经过多轮的楼市调控，南京楼市已经正式告别“买房就涨”的普涨时代。
虽然整体市场依然保持健康的运行态势，没有出现明显的下行。
但是板块分化日趋明显，热点优质板块（江北核心区、河西南、南站）依然深受购房者的青睐，个别冷门板块由于发展潜力被严重透支，市场步入盘整期。
在板块分化的时代，购房者一定要认真分析板块发展前景，谨慎选择板块购房，不要盲目购房。
一、南京楼市整体运行良好：大部分板块新房销售良好、二手房价格缓慢上涨。
在此轮调控过程中，南京政府为了控制房价，实施最为严苛的“限购、限贷、限售、限签”四大限政策，但是脱缰的野马需要时间来平静，房地产市场火爆不可能戛然而止，大量的住房需求也不可能一下平抑。
目前而言，南京楼市依然保持良性的运行态势。
1、大部分板块由于价格被严格限价，依然保持旺盛的需求。
南京新房的价格因为被政府严格限价，因此最近两年基本持平，没有出现上涨。
但由于限价的原因，大部分板块的新房和周边二手房价格严重倒挂，甚至个别板块出现一两万的价差，吸引大量的自住需求、投资需求的涌入。
导致新房严重供不应求，大部分房地产项目出现开盘即清盘的现象。
2、二手房价格不被限制，呈现缓慢上涨走势。
在如此严苛的楼市新政之下，二手房市场不可避免受到影响，最主要的就是成交量出现大幅萎缩、成交周期加长。
但是成交价格虽然与之前相比涨幅明显放缓，但依然保持缓慢的上涨态势，根据网上数据显示：最近两年：南京二手房每年保持6%-8%速度增幅。
整体而言：南京楼市虽然在严厉调控新政下有所降温，但整体依然保持较好的运行态势。
二、楼市板块分化出现：以麒麟门板块为例，新房销售陷入低迷，二手房价格两年不涨南京楼市整体保持平稳，但并不代表每个区域的运行态势都非常好，板块已经出现明显的分化。
个别板块如麒麟门板块，新房销售惨淡，二手房价格滞涨。
1、麒麟门地理位置优越，紧近城东富人区、仙林新城区。
麒麟门板块虽然在南京房地产市场中是一个边缘板块，但地理位置极为优越。
距离主城直线距离仅12公里，车程只需要20分钟左右。
相比其他新城（河西南、仙林、南站）距离更接近主城。
与此同时，麒麟门板块与仙林新城、城东富人区比邻而居，与这两个优质板块的直接距离不到1公里。
房价方面来看，麒麟门板块的房子性价比较高。
麒麟门北面的仙林新城的房价在2.8万-4万之间；西面的城东富人区的房价在3.5万-5万之间；而与这两个板块比邻而居的麒麟门板块房价只有1.8万-2.1万之间。
但就是这么一个地理位置优越、房子性价比高的板块楼市却陷入盘整。
2、新房成交低迷，月均成交7套，销售率16%。
上图是麒麟门板块唯一在售的新房项目的成交走势。
该项目2018年11月开盘至今已经有九个月时间，在加上该楼盘三个月左右的蓄水期，也就是说销售周期整整十二个月，可是截止到目前为止,项目总共推出532套房源，成交85套房源，月均成交套数7套，销售率16%。
相比其他版块楼盘开盘即清盘的销售态势来看，销售是十分惨淡的。
3、二手房价格滞涨，两年没有上涨。
麒麟山庄价格走势华汇康城价格走势银亿东城价格走势上图是麒麟门板块三个典型二手房项目的两年的挂牌价格走势，房价一直保持平稳，没有出现上涨。
麒麟山庄、华汇康城最近两年的房价走势基本保持平稳，没有出现明显的上涨，一直在20000元/平米-21000元/平米之间徘徊。
银亿东城是最近两年开发的新房，二手房的挂牌价格甚至出现轻微下跌的走势；从最初的22000元/平米跌倒21000元/平米左右。
三、麒麟门板块陷入低迷主要因素：规划不明朗、对外交通不便利，配套匮乏。
麒麟门板块房地产市场陷入如此低迷的最主要因素是区域存在巨大缺陷，短期内又没有有效的解决方式。
缺陷一、区域规划：区域规划前景不明朗。
缺陷二、交通规划：对外交通通达性差，尚未通地铁。
缺陷三、配套规划：各种商业、生活配套设施不足，教育配套较差。
