近日，有消息称，长租公寓运营商自如最快将于今年第三季度正式向港交所递交招股说明书。
今年3月，市场就传出过消息，称自如考虑在香港首次公开募股，计划筹资约10亿美元，最早或于4月份向香港交易所提交初步招股说明书，并最快在今年上市。
对此，自如方面两次回应均为“不予置评”。
同为长租赛道中的另一家企业魔方公寓早在去年9月26日、今年4月28日两次向港交所递交招股书，但至今仍未上市。
而曾经登陆过美股市场的青客公寓和蛋壳公寓，前者用了两年零两个月的时间从长租公寓第一股到走入破产清算程序；后者经历了爆雷、退市，给整个长租市场泼了一盆冷水。
因此，有望成为“港股长租公寓第一股”的自如的IPO进程备受关注。
一、规模最大的“职业二房东”根据新华网发布的《2021 中国城市租住生活蓝皮书》预测，到2030年我国住房租赁人口约 2.6亿人，住房租赁市场整体规模近10万亿元。
而前瞻产业研究院数据显示，我国年长租公寓市场规模2021年已达到2.09万亿元，预计2025年能够达到3.01万亿元。
2016—2025年中国长租公寓市场规模及预测/图源前瞻产业研究院自如早就是长租公寓市场上的老玩家了。
业内人士将大量资本进场的2017年称为我国长租公寓元年。
而早在2011年10月，自如就已作为“链家地产旗下的长租公寓品牌”成立，2016年从链家体系中分离。
天眼查数据显示，2018年1月16日，自如完成了40亿元人民币A轮融资，总估值超200亿人民币，成长为长租公寓领域第一支独角兽企业。
租住业务是长租玩家的核心业务，租住产品分为分散式产品和集中式产品两大类。
自如是分散式公寓龙头企业，另一边筹谋上市的魔方生活，则在独立集中式长租公寓运营商中排名第一。
自如分散式产品包括品质合租公寓“自如友家”、成套出租的自如原创设计风格公寓“自如整租”以及高品质住宅公寓“自如曼舍”。
集中式产品则包括城市独栋高品质青年社区“自如寓”、城市新居住社区“自如里”、高品质中短租床位公寓“城市之光”、中短租酒店式公寓“Z-Stay”以及旅行驿站“自如驿”等。
除了提供租赁服务，自如还为租户提供保洁、搬家、维修、购置生活用品等一站式增值服务。
自如一开始做的是简单的“包租模式”，即自如所谓的“省心租”——“先收房再装修而后出租”。
也就是说，从房主手里收得房源，再将其租给租户，从中赚得价差。
不同于传统房产中介，自如会对租赁或购买来的房源进行装修改造、配备风格统一的家居用品，使其拥有独特的品牌风格，而后再出租。
出租后会配备房屋管理人员负责出租房的公区卫生、水电维修等。
也就是说，自如在中间的桥梁身份，相当于市面上所谓的二房东。
房主将房子交给自如管理后就可以做“甩手掌柜”。
只不过，一方面，这位“职业二房东”的规模比较大。
新华网与自如在2019年和2021年发布过两份《租住生活蓝皮书》，数据显示，大量个人和小公司经营着数以千万间计的房屋（约2600万间）。
品牌长租机构在其中占比5%（约150万间），占整体租赁市场（约8000万间）不到2%的份额。
但在北京、上海、深圳、杭州这几大城市，品牌长租机构的整体市场占有率接近20%。
自如是在管房源量规模第一的长租企业。
公开数据显示，自如已在北京、上海、深圳、杭州、南京、广州、成都、天津、武汉、苏州10座城市布局，累计为50万业主、500万自如客提供服务，管理房源超100万间。
不过这一公开数据已多年未曾更新，此前有自如内部员工反映称，与此前公开的100万间房源对比，自如的房源数量已经降到85万间，减少了15万间。
庞大的规模还需要足够的入住率支撑。
根据自如研究院数据，自如分散式房源主要城市入住率均超95%，集中式租赁产品自如寓和自如里九成项目呈满租状态。
另一方面，这是家会装修的“二房东托管公司”。
二、不止“省心”，探索“增益”表面上来看，“装修”技能只是租赁平台抬高租金的手段。
例如原本2000元可以出租的老破小可以花500元改造后以3000元租出去，自如相关负责人曾表示，装修可以让租金上涨20%左右。
但不得不说，这是有效的手段。
自如发布的《2021中国城市租住生活蓝皮书》显示，当房屋经整体改造得到品质提升时，市场竞争力和出租效率也会提高。
以自如整租产品为例，普通装修的整租产品平均出租周期为30天，配备智能家居的4.0风格房源平均出租周期约21天，而智能家居覆盖度、居住风格美观度再度提升的“心舍”房源则为4.7天。
不管是简装还是精装，装修后的房屋满足了年轻人品质租住的需求。
在传统的“二房东”模式下，低收高出的“租金差”是自如最主要的利润