大宁基本情况大家应该都熟悉，本文就只讲大家最关心的两个问题：大宁凭什么这么贵？大宁的房价还有多大空间？01大宁金茂府突破16万后，中环线周边只有前滩能盖得住。
徐汇公园道一号也能到16万，不过这里已经靠近内环，地段上与大宁不算同纬度。
更难得的是，大宁是原闸北腹地，所谓的“下只角”，现在已经反超徐汇、长宁。
大宁金茂府能爬到这么高，很大的一个支撑点是上海好房子太少了，尤其是中环线内。
沿中环线找一圈，真正的高品质小区不超过20个。
大部分居民仍旧住在老旧小区中。
以静安为例，2020年这里仍有老旧小区388个，占小区总量49.4%。
如果你额外再提一个要求：希望房子有好学区，那掰着手指头就能数过来。
学区最好的是徐汇、杨浦。
徐汇四大公办小学中，高安路一小对口的全部是老房子，汇师小学对口小区中仅东方曼哈顿、颐峰苑几个还算不错，不过与次新房差距也不小。
建襄小学片区太原邸房龄接近15年，算不得优质小区。
真正的高品质小区仅有一个——对口向阳小学的嘉御庭。
杨浦也差不多，核心区只能找找书香公寓这样的小区。
黄浦、老静安更是如此，学区好的地方房子不好，房子好的地方学区不好，像诅咒一样。
所以房龄新、学区好的新江湾、前滩大火，大家实在没得选。
能够兼顾到高品质和学区的，大宁这里有大宁瑞仕花园、金茂府，金杨有金桥瑞仕花园，徐汇内中环公园道一号。
除了以上这几位选手，其他漏网之鱼寥寥无几。
中产客群预算越来越高，能够同时满足学区、品质的又屈指可数，大宁当然越顶越高。
大宁另一个稀缺资源是郁金香公园。
大家比较在意的配套是学区、商场、地铁站，公园的作用一直被低估。
公园、湿地这种东西不像商场，通常没有配备大量车位，如果距离过远基本很难共享——你总不希望周末吃罚单。
所以如果不在家门口，这些生态配套你很难够到。
而且公园这种东西在远郊区域不值钱，在核心地带价值可以无限放大。
或者说生活水平越高，生态配套的溢价越高。
另外商业有了购买力早晚能起来，学校今天好不代表明天好，医院可以建，地铁可以修，唯独核心地段的生态用地不可复制。
放眼上海中环，真正大体量公园就大宁郁金香公园、浦东世纪公园。
大宁郁金香公园面积高达68万方，值多少钱呢？金茂府门口那块地7万方，保利花了105亿才拍下，按照这个单价计算，郁金香公园土地价值1006个亿。
拿1000多个亿给你做配套，哪里能找去？以中环、品质小区为基础，辅助学区、郁金香公园两个核心配套，大宁这个价格基本站稳了。
当然，大宁的其他配套也不差。
北四区之前广受诟病，一个核心原因就是资源上较为匮乏，现在集齐大部分资源的只有大宁。
02新江湾也不错，不过配套仍旧有劣势，比如商业。
新江湾这里核心商场是悠方，原本签家乐福为主力店铺，家乐福没来；退而求其次签城市超市，城市超市也没来。
原因很简单，新江湾人口密度低，养不活大体量商业。
大宁以高层住宅为主，有相当人口基础，又能辐射到彭浦、共康等居住大区，商业开发相对顺利。
大宁久光确定后，北上海的大部分售楼处的沙盘上，已经郑重的将大宁标成商圈——说明民间已经认可大宁区域商圈的定位。
不过大宁音乐广场、大宁国际商业广场都是街区式商业，夏天太晒冬天太冷，有些尴尬。
医疗资源的重要性大家也经常忽视，认为自己年轻力壮不需要，或者偶尔用到去市区。
其实对于中产客户来讲，医疗资源就像核武器一样，可以现在不用，但是一定要有。
几个优质片区中，新江湾自身没有好的医院，前滩有莱佛士医院——很贵很贵那种，对比下来还是大宁的第十人民医院实用。
出行主要依靠南北高架、1号线，比较拥挤，毕竟汇集了宝山的大量客流。
但是高架的价值依旧需要重视，上海外环线周边，房价明显的趋势是有高架/快速路的地方更贵，没有高架的上大、九亭泗泾等区域受到相当影响。
除此之外，大宁还有大宁剧院、上海马戏城、上海大学等等，想想隔壁的普陀、宝山，放眼望去遍地是住宅小区，大宁这里的公共配套就显得非常珍贵。
其实放到全市维度，大宁的资源均衡性也是顶尖之一。
当然更重要的是，大宁的城市环境相当不错，很大程度得益于近几年的迅猛发展。
2015年3月广延路街景2019年5月广延路街景比如广延路，短短四年就发生了翻天覆地的变化。
如果发展周期过长，片区内老房子、新房子夹杂，大概率城市界面会差得多。
当然这样决定了大宁有不少品质二手房，诸如金茂府、慧芝湖花园、宝华现代城、大宁瑞仕花园等等，给市区的外溢购买力提供了充足可选性。
