01.近日，广州某房企财务总监咨询我，现在预售资金监管太严啦。
你想，土地款已经缴纳完了，在主体未封顶前，还要留存10％的预售资金在监管账户上，不太合理。
恰好，广州近期下调了这一比例：项目封顶前，预售资金留存比例降低2个百分点，项目其他阶段也降低了（如下图）。
无独有偶。
近期成都也降低了预售资金监管比例：企业信用等级为A级及以上的，拿个银行保函承诺，可以下浮监管额度；项目主体结构工程完成四分之三、主体结构封顶两个节点，监管额度内预售资金支取比例上限分别提高5％；项目竣工验收备案后，支取比例可达到95％。
表：成都、广州预售资金监管调整情况近期，全国有40多个城市收紧预售资金监管，防范开发商挪用，为啥广州、成都这样的热点城市却在逆势松绑？我想说的是，要避免大面积的新房延迟交付、货不对板、烂尾风险、小业主维权等，就要严格预售资金监管。
问题是，一旦严格起来，开发商资金链紧的不得了。
一个是“维稳风险”，一个是“金融风险”；一个维系着民生和保障，一个维系着安全和增长。
维稳是属地责任，“一刀切”，没有任何理由可讲。
金融风险是底线，必须要牢牢守住。
哪一个都很重要，哪一个也不能松懈。
现在的情况是，严格预售资金监管，确保维稳，但可能出现问题。
触发点就是资金链紧张，紧到一定程度，开发商不拿地了，紧接着投资不稳了。
这是地方最关心的。
所以，就要在加强监管的同时，创造腾挪空间。
这个很难，甚至是相反的操作，背后的问题就是，行业进入新时代以后，我国开发企业独特的融资模式，面临着某种颠覆和破坏。
02.过去，开发商套取预售资金的情况很普遍。
比如，通过开具虚假发票、虚报工程进度等方式，提前支取预售资金；比如，通过部门公关、全市“打包”监管、保函代替等方式盘活。
套取预售资金往往能得逞，因为除了住建部门以外，套出资金对银行、施工单位等都是有利的。
开发商为啥要套取预售资金呢？因为，开发商要“快周转”。
也就是，“拿地-开工-预售-拿地”的顺循环。
新房预售后的回款资金，很多不是用作结算工程款，加快施工直至竣工交付。
相反的是，很多被拿去买地，然后进入下一个循环，这样才能把规模做大。
那么，为什么要“快周转”呢？有以下几个原因：一是，开发商买地时，投入的自有资金少，很大一部分是高成本的“前融”。
再加上地价很高，必须要快速周转，才能提高自有资金的回报率；二是，开发商都知道，建立在加杠杆上的狂飙突进，很难持续下去，这样的盛宴，搞一天算一天，在冲顶之前要把这种模式的红利吃尽；所以，挪用预售资金，本质上就是开发商融资的一种渠道。
拖欠供应商货款、商票融资、推迟总包结算、发行财富产品等，这些都是融资渠道。
也就是说，除了银行、信托和私募之外，施工单位、材料供应商、购房人、老业主、管理层、员工等等，都在给开发商融资。
为什么，这么多人愿意给开发商融资呢？当然，首先就是信任。
品牌开发商搞“高周转”，这是2016年以来的事情。
记得，2017年回老家给父母卖房，当地百姓对现在的TOP序列的开发商开发的房子非常青睐。
因为，他们开发的项目，户型设计、园林景观、大社区等，这是当地人从很少见过的。
而且，相比本地小房企，品牌房企运作更规范、营销也做得很好。
TOP序列的开发商，大面积进驻二三四线城市，也不过5年的历史。
现在，只要是个三四线城市，TOP序列的开发商就扎堆儿了。
试想，如果没有了高周转，怎么可能一下子就冒出来那么多的千亿、5000亿、万亿的开发商呢？没有高周转，商品房销售额怎么能10年翻三倍。
各方愿意给开发商融资，另一个原因就是房价上涨预期，大家都能在这个过程中分一杯。
其实，房价在全国大范围、大面积上涨，这是2015年以来的事情。
之前谈到“房价上涨”，主要局限于一二线城市。
