撰文｜徐龙捷 编辑｜韩蕾“黄金十年”已经过去，在困境中的泛海控股（000046.SZ）如何在新时代乘风破浪。
2021年开年，泛海控股宣布将以30.658亿元的价格向绿城出售武汉中央商务区宗地20地块，经初步测算，本次交易预计产生资产处置收益约12.51亿元。
泛海控股出售核心地块已不是什么新鲜事，“不得不卖”的传言也在部分中小投资者口中流传。
为了转型金融而进行的“去地产化”，如今看上去更像是一种应急疗法。
在与泛海控股多次求证无果后，《蓝筹企业评论》决定实地走访泛海控股建设下的武汉中央商务区。
在了解了商务区的实际运营情况后，《蓝筹企业评论》认为，出售地块的“小钱”，似乎并不能救泛海控股的“大火”，武汉地块的出售可能只是“撤离游戏”开始的序幕。
芳草萋萋，此地原是 “商务区”武汉中央商务区原为汉口王家墩机场，并非武汉传统商业中心地带。
在1997年机场搬迁后，2003年武汉市正式启动了“武汉中央商务区”项目。
早在政府正式立项前，泛海控股在2002年便成立了武汉中央商务区股份有限公司来负责该项目，2007年如愿以偿的获得了相关地块，项目自2009年正式开始施工建设。
为了解目前的建设与向绿城所出售地块的真实情况，《蓝筹企业评论》前往了泛海控股武汉中央商务区进行实地探访。
图片：武汉中央商务区中庭广场 摄影：徐龙捷武汉中央商务区中庭广场十分冷清，在实地走访的途中，这片区域鲜有行人经过，中庭广场为下沉式构造，周边环绕一圈商铺，但所有的店铺均是关闭状态。
图片：建设中的大楼 摄影：徐龙捷商务区附近存在不少已建设了一半的大楼，根据规划图来看，上图未建设完毕的应为泛海时代中心，考察当天为工作日，这些工地均呈现未开工的状态，根据2020半年报，泛海控股时代中心将于2020年12月竣工，但上图中的两栋楼显然并未完成建设。
图片：武汉中心大厦 摄影：徐龙捷上图中的武汉中心大厦，由泛海控股投资建造，总投资约50亿元，2015年4月16日正式封顶，建筑高438米，当年为华中地区第一高楼。
但就是这样一栋“新地标建筑”，目前仍旧处于停用状态。
在2020年12月29日，也有投资者对武汉中心大厦何时才能投入使用进行了询问，泛海控股董秘称已在验收过程中，但根据《蓝筹企业评论》实地走访来看，武汉中心大厦被水泥墙加蓝色围挡围死，通过围挡缝隙，发现内部环境杂草丛生，废弃石料众多，并未有任何开放验收的痕迹。
与武汉中心大厦紧邻的梦泽湖公园，也是如此的情况。
图片：建设中的梦泽湖公园 摄影：徐龙捷公开信息显示，梦泽湖公园并非政府项目，由泛海控股的子公司负责承建，2014年《文汇报》报道称，梦泽湖人工湖湖面已经成型。
但到2020年12月15日，《长江日报》才开始报道梦泽湖公园（东区）项目正式启动，这意味着自2014年到如今，泛海控股承诺修建的梦泽湖公园几乎是毫无进展。
在施工现场，仅有一台挖掘机与三辆运土车，面对如此大的施工项目，显得十分冷清。
即便如此，梦泽湖公园也是本次走访武汉中央商务区中唯一一个正在动工建设的项目。
出售地块，周边人流稀少本次向绿城方面交易地块自2009年泛海控股获得后，一直并未报建，也不存在任何建设情况。
虽然该地块紧邻现有的武汉中央商务区，但由于梦泽湖公园仍未完成施工，所以目前想前往该地块，需绕行三公里或乘坐地铁才可到达。
图片：本次交易地块 摄影：徐龙捷事实上，由于武汉中央商务区的建设进度滞后发展不及预期，致使该片区域的开发也受到影响。
图片：CBD楚世家外围 摄影：徐龙捷该地块周边多为老旧低矮小区，或低密度棚户区，目前仅有CBD楚世家一处为新开发的住宅商用综合体，但根据走访情况看，CBD楚世家办公物业空置率较高，当街店铺流失严重，目前仅有两家维持开业状态。
自2014年泛海控股宣布正式转型金融以来，7年时间，已经逐渐剥掉了房地产商的外壳，凭借着民生证券、民生信托、亚太财险的金融牌照，似乎已经接近完成了自身金融版图，泛海控股也借此大书特书。
至于武汉中央商务区，无论泛海控股金融转型是大刀阔斧还是细水长流，留下的不过是一副略显凝滞的景观。
卫星地图显示，中央商务区广场周围仍旧存在大量的空置用地或是建筑工地，而已投入使用的泛海国际SOHO一层底商也存在闭店较多的情况，这与疫情冲击存在一定关联，但商务区开发进度缓慢，人流稀少恐怕也是重要原因。
