。
可是如果对比它的竞争对手，比如长乐渡、南京院子、应天府的话，九间堂这种封闭性已经是非常难得了。
因为规划原因，主城的别墅基本都是半敞开式的，很难受，这个后面我们慢慢说。
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我之前也说过了，一个别墅区是很难会有会所的，因为住户太少了，会所的运营是一定亏损的。
但九间堂纵然只有100户左右，还是坚持做出了会所甚至维护成本极高的泳池，这点非常不容易，也是全国尖端物业的典范，这也给他加分不少。
而环境上来说，九间堂环湖而建，还自带一个小山坡，未来会作为业主的私人山林。
所以这就是一个位于闹市区的景观别墅，那也是独一无二的。
总之，九间堂这个房子是有天大的优势的，尤其是它几个优点结合起来便更加稀缺，无愧于一个优秀的顶级豪宅。
唯一的缺点就是其位置对于很多真正的土豪而言还是太远了。
我觉得，不介意上班上学太远的朋友，是完全应该买入的。
九间堂别墅大门下面我们说一下南京主城的四大别墅（长乐渡、南京院子、安品园舍、应天府）。
4个别墅都是中式，但这并非巧合。
由于主城土地稀缺，为了节约成本，别墅只能做成联排合院。
可是在超顶级豪宅上，建筑设计必须一流，不是说盖个房子就行，它要满足文化、底蕴、外观的多重需求。
这种情况下，以庄园、城堡为主的欧式建筑是不合适的，毕竟法式联排/合院这种“臆造”出来的东西只会出现在二流房产里。
思来想去，唯有中式建筑符合要求，毕竟从古建筑角度来说，中国民居本身就是相连合围的。
传统民居先从最坑爹的雅居乐长乐渡说起。
别墅名：雅居乐长乐渡价格：2000万起步，顶级房型：联排+合院，地下车位，差层数：地上两层，带2层地下室，普通位置：老门东，顶级物业：雅居乐物业，差（实际上没物业）小区环境：烂烂烂烂烂烂烂烂这好像是南京最早的一个中式顶级别墅，2013年左右开盘的，到现在还没卖完。
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之前牛X吹得震天响，什么国宝级、文物级、历史级，唬的当初还是小娃娃的我日思夜想差点拿私房钱去交定金了。
忽悠的我都心动了这个位置确实是无敌的，主城别墅，面积600多平，在老门东商圈附近，地铁、商场啥玩意儿都有，本身建筑也可圈可点，正如广告所说，很有古韵。
反正让人联想到了北京四合院或者和珅恭王府。
结果等那里盖好了，发展好了，我一去，歇逼。
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？？？？？？？？这特么是个开放性混合小区？？？什么意思呢？应该是规划的要求，长乐渡这个别墅是不可以像正常别墅小区一样封闭的，它是断断续续穿插在老门东附近商业街上的。
一个别墅商业街，前面一排商业别墅（商铺），后面一排住宅别墅。
简单说就是，你家旁边就是饭店和旅馆。
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我找个图你就知道了图不准啊，我懒得去拍照了，大概就是这个意思。
沙盘，实际上这个上面并非都是住宅，而是散落着分布着商铺和住宅也就是说住在这里乱哄哄，你家前面2米地就是旅馆饭店，人设混杂，各种油烟、噪音污染都会直排到你家里，完全没有一点点居住环境可言，就相当于你在某个办公楼里买了一套当住宅的感觉。
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至于物业。
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都已经乱成这样了，物业也丝毫没有办法，不提了。
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这房子到现在还有几套在售，根本卖不动。
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至于二手市场如何呢？反正抛售的土豪挺多的，当初都是冲动之下进坑的，无奈真心很难卖。
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这里我再感慨一下，这个雅居乐真的是坑土豪专业户啊，从江宁大户型藏龙御景无人接手，到江北滨江国际超大户型至今不升值，再到长乐渡商铺一般的开放性别墅小区。
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下面到了今天的主题，相信你们也是等了很久，那就是南京院子！别墅名：泰禾南京院子价格：3000—4000万，顶级看房验资：2000万房型：联排+合院，地下车位，差层数：地上两层，带2层地下室，普通位置：老城南，顶级物业：泰禾物业，普通小区环境：好周边环境：烂南京院子由泰禾打造，是泰禾顶级院子系列，我们先看下整体图吧。
这就是南京院子的俯瞰图。
这个就比长乐渡好太多了。
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图里红圈部分依然是商铺，其他则是住宅，一共88套。
这个住宅与长乐渡不同，是整个围起来的，私密性得到了一定的保障，但也不是特别好，因为这不是我们想象中的“一圈围墙，围墙里是一幢幢房子”。
这个所谓的围墙其实就是最外圈房子的外墙，再加上小区不大，私密性真算不上好。
至于什么广场、小区景观就没有了，都是一条条各家门前小路而已。