2015年，大规模棚改和“去库存”，全国房价明显上涨。
由此，信赖TOP品牌，加上有房价上涨预期，大家就愿意买期房，也就变相愿意给开发商融资了。
而且，愿意给开发商融资的，不仅有购房者，还有银行、施工单位、监理单位、材料供应商等。
因为，这些主体都能受益于开发商业务规模扩大。
于是，也推动了新房销售中期房占比从2015年的39％上升到目前的53％。
对扩大业务规模的挪用预售资金，也就乐在其中。
对很多施工单位来说，一般在年底才会拿到最大头的结算。
2018年，笔者参加开发商年终会，有总包拿到了几亿元的结算，开心的不得了，貌似并没有很在乎拖欠了这么长时间才结算。
交流下来，施工单位普遍反映，不拖欠怎么做大业务，这是行业的潜规则，大家都这样。
03.显然，这样的模式，是建立在房价不断创新高、规模不断上台阶的基础上的。
2020年以来，随着融资端建立全链条的长效机制，比如针对开发商融资的“三道红线”、针对开发商拿地的“必须位自有资金”，针对银行放款的“贷款集中度”，针对地方土地出让的“地价-房价”联动。
还有，就是全面控制和封堵开发商表内外融资。
一是，表内限制规模，即使“三道红线”全部绿档的开发商，有息负债增速也不能超过15％。
二是，表外对信托实施“两压一降”（通道类、融资类业务都要降低），“资管新规”启动资金穿透式监管。
这样，作为杠杆的主力被限制住了。
其实，主力资金被限制了，前融等其他跟随资金就开始观望了。
于是，前期狂飙突进比较猛的企业，出现债务违约问题。
我们过去的传统，讲究“大”，很多行业都要排出“四大”、“八大”、“十大”的序列。
而且，凡是大的，认为就是稳的、好的。
但偏偏，大的出现了问题。
按照刚才的逻辑，其实也好理解。
越是大的企业，可能就是前期狂飙突进最猛的。
一旦资金监管环境变了，比如全方位收紧融资，大的企业最先受不了了，特别是近几年规模不断上台阶，短短几年内销售规模就翻几番的，往往就是“加杠杆”最猛地，自然也就受不了。
当下，信息很透明，通过对诸多违约案例抽丝剥茧，大家对大企业的印象可能并不像之前那么信赖了。
信心下降，这才是最要命的。
同时，“房住不炒”理念慢慢沁入心脾，市场发现房价真的可能会下跌。
再说，现在供需平衡了，甚至房子过剩了，购房情绪不像往常那么热了。
于是，外源资金和内源资金（销售回款）双重挤压。
目前，房地产开发企业到位资金中，销售回款和外源资金分别占比53％和47％。
下半年开始，上述两大现金流都开始出现快速下行，并且出现了历史上罕见的双双同时恶化，导致行业资金链风险快速出现多起债务违约/展期事件。
资金链紧张的这种局面传导下去，结果就是开发商不得不大尺度打折促销，挪用预售资金。
甚至该到竣工和交付时间点的，也被迫延迟交付、甚至有烂尾的风险。
对住建部门来讲，必须要加强预售资金监管，确保专款专用，甚至接管预售资金监管账户，冻结预售资金。
04.强化预售资金监管，无可厚非，本来就该如此。
问题是，这样做，就将过去房地产市场的逻辑彻底变更了。
过去的模式下，新开工和竣工增速存在巨大的“剪刀差”，新开工增速年度均值要比竣工高出近10个百分点，特别是2017-2019年，这是开发商快周转、加杠杆的结果。
包括预售资金在内的多渠道融资，就是开发商快周转、加杠杆的依靠。
楼市这几年高举高打，卖地、开工、销售规模不断上台阶。
狂飙到现在，我们要正视当前面临着的严峻局面：史无前例的竣工高峰期来了，继续原来的“加杠杆”模式，才能泄掉这个洪峰，才能继续高举高打下去。
但行业逻辑彻底变了，要告别地产依赖，金融机构对风险的防范力度史无前例，开发贷和信用债等正规融资渠道被严格管制。
没有了这个接盘侠，“前融”自然就熄火了。
施工单位、供应商不愿意再垫款了。
这些综合起来，就导致预售回款占资金