近日，南宁自然资源局官网公布了一则消息，南宁将出台《南宁市征地安置留用地开发利用管理暂行办法》（后简称《办法》）。
该《办法》的征求意见稿提出了一系列具体措施，旨在规范征地安置留用地的开发利用。
政府这一举动，一方面关注农民利益，另一方面是要对“三产房”违法建设的乱象“动刀”了。
这让人不禁联想到这段时间刷了屏的埌东城。
号称单日成交数百套的埌东城，卖的正是安置房，但在销售人员的嘴里，它却成了有产权、能升值的区域“神盘”。
6字头埌东城能买吗？待《办法》出台后，像埌东城这样的安置房还能走多远？1 项目已开工，证件却未齐6字头的安置房，凤岭南埌东商圈地铁房，还可落户！乍一看，埌东城宣传的这些亮点字字戳心，毕竟同一地段商品房的价格已至14000元/㎡。
地段好，价格诱人。
看上去没有不买的理由。
实际如何？笔者实探了一番。
埌东城营销中心位于琅东客运站地铁口附近的鼎丰大厦，彰泰红旁，其前身为三岸园艺场。
笔者走访埌东城项目时看到，已经有挖掘机在地块上进行施工。
而项目营销中心内人头攒动，单单销售顾问就多达大几十人。
营销中心墙上，密密麻麻的证件，让许多人很容易认为这是一个合规合法的项目。
可事实确实如此吗？细观这些证件，不动产权证书中指出了这一片土地“只限于建设农民新村”，同时，在公示出的建设用地规划许可证上，明确强调了这片土地不能用于商品住宅开发。
同时，政府要求公示的“四证”，包括《划拨国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》中。
埌东城只出示了三证，缺少了《建设工程施工许可证》，属于违法建设。
销售人员表示，该证件正在办理中。
国家相关规定要求，“四证”齐全是项目开工的必要条件，而正规的商品房销售还需要第五证：《商品房销售（预售）许可证》。
作为安置房的埌东城自然拿不出这第五证。
细究埌东城的规划，项目存在的隐患远不止缺少证件这么简单。
项目的证件上规定的项目容积率为4.0，规划计容建筑面积≤199835㎡，可是按照琅东城项目规划建设方案来看，A地块规划12栋楼，平均33层，首开10号楼3梯11户，面积段39-149㎡。
以单套面积70㎡计算，单体楼栋建筑面积约为25410㎡，12栋楼的建面即为304920㎡，已远远超过了规划计容建筑面积。
项目超容建设，意味着达不到验收条件。
在即将出台的《办法》中明确了，对于已实施开发利用且存在违法建设的留用地项目，应暂停施工，由辖区相关部门开展项目评估。
对存在建筑质量等安全隐患且无法整改的留用地项目，由所在城区政府（开发区管委会）组织相关部门依法拆除。
近年来，南宁因违建被政府勒令强拆的三产安置项目可不少。
去年，龙岗五象优居、御江湖畔两个违法建设项目，因未按规划审批建设，要求3日内自行拆除，否则将实施强制拆除。
同年，兴宁区一栋13层高的小产权房被拆除，起因是违建、违规、违法销售。
根据南宁市《关于禁止利用集体土地进行违法开发建设的通告》，凡购买建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证等“五证”不全的房屋，引起房屋纠纷、经济损失等将不受法律保护。
2 深圳实力开发商？来历未必靠谱深圳实力开发商的名头，是埌东城宣传的另一个噱头。
走进营销中心，映入眼帘的就是大大的宣传海报，上面赫然写着“来自世界之窗的深圳实力开发商”，中心内的楼盘模型以及宣传材料、证件也配备齐全。
宣传海报上还提到深圳总部已经投资了20亿元资金以保证琅东城项目的顺利建设。
乍一看，还挺能唬人。
据悉，承包琅东城项目的“广西松柏房地产开发有限公司”，为深圳公司总部全资子开设在南宁的子公司。
然而，笔者在天眼查搜寻“广西松柏房地产开发有限公司”的结果显示，整个公司的股权结构只显示有“李田生”与“李晓妮”两人，注册资金为10000万元，而公司的注册时间为2020年的3月24日，距离现在仅有5个多月的时间。
除此之外，该公司其他的信息几乎为0。
至于号称是其母公司的深圳市松柏投资发展有限公司的相关资料中，也并未发现有任何与“广西松柏房地产开发有限公司”相关的信息。
宣传海报上大肆宣扬的深圳实力开发商及20亿元资金等信息，要打上一个问号了。
3 安置房5年后可落户？悬！为让前来咨询的购房者吃下“定心丸”。
销售人员信誓旦旦地表示项目为合法的安置房，五年后，补交土地出让金便可拿到不动产权证。
这无疑是大多数埌东城销售人员促成客单的“临门一脚”。
买了埌东城真能享受与商品房同等的落户、子女入学等待遇？在人民网地方政府留言板中，政府对安置项目、三产项目相关问题不止一次作出回复：安置房有特定的安置对象，由征收单位与被拆迁人签订具体合同确认，不向社会公开销售，且不能办理个人不动产权证。
而目前市场上大部分三产安置项目，购房者以投资参与项目合作建房的方式获得使用权，与开发商签订的是《合作建房合同》，非购房合同，并不具备商品房属性。
而由于缺乏留用地开发利用的相关引导细则和具体的监管措施，三房、安置房项目擅自改变土地用途、以“合作建房”形式对外销售“三产房”等问题屡见不鲜；“三产房”开发商跑路、项目烂尾致买家“钱房两空”等现象不时出现。
有人说，买三产的人其目的以投资居多。
为此，笔者走访了房地产业内人士，其表示，投资三产房，他并不看好。
购买三产房的消费者无法获得房产证，也无法享受到一系列落户的福利，甚至房子还要面临着被强拆的风险。
就算有极个别三产房项目可以获得房产证，年限也与正常的三产房有所不同。
因此，该业内人士认为三产房并没有投资价值。
至于埌东城五年后是否真的能办证落户？笔者就问购房者一句，这种明摆着打擦边球违规销售的项目，你真敢拿自己的血汗钱赌吗？■文：李贤一■编辑：水月
