一个新城（新区）房价的形成，大致可分为两个阶段。
第一个阶段以刚需产品为主，价格便宜量又足，无论是土地还是房子，都以低价开路。
早期的北仑、后来的镇海、现在的奉化，都是这个路径。
到现在，北仑、镇海已经走出了低价量大的阶段，进入了第二阶段。
第二个阶段是在供应量收缩的情况下，价格开始拔高。
与早期刚需产品为主不同，这个时期改善型产品逐渐成为市场主角。
迄今还有第一个阶段没完全走出来的，包括杭州湾、春晓/梅山、奉化/方桥，以及慈城新城。
杭州湾、春晓明显已经开始缩量了，但消化历史库存，可能需要很长一个过程。
要细说起来，这几个新城的差别还是很大的，待以后再聊。
最近这5年，镇海新城房价的拔高有目共睹。
5年前许多人还认为庄市和骆驼是个刚需板块，现在已经少有人这么看了。
庄市的核心板块，房价比高新区也不差；骆驼的核心板块，也上摸到了3万+的水平。
镇海新城，已经具备了推出中、高端改善产品的基础。
在老司机看来，镇海新城目前已经形成了两个中心。
第一个中心当然是庄市同心湖，这里是庄市的核心，景观、商业、学区都是最好的，也是中高端楼盘扎堆的板块。
以庄市的用地情况看，以后也找不到同心湖这样优质的地段了。
第二个中心是骆驼的箭港湖，即区政府所在的板块。
典型的楼盘包括保利城、吾悦广场、东渡玺悦、风景御园等。
无论公建、商业还是学校，这里都是骆驼的NO.1。
因为南面土地开发殆尽，骆驼近期重点在开发北面和西面，特别是骆驼老街一带。
尽管离地铁更近，但老司机仍认为与箭港湖一带完全没法比。
从大格局来说，骆驼和庄市相向发展，共同构成镇海新城。
只是，由于机场的限制，骆驼无法向南，庄市也无法向西发展。
两个区域最可能接壤的贵驷，又划给了高新区。
结果，庄市和骆驼的关系就变成了对角。
贵驷这两年卖地比较积极，也出现了春语云树、春风晴翠这种有影响力的楼盘。
对高新区来说，贵驷房地产的开发潜力，是远远超过江南这一片的。
很显然，高新区不甘愿仅仅做庄市、骆驼的低端承接者，他们也想在中高端市场分一杯羹。
近日，资规部门宣布，将启动文胜湖的设计招标工作。
文胜湖在哪？恐怕之前没多少人听说过，其选址就在贵驷，即镇海大道和耕渔路的交汇口西南。
这个新规划的湖，准确的说只是一条内河的局部扩宽，其规模看上去并不比明湖大。
沿着这条河向西，不到2公里就是箭港湖，也就是镇海区政府所在地。
除了绿化，文胜湖周边规划了不小体量的商办及科研用地，很显然，这将是贵驷的新中心。
如果真如规划所呈现，那么镇海新城将出现第三个中心。
有趣的是这三个中心都有一个湖，而且都很袖珍。
真是概念和利益的完美平衡。
不过，文胜湖所在区域属于高新区管辖，是否可视为镇海新城的一部分，是有争议的。
从规模上讲，庄市、骆驼、贵驷加起来，才够得上一个有分量的新城，这差不多等同于江北的姚江北板块，即庄桥、洪塘和前江的开发区域。
镇海新城拥有大量的刚需楼盘，包括二手房和安置房，因此再继续大规模建设刚需房是没有必要的。
我们也看到，因为供过于求，刚需二手房的价格受限非常明显，根本上不去。
相反，一些品质型改善楼盘，市场给出的价格明显较高。
在镇海新城买房，恐怕应考虑这种实际，尤其是想保值的，刚需房并不应该是首选。
在同心湖、箭港湖周边都开发得差不多的情况下，文胜湖的横空出世，给了镇海中高端楼盘一个新的平台，这个原本被视为刚需的板块，有了提高一步的想象空间。
当然，从规划招标到规划落地，再到土地出让、楼盘开发，还有漫长的一段路要走，尤其是湖周边一众商办地块的出让和开发，非常考验镇海新城的承接力。
此外，要成为第三个中心，文胜湖还需要优质的学区背书，目前这个要素还处于空缺。
但新的故事已经开始了，值得投资镇海的所有人留意。