给大家看一下现场布局小区外墙和地下车库外墙处有这么一个大门，这就是南京院子的正大门了。
开头图片里那个牌坊不是小区大门，而是商业街大门，未来是会对所有人开放的，类似于夫子庙牌坊那种。
南京院子是由多个“坊”构成的，一个坊就是几户人家。
这是通向各坊间的小路，绿化是非常好，也非常精致的，比竞争对手都要好。
这就是每个坊的牌坊，坊是没有门的，每个坊里的绿化小景也不同，业主可以在各个坊里散步。
坊内就是各户人家了，很精致这就是每户的大门了，上面的牌匾可以写上自己的名字，我这里保护隐私就涂掉了。
大门进去便是如此，一条走廊，没有入户花园，只有一个通到负一层的天井。
我们再回头看一下沙盘我们可以看到红色部分是对外开放的商铺，紧挨着住宅，其实也是很不好的，目前商铺尚未入驻，但今后若是变成了酒吧、餐馆那就惨了。
泰禾目前的意思是，这些商铺主要是自持，会有所管理。
但是今年泰禾已经遭遇了严重的资金链危机，所以未来是否会直接反悔卖掉商铺，或者无暇管理，都很难说。
而右边黄色部分更不好，未来是一条马路，马路另一边是待建的巨型商业体，所以受到的影响会更大，这一侧也是开盘价最便宜的。
所以，即便是南京院子也逃不掉各种缺点。
刚刚提到了价格，南京院子价格如何呢？院子就2个户型，480平和680平以及极少量的700平，这个面积是包含了2层地下室面积的，价格在3500万和4500万附近，具体根据位置有几百万的变化，毛坯交付。
那首先这个价格是相当高了，比我们后面说的安品园舍要贵出了40%，仅次于“强力控盘”的钟山高尔夫，比帝豪、绿城、九间堂都要贵上不少。
其实我个人认为，若不是钟山高尔夫故意“抬轿子”，它真实的价格应该比不过南京院子，毕竟南京院子4000万的价格几乎是瞬间售罄的，这也说明了其价格的合理性。
我们再看看内部情况吧刚刚我们提到了天井的事，就继续往下说。
南京院子最搞笑的一点就是，虽然叫“院子”，但其实根本没有院子，每家只有个大天井而已。
这就是唯一的“院子”。
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房子是-2，-1,1,2四层，这个天井通到负一层，作用主要是为了给负一楼采光和通风，毕竟600平豪宅有一半面积在地下是很难让人接受的，如何把地下室利用起来是个让人头疼的事情。
我个人认为这种设计还是比较合理的，负一楼确实亮堂了很多，实用性也大大增加，不过还是阴冷依旧。
天井向上看视角我们再看看车位的事情玫瑰园、帝豪、钟山高尔夫、九间堂都是正儿八经的别墅，一楼都带车库，车子是在路上直接开进家门的。
而包括南京院子在内的主城别墅，全部都是统一地下车库，所有车辆要从小区外的车库进入，与普通住宅楼一样，这也就没了别墅的味道了，没办法谁叫土地稀缺呢。
南京院子车库是精装的，每家3个车位，这个设计也算是比较用心了。
反观安品园舍只有2个车位，实在是不够用的。
三个车位精装车库，但档次非常一般，比隔壁安品差远了最后我们再看下外立面这是外立面，铝板+石材，中规中矩并不出彩从家里向外看，其实还有有问题的，能轻易看到别人家，并不是太好另外，南京院子还有一点我其实不是很喜欢，就是他的位置虽然在主城、市中心，但毕竟是老城南。
一来南京院子被周围大片老破小包团，出行很堵很乱；二来很多外地朋友可能不知道，但作为一个曾经资深的城南业主我有资格说，南京城南这块不但是环境差，人更乱。
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城南这里盛产一种作物，叫做活闹鬼。
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活闹鬼是南京话，意思就是黑社会，与黑社会不同，南京人认为黑社会是动刀动枪要人命的，而活闹鬼属于动拳头为主会留你半条命的。
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前几天有个新闻出名了，就是夫子庙这里有个高端楼盘叫做斯亚首府，这个楼盘某业主非常非常嚣张的在顶楼加盖出2层楼出来，而且时间长达3年无人敢管，业主屡次找物业都没能解决。
所以，你们觉得谁有这个能力做这个事？我可以告诉你们，这种事在城南都不是个事。
作为一个曾经老城南我一看便知道是怎么回事，这也是我对大校场地块最大的顾虑：这帮活闹鬼就和“老炮儿”差不多，是从来看不起河西的，但他们异常喜欢城南，而且他们通过一些土方、工程早期获取了巨额收入，是绝对买得起城南大校场豪宅的。
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总之，我个人对城南是真心喜欢不来。
糟心事不说了，说个好玩的。
南京院子里有个业主，是我朋友的朋友，一个90后，也是做公众号的，公众号名字叫《南京XX》。
几年前去南京院子看房，穿个裤衩拖鞋，结果被销售一顿叼，上来素质3连：你干嘛的？你爸妈呢？2000万验资有吗？这哥们只回了一句话：我不看，我直接买。
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所以，真的，割韭菜很来钱的，只有你们键盘哥吭哧吭哧老老实实，一把鼻涕一把汗卖99块钱的破酒。
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好了，这房子就说到这里，你们猜我住那一幢？其实吧，相比于南京院子，其实我更喜欢另一个房子，那就是位置更好，产品更特别，但缺点又更明显的万科安品园舍，下次我会好好的和你们聊一聊！