近日笔者参与了一个二线城市小型Mall的规划设计。
该Mall的物业条件如下：该物业周边为高档居民楼和写字楼，离最近的地铁站有1公里路程；四层楼高建筑，单层的楼板底高度为5.5m；每层建筑面积为3000㎡，总建筑建筑面积1.2万；原建筑没有中庭，楼上楼下的垂直动线只能依靠升降电梯和消防楼梯。
文图无关文图无关根据甲方运营部门的招商手册，该小型Mall的定位为——高档社区的生活站，文艺青年的生活馆。
因此，拟定规划以下业态。
餐饮美食精品超市健身会所亲子教育文艺零售文艺剧场根据这些物业条件和招商手册的要求，我们制定了一稿平面分区及动线规划。
底层沿街区域设置租金较高的咖啡轻食，非沿街的深处位置设置小型精品生鲜超市；入口的位置局部开楼板设置成小型的中庭，设置自动扶梯，让中庭和自动扶梯成为主要客人活动动线；主要通道宽度设置为3m，局部4m；亲子活动中心设置在3楼有独立出口的地方；4楼设置文艺剧场和文艺小店集合街；适当位置设置休息区和活动空间；此图为参考，文图无关方案提交上去后，收到了如下的反馈意见超市设置在底层太浪费租金，中庭造成的店铺面积损失大，通道太宽，你们有没有算过坪效?儿童培训应设置在4楼，三楼留给主力店；单个餐馆的面积一百多平米就够，这样可以分出多个店铺出租；针对这些问题，作为一家专业的设计公司，我们使用数据和法规进行分析和说明，并分享这些数据给大家。
首先第一个问题——坪效我们是空间设计方，如果需要帮甲方计算坪效，那么我们收的不是设计费，而是规划运营费。
二者千差万别，需要包括目标营业额这样的专业数据才能计算。
因为坪效的计算公式如下：简单的算法日坪效=当日营业额/门店面积月坪效=当月营业额/门店面积年坪效=当年营业额/门店面积深层次算法坪效=客流量×转化率×客单价×复购率/面积这两个公式本质上没有区别，但是深层次算法将“营业额”这一重要变量拆解开来，分成多个与业绩相关的重要因素，这样便可以更加直观地理解影响坪效的因素，由此针对这些因素进行优化改进，从而提高坪效。
以上海为例，目前一些购物中心的坪效如下：2016年购物中心总体坪效为1.04万元/㎡/年。
中心城区购物中心体量5-10万方的项目坪效1.78万元/㎡/年，高于平均水平。
中心城区5-10万㎡体量坪效最佳，5万㎡以下小体量相对空间盈利能力偏低远郊区总体坪效优于城郊区。
上海IAPM购物中心第二个问题——租金还是以上海为例，核心商圈的购物中心首层平均租金2487元/月/㎡，举例100㎡的首层店铺每月租金为25万左右；上海K11小型购物中心第三个问题——儿童设施依据《建筑设计防火规范-GB50016》，托儿所、幼儿园的儿童用房和儿童游乐厅等儿童活动场所设置在非独立建筑时，应符合下列规定：设置在一、二级耐火等级的建筑内时，应布置在首层、二层或三层；设置在高层建筑内时，应设置独立的安全出口和疏散楼梯；因此，本案的儿童相关的培训和游乐场所只能设置在3层及以下，且需要独立的安全出口和疏散楼梯。
第四个问题——净出租面积与购物中心整体面积占比整个购物中心净出租面积和总体建筑面积的占比指标约为65%—70%，如果净出租面积和总建筑面积（不包含停车场）之间的占比达不到65%，则需要对建筑平面的通道宽度、中庭大小、休息区、后场区等进行优化。
本图为参考，文图无关很显然，本案的设计中，主通道3米~4米之间的宽度满足这个比例的要求。
第五个问题——走道宽度3米~4米是否太宽？室内设计中通用DH值来衡量通道宽度和高度的正确比例，购物中心的通道宽度适用这个比例算法。