03另一个支撑起大宁房价的是良好的口碑。
在二手房市场，曝光率是提升价格最为重要的指标之一，更多的购房者知道一定可以获得更高的溢价。
相反，一些冷门区域可能中介门店都没几家，房价就很难被炒起来。
大宁金茂府上市后，大宁就闻名全上海。
大宁的房产中介是最专业的中介群体之一，因为他们接到的客户极有可能来自联洋、古美等等，为了生活必须要了解其他片区。
而现在房价上涨很大程度是自上而下，豪宅区领涨，然后向郊区一环一环扩散。
市区房价涨过后，原有客群只能被迫向外看，向外看的第一站就是大宁，而且优先惠及标杆小区。
这也是大宁2020年以来上涨的核心动力之一。
当然在这个维度讲，大宁依旧不是一梯队板块，依旧需要吃市区外溢客群。
最先获得流动性红利的客群通常先去一梯队板块扫货，这里的购买力流入是主动的，所以也是上海房价领涨片区。
没办法，中环线的地段决定了一切，这里房价再高也就金茂府16万多，不可能达到黄浦滨江、苏河湾、陆家嘴滨江这样20万以上的高度。
市区的核心地段向外扩张也是一环套一环，目前来看能并入一梯队板块的只有苏河湾一带，这里几乎与老静安无缝衔接。
大宁过来，仍旧有相当的断档（共和新路、不夜城等等），决定了大宁始终无法与老静安融为一体。
当然我们不依靠核心区吞并，靠自身力量也可以成长为一级地段。
现在你对我爱答不理，明天让你高攀不起。
目前看起来概率不大。
大宁资源上非常均衡，不过资源定位、资源密度，与核心区还有一些差距。
同时，大宁产业能级也与市区无法媲美。
大宁这里核心产业集群是市北高新，有两个硬伤决定了上限。
一个是产业定位，与市中心的核心第三产业仍旧不同，带来的GDP、税收贡献都低了不少。
黄浦区仅18.71平方千米，2021年却创造了上海第二的GDP，正是因为产业类型的优势。
同时，市北高新的体量也不大，仅3平方公里左右，与浦东张江这样的园区相比又不具备优势。
所以大宁注定是一个二梯队区域，无论如何都突破不了苏河湾瓶颈。
04前面提到过大宁这里房价高，很重要的原因是曝光率高。
其实大宁也有曝光率低的地方，果然房价就要低得多。
大宁可以大致可以分为三部分：大宁国际小学片区、闸北实验小学片区、郁金香公园片区。
目前房价最贵的是大宁国际小学这里，前面提到的环境优质，指的也更多的是这里。
闸北实验小学这里环境差一些，自然不是市区外溢客群扫货区域，房价就要低不少，即使闸北实验小学更好一些。
大宁瑞仕花园现在单价14万左右，甚至不如没有学区的静安府。
尤其是闸北实验明德校区，对口小区房价更低，比如新弘国际公寓。
该小区2008年建成，目前保养还算不错，不会比慧芝湖花园差很多。
单价仅10万，100平米正规两房报价1000万。
当然明德校区口碑不如本部，不过现在本部与其他校区教师轮岗，教学质量并没有明显差距——更多的是大家心理因素。
所以在这个维度讲，大宁土地价值并没有高到那么夸张，14年房龄商品房单价10万，在中环内就显得并不突兀。
其他的，无非是次新片区环境、标杆小区吸收的市区客户，带来了一定溢价。
如果真的是要学区房，闸北实验小学这里可以看看。
大宁国际小学这里金茂府价格一直坚挺，即使去年下半年片区整体房价回落——不达心理预期，金茂府房源就会下架。
没办法，这样的品质小区实在太少，即使大家抱怨恒温恒湿系统带来了隔音不好，金茂府的品质依旧征服了大部分用户。
所以金茂府贵，但是依旧风险不高。
其实大宁出货量最大的次新房是慧芝湖花园，这个小区投资客户比重比较高，所以抛盘量一直较大。
慧芝湖的特点是三房房价与挂牌房源强相关，房源多的时候价格好商量，房源少的时刻就贵出不少。
大家如果选择慧芝湖，一定要研究一下当下市场情况。
宝华现代城位置最好，也是当年那批新房中卖得最好的，所以本地自住客户比例相当高。
本地客户特点是比较保守，通常换房概率不大，导致抛盘量一直很少，每年成交套数都在10套以内。
能够选到宝华的优质楼层，也是一个稳妥的方案。
因为篇幅无法逐个盘点，其他小区具体情况大家可以咨询一下环线咨询团队。
总体而言，大宁是一个极为优质的中产社区，目前在价格上已经充分反映；上限也非常明显，长期会面临一定瓶颈。
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