引言：2024年初长沙出台第一批预供地计划，高质素地块占比大幅提升。
其中观沙岭城市更新片区今年将重磅推出C38-01/02、C19-01/02和C30-01/02三宗商住用地，宗地周边优质教育环绕，区位及配套条件优越。
片区于2023年供应的两宗地块均以熔断的优秀成绩落下帷幕，今年在取消限价的大环境下，宗地成交表现我们拭目以待。
片区介绍市府先天优势区位后天高位规划加持教育能级全面提升优区位坐落市政府，东攘湖南金融中心教育能级全面提升宗地所处片区以东毗邻湖南省唯一的省级金融中心——湖南金融中心，以南紧邻长沙市政务服务中心，往北一路之隔为谷山森林公园。
目前正以“市府北、滨江西”的核心地理位置串联政务板块与金融板块的联动发展，宗地可坐享市府滨江双板块发展势能。
高定位长沙市首批八个重点城市更新项目之一配套兑现速度飞快观沙岭城市更新片区作为长沙市二环以内少数被冠以“新”的板块，是“老城更新”的重点项目，也是长沙市首批启动的八大城市更新项目之一。
未来观沙岭城市更新片区将打造成为智慧城区的样板、城市更新的典范、宜居新城的标杆、西岸融城的新极，为整个市府片区加码赋能。
片区有着得天独厚的地理区位优势，与其他城市更新片比较，基础条件更好，城市界面更新，在大力投资助力下更新区内各项配套的落地速度飞快。
据克而瑞栅格地图显示，宗地所处片区配套能级占位高，集城市核心资源为一体，教育、商业、交通、医疗配套全面领跑。
教育方面：周边优质教育资源云集，已建有长沙市实验小学、麓山国际实验二小、长郡双语实验中学等品牌学府。
长郡双语高中部在建，另规划一所中学、一所小学，将引入长沙市头部优质教育集团。
商业方面：随着招商花园城（在建）、万象城（在建）、山姆会员店等旗舰商圈逐渐落地，片区商业能级不断升级。
医疗方面：以湘雅三医院、湖南师范大学医学院为核心的约270万方的新湘雅健康城建设如火如荼，建成后将成为核心医疗圈。
片区内还规划一宗医疗康养用地为片区及周边提供配套服务。
交通方面：“5纵5横”主干道路网通达全城，4号线、长株潭城际已投入运营，规划8号线及10号线。
强教育“长沙教城融合示范区”教育是新房流速快的关键因素观沙岭城市更新片区背靠行政、金融双中心，总体规划定位为“长沙教城融合示范区”，是长沙市唯一的教育与城市融合发展高地。
区域内目前已汇聚长沙市实验小学、麓山国际实验小学、麓山国际第二实验小学、长郡双语实验中学等头部教育资源，规划小学（规划48个班）、规划中学（规划60个班）、长郡双语实验中学高中部（规划30个班）。
从学校分布来看，三宗地周边1km范围内遍布了优质教育。
东侧一路之隔便是长郡双语高中部以及麓山国际实验二小，西侧分别规划了省市级前列的优质品牌小学和品牌中学，教育配套能级高。
以前的市府板块虽以教育著称，但一校难求，以至于八方小区二手房售价直线上涨，2023年均价达到了3.3万元/㎡。
直至今日，在“教城融合示范区”的光环下，新增的名校品牌在片区内统筹招生，可吸纳更多的优质生源，进一步带动区域价值实现新突破，片区内的在售项目均实现了高价高流速以及优异的业绩表现。
2023年3月入市的招商蛇口江山境全年业绩位列岳麓区商品住宅排行榜第2名，2023年12月底入市的建发缦云成为2024年1-2月长沙商品住宅排行榜第1名。
竞争环境竞争压力小 量价稳步攀升具备良好去化基底土地市场多熔断，溢价率高位，房企参拍积极3年时间里，观沙岭城市更新片区内供应4宗地块，楼面地价逐年上涨，从2021年039号地块的4021元/㎡到018号地块的10235元/㎡。
其中2023年成交的2宗地块，均以土地最高限价竞得，且参拍房企均为国央企。