D代表走道宽，H代表走道高，它们之间的理想比例如下：大人流主通道的DH比值为1：2.8。
如下图所示，这个比例下，多股人流（单股人流宽0.5~0.6m）的活动空间得到保证，空间不显得压抑，两侧的店招在视线高度上清晰可见。
非主要人流通道的DH比值为1：1.25。
作为小型Mall，本案适用1：1.25这个比例，如果天花高度去除设备空间净高为3.2m的话，那么走道宽度大概是4m，本案的走道宽度正好符合这个理想比例。
日本东京Ginza Six购物中心通道日本东京Ginza Six购物中心通道第六个问题——为什么需要中庭和扶梯中庭作为购物中心的重要空间节点，是很好的聚集人气、缓冲、休息等候和举行商业活动的空间；中庭的自动扶梯形成最重要的客流主动线，向上引导客流，从而保证商铺客流均衡；围绕中庭和自动扶梯，把人流引导到各个楼层的各个角落，使整个购物中心所有的商铺成为活铺而不留死角；符合购物中心通透性原则，通过合理布置让顾客通过中庭的自动扶梯到达每一个楼层，且可以清晰地看到远处的商铺招牌；本案设置的小型中庭满足第五条净出租面积和总面积DH值理想比例的要求； 第七个问题——为什么将精品超市设置在一楼一般来说，主力店中大卖场最聚人气，百货店次之，1楼设置精品超市的首要任务是吸引周边人气，让顾客觉得过来购物方便；购物中心布置原则的“扁担扛”原理——把人气多的主力店放在入口两端，其他一般店铺放中间，让出入主力店的人流经过一般店铺通道，可以带活一般店铺；超市宜设置坡梯，满足小推车的需要，小型Mall设置坡梯的话空间损失太大，不如将精品超市设置在一楼深部不易使用的位置；第八个问题——五、三、二原则是否适用小型购物中心购物中心规划的五、三 、二原则，就是各类零售类店铺占50%、餐饮文化体育健身娱乐休闲类店铺占比30%、百货类店铺占比20%。
近几年受到网购的冲击，实体店中的零售店铺在竞争中节节败退，唯有以体验性为主体的餐饮业连年保持增长态势，从最新的全国核心商圈购物中心的统计数据得出，饮业态占比相比以往呈明显非常明显的上升趋势，在某些社区型的购物中心，餐饮业甚至达到50%，根据这座小型Mall的目标客户定位，五、三 、二原则不适用这个小型购物中心； 第九个问题——什么要预留空间做活动区而不是出租当店铺预留出空间在不同的地点布置顾客兴奋点，使顾客产生逛完整个购物中心的欲望；预留出空间设置快闪店、拍照点等聚集人气的活动场所；预留出空间设置休息区，增加顾客的体验感和舒适度。
商场内设置休息区的面积应为总体面积的1%到1.4%（不含超市）；下图为重庆南坪的白莲上海城商场4楼设置的高空螺旋滑梯，滑梯从4楼降到1楼，体验速度和激情。
下图为上海一座商场的中庭内，设置的一直黄色的巨型充气狗，为名为“2016探险活宝潮流艺术展”，这只大黄狗时皮克斯动画片的主角“老皮”，走进大黄狗内部，屏幕上循环播放这部皮克斯动画。
第十个问题——店铺面积科普依据《饮食建筑设计标准-JGJ64》，餐饮建筑按建筑规模分为特大型、大型、中型和小型，与对应的面积、座位数和业态如下:特大型：面积＞3000㎡，座位数＞1000，宴请型大中型正餐；大型：3000㎡≥面积＞500㎡，1000≥座位数＞250，宴请型大中型正餐；中型：500㎡≥面积＞150㎡，250≥座位数＞75，随机型中西餐简餐快餐小型: 面积≤150㎡，座位数≤75，日常型中小正餐、特色餐饮；携带型面包房；消遣型咖啡、茶座、酒吧注意：中型以上餐馆厨房面积不小于整体面积的1/3。
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