保障房的保障对象是谁？保障房是每个人都能买的吗？保障房既然带了保障两个字，那就注定只是部分人群能够购买。
保障房保障的是这个城市里住房有困难且收入不高的工薪收入群体。
怎么去判定呢？首先你得满足两个条件。
一、首先是没有房子。
二、收入不高。
不能说我一个月挣1万块钱，想申请一个保障房。
并且这两个条件是相互关联的，也不能说我有6套房子，但我不工作，在家躺着，一毛钱不赚。
我想申请个保障房，门都没有！如果是没有限制就能购买的话，有钱人去买一栋，然后再卖出去，赚差价。
那保障房不就失去了保障的意义了吗？图片来自网络保障房的定价怎么定？保障房的定价是依托着低价保本原则。
什么意思呢？也就是说，这次的保障房只计算土地成本、建筑成本，加上合理适度的利润，就可以确定这个保障房的价格。
那问题是保障房到底能比商品房便宜多少呢？这里面就有个很重要的问题，那就是它这个土地成本和商品房的土地成本差多少。
关于这个问题，我请教过的业内人士给出的答复都是：此次建设保障房的土地，属于行政划拨，不像商品房那样拍卖。
也就是说，建设保障房用的土地基本上没有成本，可以忽略不计。
就和修建公园，体育馆一样土地成本。
这就很关键了，也很清晰了。
我们都知道房子的价格高低，大部分取决于它的土地成本。
那如果土地成本忽略不计，那它的价格自然就下来了。
图片来自网络那这里就又牵扯另外一个问题了，这么一弄，谁还买商品房啊？难道以后房子真的像杭州马说的那样变成大白菜？不会的！虽然保障房的土地成本比商品房低很多，但是它有很多限制。
我先给大家一个结论：大概率保障房的价格是商品房的5-7折。
为什么这样说？根据过去10年全国各地的土地拍卖价格我们能得出一个结论：土地成本占房价比例的平均值是30%-50%，如果遇到北上广深，会达到60%到70%。
所以保障房的成本大概是30%-50%。
因此推测保障房，同地段商品房卖1万块钱的情况下，保障房的价格就是5000-7000。
前面讲保障房的定价的时候还遗留了一个致命的问题：既然保障房要比商品房便宜，那谁还买商品房啊？难道真的像杭州马说的房子=白菜？要回答这个问题，我们就得聊聊保障房的第三个维度---保障房的建设用地从哪里来？保障房的建设用地从哪里来？首个方式是行政划拨，前面已经讲过了，就类似于建设公园，体育场的用地，但是这类用地很少。
图片来自网络而第二种方式叫做收购。
我可以去收购一些房地产破产企业的房子或者土地。
这里边很有说法，比如说恒大、碧桂园、融创，他们房子本身就卖不掉，我现在可以把这个房子收回来作为保障房再卖掉。
正常价格卖1万，那保障房就卖5000。
这样既解决了烂尾的问题，房子的供应量也相应的减少了，起到去库存的作用。
通过改变房子性质的手段，把原来卖不掉的，不能降低价格的商品房变成了保障房，增加了房子的销量。
买了房子以后，得装修吧？如果要装修，那要不要买冰箱、彩电、洗衣机、热水器？要不要买衣柜、茶几、橱柜、沙发、窗帘、地板、门窗？所有的这些行为就会带动房地产上下游的产业消费，因此它第二个作用就是促消费。
讲到这里，大家有没有发现保障房的推出是不是一局高明的棋，既能去库存，又能促销费。
只需要把房子的性质变一变，就能盘活这个局面。
保障房的资金问题那保障房的资金从哪里来呢？这件事能不能干成，这件事干得多大，这都得取决于出资这个人有没有实力。
有的朋友说国家，国家只是给予适当的补助，而且是符合条件的项目给予适当补助。
图片来自网络保障房资金的主力还得是地方。
由于现在各个地方过日子都自身难保了，暂时没钱去大力建设保障房。
所以说，短期内保障房不会对市场行情产生什么影响。
这也回答了前面的问题：保障房来了，以后房子不会等于白菜。
以后的市场会是双轨制的市场，商品房回归商品属性，保障房保障基本民生。
但是在未来的一些时间里，保障房对商品房肯定有很大的影响。
毫不客气的说，以后90%以上的房子都会被保障房所影响，从而导致很多人财富缩水。
保障房的流通问题我直接给出结论：这次保障房是封闭管理，不允许自由买卖。
那封闭管理之后，我真的不想要这个房子，怎么办？我不想住了，或者说我现在想改善，我准备买个商品房。
怎么办？那从谁手里买的你就卖给谁，这玩意可以回收的。
那怎么回收呢？首先考虑你的成本价，比如说你1万块钱每平方买的，总价100万。
有可能给你一定的银行贴息，每个城市的标准不一样，各城市根据自身城市的财务状况去定，没有具体的标准。
但根据我的调研成果，会按照这种方式给你执行，然后再考虑房子的折旧。
为什么要考虑折旧呢？比如张三和李四一起买的房子。
张三把房子马桶，卫浴都搞坏了，家具也都全都缺角了。
而李四的房子保持的特别完整，住的很仔细。
回收的时候，给他俩一样都是1万2块钱，那不闹笑话了吗？所以他会考虑一定的折旧。
这样我们考虑了一定补贴（无论哪种方式），还要考虑折旧，这里面很有可能还不考虑你自己的装修成本，单纯的计算房龄，那回收价格就出来了，基本上就是和你买的价格差不多，甚至还要少一些，但也不会少很多。
相当于你买个房子住几年，然后亏个房租钱。
当然如果一直住下去，其实可以的。
因为本身给你的价格也不高嘛，没什么压力。
所以叫保障房，是用来保障基本民生的，他不可能让你买了之后再卖掉，然后赚差价！保障房的实施城市这次的棚改和之前棚改的已经有很大的不同了，区别就是：它不再是全国范围内大规模棚改了。
很多人手上的老房子，什么县城的房子，三四五线城市的老破小，不会在这次棚改的范围内的。
拆字一喷，喜提大奔的时代已经过去啦。
说到这里，我提个醒：如果你们手上有这些房子的，赶紧出手，降价出售。
不要再抱有幻想了！现在都没有人要的老破小，你指望再过几年的年轻人还会要吗？年轻人不要了，难道你要卖给你的老闺蜜吗？虽然很扎心，但却是良言相劝。
图片来自网络这次的棚改瞄准的是300万以上城区人口的城市。
全国只有35个城市符合标准！35个城区人口在300万以上的城市，不是城市总人口，是居住在城镇里的人口超过300万，不包括这个城市里所有的农村人口的。
有的城市总人口可能有500万，但是城区人口只有200万，剩下300分散在各个区县，这些城市是不在本次棚改之内的。
这个300万城区人口基本就框定了一个范围：都是特别大的城市，人口特别多的城市，经济体量很好的城市。
对于其他的城市，上面的态度是随缘。