图片：武汉中央商务区地铁站内景 摄影：徐龙捷为配套中央商业区项目，武汉地铁3号线、7号线、10号线（在建）均在此拥有站点，配备超过10个以上的出口，但《蓝筹企业评论》探访当天时间已经接近下班时间晚高峰，地铁站里却人数寥寥。
转型金融，上演“撤离游戏”现在的武汉房地产市场，其他房企想进来，而泛海控股似乎只想出去。
或许是因为武汉中央商务区开发不足、进展缓慢，武汉政府开始规划新的人造商务区。
2016年12月，武汉市政府正式启动了汉口滨江国际商务区项目，意图打造新的国际性商务区。
为了进行对照，《蓝筹企业评论》又前往了汉口滨江商务区。
图片：汉口滨江国际商务区建设工地 摄影：徐龙捷滨江商务区所在地解放大道黄浦路至解放大道二七路沿江一线，均以围挡隔开进行大规模施工，据了解，目前中信泰富、周大福、泰康人寿、国华人寿等企业均参与汉口滨江商务区的开发，整体建设情况明显优于武汉中央商务区。
一边是热火朝天大干特干，一边是人流稀少荒草丛生。
武汉中央项目停摆、出售地块的原因似乎也呼之欲出，泛海控股这几年可能是真没钱了。
2019年1月，泛海控股以148.87亿把北京泛海控股国际居住区1号地块和上海董家渡项目卖给了融创，以此使得有息负债与资产负债率降低不少，但北京上海这种城市的核心地块说出售便出售，其资金压力可见一斑。
事实上，本次交易的地块也早已被抵押给中国建设银行湖北省分行，截至目前，被担保主债权余额为6.71亿元。
泛海控股称目前正有序安排偿还存量贷款，并释放相关抵押物。
2020年12月，泛海控股称已与泰豪集团签订了《战略合作框架协议》，将在武汉中央商务区运营、管理等多方面发挥各自优势，开展合作。
泛海控股还表示，通过本次合作将进一步提升武汉中央商务区智慧化运营水平。
是否智慧化运营并不重要了，“智慧化”只是空谈，重要的是工地上的楼是否还将继续建设，何时建设又何时完工，否则楼都还没建好，又谈何运营呢？武汉中央商务区项目，获取时间早、获得成本低、土地价值高、土地体量大、地块位置优，可多业态协同发展，是泛海控股此前最为核心的优质地产项目，但泛海还是吹响了撤退的号角。
这其中肯定不是如其所言的优化资产，盘活资金，更多的恐怕还是缺乏资金的无奈。
自泛海控股2009年接手王家墩地块开始修建武汉中央商务区开始，到如今已过去了近12年。
泛海控股如此长时间的建设，不过留下了几栋建筑、一地黄沙，还宣传自身金融转型成功，“去地产化”优良，那这些未有使用的项目和政府配套设施的投入又将由何人来买单呢？资金链承压，泛海控股之困何解泛海控股资金链的问题由来已久。
根据同花顺iFinD数据显示，自2016年后，泛海控股的营业总收入直转急下，而净利润与扣非归母净利润在2017年后大幅缩水，差距较大。
2019年1月泛海控股通过出售北京与上海项目在净利润上实现了美化与提升，尝到甜头的泛海控股在2020年故技重施，计划出售位于美国旧金山的境外资产，结果卷入“贿赂门”，尽管泛海控股在2020年已经多次公开称自身只是洛杉矶第14地区内所有接受调查的地产开发商之一，但依旧难以消除其影响，最终出售计划被迫终止。
就已披露的三季报来看，因无法出售海外资产，泛海控股2020年净利润、扣非净利润已经双双进入“负时代”。
2020年，泛海控股正式由“房地产”行业变成了“金融业”，根据泛海控股披露的2020年半年报来看，营业总收入为54.62亿元，较上年同期增长5.64%。
在剔除利息收入、保费收入、手续费及佣金收入后，2020年上半年的营业收入仅有3.23亿元。
金融板块的确成为了泛海控股的“新引擎”，但这并不能掩盖泛海控股欠佳的经营情况。
根据同花顺iFinD数据显示，2020年三季度，泛海控股货币资金为188.68亿元，流动负债为1011.38亿元，占总负债的比例超过7成。
其中，短期借款157.66亿元、一年内到期的非流动负债为250.39亿元，就泛海控股手里的资金来说，根本无法覆盖自身的短期债务。
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