封面图 | 抓娃娃内容｜风马牛地产研究院全文共 3943 字，预计阅读时间 8 分钟熟悉冯叔的都知道，在《买房这些事儿》中，冯叔提到过，全世界解决住房问题一共有三种模式：美国的市场化手段、新加坡的组屋+私宅模式和德国的租赁模式。
冯叔对新加坡住房模式颇为赞赏。
这几年，冯叔也多次在公开场合表达，未来我国住房市场将走向双轨制。
「保障的归保障，市场的归市场」，最终可能会接近新加坡的房地产发展模式。
那么，新加坡的住房体系是如何建立的？为何新加坡能在解决住房问题上独树一帜？新加坡房产开发商目前竞争格局如何？如何实现私人开发商和投资者的利益，同时满足政策议程？本篇文章将尝试解答这些问题。
今年 9 月，冯叔将作为班级导师，和新加坡特训营第三期的企业家学员们，一起深入新加坡，实地调研住房市场，学习先进的地产开发运营理念。
01新加坡 60 年住房体系变革史任何国家住房体系的建立都不是一蹴而就的，新加坡过去 60 年变革之路，充分体现了自身的韧性、创新力和适应力。
上世纪 60 年代，新加坡脱离英国殖民统治后，社会发展滞后，住房条件较差，房荒问题严重。
当时，约 200 万的人口中，接近一半没有住房。
很多家庭住在贫民窟或棚户区，那些破烂的铁皮房子被称为「占屋」。
面对这一困境，新加坡国父李光耀提出：「我们将全力以赴，确保每个公民的家庭都有自己的家。
」为实现这一目标，新加坡政府制定了一系列政策，确保每个公民都有房可住。
为了建设、分配和管理政府提供的公共住房，1960 年新加坡颁布《建屋发展法》，成立了建屋发展局（HDB）。
政府主导兴建了大规模的低标准、小户型公共住房——「组屋」，主要面向中低收入家庭。
组屋仅限新加坡公民购买，且申请者在国内外不得拥有其他房产。
申请资格受收入、婚姻状况等限制比如，单身人士得到 35 岁才能申请；两居室申请者的月收入不能超过 6000 新元，四居室的申请者收入不超过 1.2 万新元等等；即使是新加坡永久居民，也只有购买二手组屋的资格。
法律还规定，新购买的组屋在五年内不得转售或用于商业经营。
如果实在需要 5 年内出售，必须到政府机构登记，不得自行在市场上出售，而且组屋也只能出售给新加坡公民或永久居民。
如果有人想虚报收入「占便宜」，在买房子的时候提供虚假文件，一旦罪名成立，将会被处以 5000 新元的罚款或者判处最高 6个 月的监禁，或者二者兼罚。
经过多年的发展，新加坡居民的住房问题逐步得到解决，基于人们对美好生活的追求，政府的住房政策开始转向提供改善型住房。
1974 年，国营房屋与城市开发公司（HUDC）成立，建设中等收入家庭可以购买的公共住宅。
期间，新加坡也提供少量的租赁组屋，类似于我国的廉租房，占比约 5%。
值得一提的是，1979 年，政府放松了组屋转售限制，有明显溢价的「组屋」给富裕起来的居民提供了有效的退出渠道，也无形中促进了新加坡私人住宅市场的发展。
到 1985 年这一节点，超过 80% 的居民住进了政府提供的不同种类的组屋，新加坡真正地实现了居者有其屋。
02「以公为主，以私为辅」的住房供应体系新加坡的住房供应体系以「公为主，私为辅」为原则，形成了一个由公共住房和私人住宅构成的二元市场结构。
具体而言，新加坡住宅类地产分为三大类型：1.组屋（HDB）组屋是新加坡的公共住房，价格由政府决定，政府垄断销售，并负责基本装修。
组屋价格因经济形势和居民收入而定，申购、配售、转售均有严格规定。
价格跨度较大，从 50 万到 100 万新元不等，约合人民币 260 万到 530 万元。
在配套设施方面，大型社区内会建有轻轨方便出行，小区没有围墙和门卫，外来车辆可以穿行而过。
政府还提供「保姆式」服务，包括房屋更新维护、大型翻修以及游泳池、儿童游乐场等公共设施。
此外，组屋内预留 10-20%的土地用于工业配套，方便居民就近就业。
2.公寓（Condo）公寓产权分为 99 年、999 年和永久产权三类，部分开放给外国人购买。
价格比同等年份的组屋高出 3-4 倍，且需支付昂贵的印花税，2023 年 4 月新加坡推出的额外买家印花税政策，将外国人在新加坡购买任何住宅物业的税率从 30%提高到 60%，实体和信托购房的税率从 35%提高到 65%。
房价贵，贵在税。
其中，有一个特殊分支叫执行共管公寓（EC Condo），面向中等收入家庭，2005 年政府首次允许私人开发商进入公共住房领域。
执行共管公寓的室内装修与私人公寓相媲美，但价格较低，一推出便获得公众欢迎。
3. 有地私宅（Landed House）有地私宅，即别墅，只卖给新加坡公民，在特殊情况下永久居民也可申请购买，但需得到政府批准。