下面冷眼详细分析麒麟门板块的陷入低迷的主要因素缺陷一：区域规划：政府规划中都不是重点发展区域，未来发展前景不明。
目前涉及麒麟门板块的大型规划主要有两个：第一个是麒麟科创园的规划，第二个是南京仙林副城的规划，但是在这两个规划中，麒麟门板块都不是重点发展的板块，区域发展前景不明朗。
麒麟科创园重点建设的是靠近主城的核心板块，麒麟门板块距离核心板块距离较远，因此不是重点建设的区域。
最主要是随着政府领导的更迭，麒麟科创园已经不是政府最近建设的重点区域，建设规模、建设速度明显放缓。
仙林副城的规划重点建设的青龙山地铁小镇板块，虽然麒麟门距离该板块非常近，但依然不是重点建设的区域。
缺陷二：交通规划：对外交通只有一条快速道路，地铁2023年才正式通车。
麒麟门对外连接的快速通道只有一条，而且这条快速通道对接的是中山东路，这条道路是南京主城东部的最主要的交通要道，因此交通非常堵，因此区域居民无论是驾车还是公共交通都十分不便。
麒麟门板块没有通地铁，最近的地铁站距离区域有3公里左右的距离，并且这3公里的道路是快速通道，对骑车居民十分不友好。
值得庆幸的是，麒麟门板块的地铁线路已经开始开工建设，预计2023年正式通车。
缺陷三：配套规划：商业配套档次低、无医疗配套、教育配套较低（南外仙林合作办学）麒麟板块没有医疗配套，区域居民如果想看病必须去城东和仙林。
教育配套是麒麟中心小学、麒麟中学，这些学校是在原来镇小学、镇中学改建而成，教学水平一般。
板块内的大型商业配套有麒麟门商业街、宇业天赋广场，这两个商业层级比较低、规模不大，只能满足居民的基本消费需求，与其他新城的商业配套存在巨大的差距。
最近，麒麟中心小学已和南外仙林合作办学，预计未来教育水平会有提升。
四、麒麟门虽然存在缺陷，但房子性价比高，房价集中在150万-200万之间，是刚需购房者的最佳选择。
麒麟门板块虽然存在这三大类缺点，但是房子性价比非常高，是想在主城置业的刚需客户的最佳选择。
目前麒麟门板块建筑类别多样，主要以多层、小高层产品为主；房子面积主要控制在70平米-120平米之间，150万左右就可以麒麟门区域购房，200万以内可以在麒麟门区域购置一套优质的洋房产品。
刚需客户选择余地比较大， 可以购置到比较理想的物业。
下面冷眼推荐几个区域内的优质二手房，供大家参考。
1、华汇康城：二房总价160万-190万。
华汇康城位于老麒麟镇中心区域，与大型商业中心宇业天赋广场距离不远，因此周边的配套相对齐全。
小区内部有牛头山的山景资源，内部景观资源丰富。
但是物业公司不是品牌物业，服务水平不佳，小区建设时间比较久，因此车位配比不足，停车十分不便。
项目主力户型80-130平米，其中针对刚需客户的面积再80-90平米，户型主要是两房，总价在160-190万之间。
2、麒麟山庄：二房总价140万-200万。
麒麟山庄是香港开发商开发的物业，因此定位比较高端，户型面积偏大。
项目占地面积28万平米，总建面积36万平米，一共规划80栋楼。
项目紧邻两条快速通道，存在噪音污染。
项目位置相对比较偏，附近配套不足，土地是1993年的，年限缩水比较多。
项目户型明显偏大，最小户型是一房（70平米），最小二房户型是90平米。
总价大概在140-200万之间。
3、东郊小镇：二手房总价140-200万东郊小镇总建筑面积130万平方米，是麒麟门板块最大的楼盘，目前已经开放完毕。
该项目远离老麒麟镇，配套设施全部依靠自身建设。
开发商是今年破产的银亿集团。
土地拿地时间也非常久远，使用年限缩短。
该项目产品线丰富，主力户型集中70-130平米。
二房的主力户型在70-90平米之间，总价大概在140-200万之间。
南京楼市已经不是“买房即涨”的普涨时代，购房者买房选择板块一定要谨慎。
麒麟门板块虽然存在缺陷，但房子总价只有150万，是刚需购房者的首选。
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