019号地块（[2023]长沙市008号）在4月份经8家房企16轮竞价触发熔断后进入摇号阶段，在12.5%的中签率下，湖北天创幸运中签，该地块推广名称为招商蛇口江山境三期。
2023年6月份开拍的018号地块（[2023]长沙市019号）熔断进入摇号程序，最终楼面价突破了10000元/㎡，参与竞拍房企分别是华润、中国铁建、保利、建发、华发、招商蛇口，最终建发房产幸运摇号摘得，打造为建发缦云。
根据克而瑞系统数据，2023年市政府板块土地成交楼面地价（9744元/㎡）及溢价率（15%）均处于头部地位，反映了板块市场需求旺盛、地段的稀缺性以及房企对片区内宗地的认可程度高。
在取消地价限制的大背景下，2024年土地成交市场有望再上一个台阶。
新房市场品牌房企汇聚，量价稳步攀升流速远超同类板块近五年市政府板块楼市量价稳步上行，2023年随着观沙岭城市更新片区首发项目招商蛇口江山境的入市，带动片区量价突破了新台阶，成交规模涨幅达到了119%，整体均价逼近20000元/㎡，2024年更是达到了2.04万均价的新高度。
从房地产市场环境来看，宗地周边3公里范围内在售项目较少，且楼盘去化压力小、扛风险能力强。
主力项目为招商蛇口江山境与建发缦云项目，为品牌房企操盘，打造高端纯粹改善产品，均实现较高流速。
与高均价热点板块流速相对比，市政府板块以94套/月的月均流速，遥遥领先其余板块，可谓是高端改善市场里的板块NO.1。
市政府板块主力项目销售表现及流速对比同时目前板块内库存较少，狭义库存约10万方，仅5.2个月的去化周期，远低于内五区11.5个月去化周期，市场健康去化压力小。
成交结构格局纯改善市场200平以上大平层占比提升最大从片区近几年产品发展趋势来看，片区产品面积已步入纯粹改善市场，从2018-2019年100-140㎡为主力到2020年120-160㎡为主力到2023年以160㎡以上为主力，且200㎡以上面积段占比提升幅度最大。
近六年片区各面积段成交套数占比走势市政府板块在观沙岭城市更新片区的加持下，已经成为了长沙楼市高端改善热门置业板块的主力。
宗地简介市府城市更新优质区位加持取消限价利润空间大幅提升地块位置市府城更热土之上，自带醇熟资源配套三宗地块位于市政府板块观沙岭城市更新片区，毗邻高端公共服务轴，隶属教城融合示范区中心区，地块周边医教住行配套完善，享受城市级配套资源。
C38-01/02地块南至佑母塘路，北至望沙路，西至郡兴路，东至观沙路。
C19-01/02地块南至谷岳路，北至白岳路，西至郡兴路，东至观沙路。
C30-01/02地块南至望沙路，北至谷岳路，西至郡兴路，东至观沙路。
地块指标限价取消提升利润空间适宜打造优质住区今年计划出让的三宗地块均为商住用地，调整后商业比例降至5%。
其中C38-01/02地块占地约53.05亩，综合容积率约2.64，总建面约9.34万方，计划于2024年3月挂牌。
C19-01/02地块占地约63.9亩，综合容积率约3.26，总建面约13.87万方，计划于2024年5月挂牌。
C30-01/02地块占地约50.75亩，综合容积率约2.65，总建面约8.97万方，计划于2024年7月挂牌。
整体来看，三宗地地形周正适宜打造优质改善住区，限价取消给予开发商更为自主的定价权，利润空间将大幅提升，可以预见2024年观沙岭城市更新片区的土地市场热度将更上一层楼，吸引更多品牌房企入驻。
总结：前有多宗地块熔断，后有市场优异业绩佐证；先天占据优势地理区位，后天定位教城融合示范区打造教育高地；前有高流速品牌项目，现将推出不限价优质地块，利润空间更高，未来地块发展势头更劲……观沙岭城市更新片区作为长沙楼市发展热门板块，凭借二环主城核心区位以及多重优质配套赢占发展先机，片区土地蓄势待发。