记者 | 艾果编辑 | 曹蓓销售市场持续下探的2020年，北京五环内刚需项目京能电建洺悦湾在6月开盘，成为当年北京市场6月首周销冠。
2019年10月15日，京能电建联合体以44.3亿的总价拿下大兴区地铁亦庄线旧宫东站2号地项目，项目商品住房销售均价不超过54715元/平方米，且最高销售单价不得超过60186元/平方米。
从价格和地段来看，洺悦湾对购房者的吸引力很大，又是国央企联合打造，被市场称为“性价比之王”。
今年，该项目实现了提前交付。
这个特别的“销冠”项目是如何被打造出来的，曾经遇到了怎样的难题？《凤凰WEEKLY地产》独家对话项目相关负责人，讲述“销冠”背后的故事。
（以下为受访人口述）销售负责人 胡晓明“性价比之王”洺悦湾入市时，均价是54715（元／平方米），部分房源低至52000（元／平方米）左右。
这个项目同时占据了价格、地理位置和周边环境配套的优势，具备了销冠楼盘的诸多属性，在市场引起了广泛关注。
很多的同行都买了我们的项目，其中包括不少行业内的大V，他们是对北京市场最了解的群体之一，选择这个项目是对我们的认可。
从价格来看，当时五环内周边一共有4个限竞房项目，其他三个项目均价基本上在67700（元／平方米）左右。
在洺悦湾之后入市的五环外旧宫项目，均价达到了7万+。
二手房的均价则在6万—7万（元／平方米）的水平，价格倒挂的空间很大。
还有很重要的一点，在当时认房认贷的政策下，很多改善型需求想要置换新房会有些困难，二套房需要交80%的首付，首套是40%。
洺悦湾在设计产品之初，主力大部分是普通住宅，89平米、86平米的户型，对一般的家庭来讲，置换压力会小很多。
当时市场上，这种普宅产品确实比较少见。
同时项目自身配套完善，交通、生态等，为业主提供便利的生活环境，故较为受到业主青睐。
比起项目本身，购房者也会着重看开发商的口碑。
国央企联手的项目自然比较受欢迎。
对于购房者来说，都意味着极大的保障。
设计负责人 王建秀依地而建的“新中式”前期我们在拿到这块地的时候，结合整个地块的信息，把产品定位为首置首改的项目。
整个地块住宅部分的容积率是2.48，限高60米。
凉水河是旧宫地区重要的河水景观，结合西侧凉水河美景，设计师经过了上百次的布局尝试和日照计算，打造了8、15、9层的层级叠落。
未来地块西侧还有一个小学，能形成一个很好的过渡。
这样的设计方案，保证了小区里大多数业主都能够观赏到凉水河景色。
一开始做概念方案的时候，我们把它定义成“新中式”。
整个西入口大门做成了奏折的形式，以此开启书院的篇章。
这个“奏折”能把人行、车行、快递做到有效的隔离，也能增加业主出行的尊贵感、厚重感。
我们选取了麋鹿作为整个洺悦湾的景观IP来打造。
大门进去在转折空间就能看到一头卧鹿。
这个卧鹿寓意着业主家宅安宁。
在导向标识上就能看到各种各样形态大小的麋鹿，小朋友特别喜欢的儿童乐园叫鹿野童乐，鹿野童乐的上面是一头小麋鹿，孩子们都非常喜欢。
用心提升的细节小区有400米的跑道，在每个楼前的消防扑救面上也做了PC砖和塑胶场地的结合。
塑胶场地上面我们用心地做了一些孩子喜欢的图案。
成人在会客厅，孩子在这种儿童活动场地或者是消防扑救面的场地，大家互不打扰。
儿童场地鹿野童乐，在后面的提升过程当中，我们也做了一些小细节的规划调整。
儿童乐园减少了出入口的数量，减少老人、父母带孩子时看护的难度。
除此之外，鹿野童乐空间除了有足够的摄像头，也根据不同年龄段孩子的特点做了自然的分割。
高、中、低龄分区，保证不同年龄段的孩子能够玩到适合他身体特点的器械，也减少互相跑动发生的一些小危险。
一进大门，是项目重点打造的玉兰大道，两旁的12棵辛夷玉兰是行列仪仗式的，端点是交互c客厅，有效缩短了景观和人文的距离。
很多业主都不知道，这12棵辛夷玉兰是我们在疫情期间用了前前后后一个月，去辛夷之乡——河南省南召县一棵一棵挑回来的。
当时京津冀的苗圃里没有这么高大的紫玉兰，当地苗圃里也找不到，景观工程师最后就走到当地村民的家里，一棵一棵挑选购买，然后运送到北京。
用心不仅仅体现在细节上。
洺悦湾是限竞房项目，装修的交付标准是全装修。
在市场上通用的全装修的标准上，我们制定了配置定位，但后面做了一系列升级。
比如说天花，一开始的定位是涂料，后来也给业主升级为这种涂料加石膏线；厨房的橱柜部分，一开始的定位是成品的、没有背板的地柜，后来也升级成了有背板的地柜加吊柜，这样业主就能做到即住即用；在卫生间干区的墙面两侧都加了瓷砖，有效防止洗手的时候溅水令墙面潮湿的情况，也更美观；浴霸也给业主升级成了无线遥控的风暖浴霸。
在品牌上，我们尽量选择了国产的一线品牌，像地板是圣象，五金洁具是九牧，烟机灶具是老板。
在成本可控的情况下，我们做出了最大努力的提升。
客服负责人 张培煜提前交付背后的难题在项目中，客服其实是一个大总管的角色，我们会拉通牵动各个职能，对于客户的一些需求、关注点，包括我们的工程进度，我们会定期做梳理、回顾，以便及时纠偏，最终实现完美交付。
为了实现提前交付，同事们做出了很多的努力。
因为疫情原因，我们没有办法正常如期地去实现工地开放日，就变成了一对一的带看预约。
一周之内我们带看了200~300组客户，一天要带看 20~40组，每一组大概是1~2个小时。
交付前我们自己会有一个应急表，按照交付的时间去倒排，基本上没有休息日。
记得交付前一晚，园区夜里12点的时候所有的灯都同时亮起，当时我们非常激动。
从当时整个打地基的状态，到项目的快速售罄，再到最后提前交付，大家心中有不少感慨。
解决“棘手”问题的万能法在基层，我们要直面客户的一些声音，很多情况比较棘手。
按照地产行业的标准做法，对客户要进行全生命周期的维护，它相当于一个微笑的曲线。
客户在进入售楼处，在认购书上签字的那一刻，他希望看到未来家的样子就产生了，所以那个时候是满怀信心和憧憬的。
在等待交付期间，其实从人的正常心理来看，他是焦虑、紧张，而且是期待值越来越高的。
所以我们会如期地举办一些活动，除了工地开放日，项目公司还会做定期的家书，以此来跟客户进行线上的沟通、答疑。
项目交付后的几个月里，我们还做了端午节和儿童节的客户活动，客户的反馈也很不错。