可以说，新加坡已形成以组屋和共管公寓为主的保障房市场，和以中高档公寓、别墅为主的私人住宅构成的住房体系。
据统计，这个将近 600 万人口的国家，近 80% 人口居住在组屋，约 20% 的人选择私人住宅。
与此同时，以中高档公寓和别墅为主的私人住宅市场为高收入人群和外国人提供投资机会。
根据 URA 的数据，今年 6 月份新加坡私人公寓的中位价已超过 170 万新元（约合 910 万元人民币），比四年前上涨了 30%以上。
HDB 在 7 月 1 日公布的数据则显示，新加坡本地人主要居住的公共住房转售市场价格已连续第 17 个季度上涨。
据媒体报道，在新加坡核心的滨海区，2004 年该地区推出豪华公寓项目 The Sail 的平均房价为每平方英尺 800 元新币，相当于每平米 8608 新币，大约人民币 46,500 元，今年这里新推出 Skywaters Residences 的报价已是人民币约 352,458 元了。
虽然私宅价格奢华，但对大部分居民影响不大。
而且，完善的公共住房体系并未影响到私人住宅市场的发展。
二者相互发展、相辅相成。
不过，新加坡私宅市场的马太效应也挺严重，排名前十的房地产开发商目前共占有 75% 以上的私宅市场份额，而排名前五的房地产开发商甚至占据了私宅市场的半壁江山。
03那些眼熟的新加坡开发商们随着对外开放的扩大，国际资本涌入新加坡，私宅价格也跟着资本市场起起伏伏，经历了过山车般的大涨大跌。
一方面，外资房地产开发商疯狂在新加坡投资，包括香港财团、万科等；另一方面，新加坡鼓励本国企业对外投资，获取更大的市场空间，远东机构、凯德集团等各大房企进军海外市场，投向中国、马来西亚、印度等。
众所周知，新加坡国家之小，其面积只相当于九分之一个上海，大部分的市场需求还都被组屋供应所满足，这让新加坡开发商几乎都实施「走出去」战略，也成为他们扩大全球商业版图的必由之路。
与大多数国家类似，几乎所有领先的新加坡房地产公司，在起步阶段都专注于住宅开发业务。
搭乘世纪之交的全球化和资产证券化这两列快车，新加坡房地产业得到了进一步发展。
远东机构（Far East Organization）在香港，人人都知道地产富商李嘉诚；而在新加坡，与李嘉诚有同等影响力的地产商就是黄廷方。
黄老先生早在 1934 年从中国移民到新加坡，后来被人们誉为「乌节路之王」的称号。
乌节中央城（Orchard Central）、远东广场（Far East Plaza）、幸运商业中心（Lucky Plaza）以及若干住宅项目，都是远东机构的手笔。
新加坡每 6 间私人住宅中，其中就有一间是由远东机构兴建的。
丰隆集团（Hong Leong Group）今年 83 岁的郭令明是丰隆集团主席，祖籍福建同安，也曾坐上新加坡首富宝座，也是丰隆集团创始人郭芳枫的长子。
目前丰隆旗下有 11 家上市公司，是世界跨国性的顶尖专业管理集团，其核心业务横跨亚太地区包括中国及中东、欧洲及北美，涉及范围包括房地产投资与开发、酒店业主及管理、金融服务、贸易与工业。
中国方面，丰隆曾在成都打造总部基地；并在重庆运营两个住宅项目，但因水土不服，将项目股权卖给了万科。
以及大陆第一家豪华五星级酒店上海千禧海鸥大酒店、首个大型商业地产项目――千禧河畔国际社区等。
凯德集团（CapitaLand）凯德集团大家应该比较熟悉，于 1994 年进入中国，凯德已在中国 40 多座城市管理 300 多个项目。
凯德集团的投资组合横跨多元房地产类别，包括办公楼、购物中心、产业园区、工业及物流地产、商业综合体、城镇开发、服务公寓、酒店、长租公寓及住宅。
集团业务遍及全球 40 多个国家的 240 多个城市，以新加坡和中国为核心市场，并不断开拓印度、越南、澳大利亚、欧洲和美国等市场。
星狮地产（Frasers Property）星狮地产是一家跨国房地产和物业管理公司，在新加坡，以及整个东南亚、澳大利亚、欧洲和中国开发，拥有和管理房地产。
据了解，星狮地产在新加坡拥有和管理着 7 个商业空间和 13 个大型购物商场，这些商业地产项目成为了新加坡城市生活的重要组成部分。
公司还在其他国家开发了多个标志性的商业地产项目，巩固了其在这一领域的市场地位。
中国一直以来也是星狮地产非常重要的市场，而位于新一线城市之首的成都，也能看到星狮地产的项目——大合仓，是高端现代服务业综合体。
结语新加坡在过去的 60 年中，通过成功的公共住房政策，解决了大部分居民的住房问题。
然而，随着社会的发展，房地产市场也面临着新的挑战，比如应对人口老龄化、适应不断变化的人口结构、如何实现工作与生活平衡的职住空间、以及提供更优质的工作空间等等这些需求。
那么这些新加坡是怎样解决的呢？让我们在第三期新加坡特训营中寻找答案吧~
