声明：本文所讲的定价规则按国家发改委、住建部联合发布的《物业服务收费管理办法》相关规定整理，各省市、自治区可能会制定地方性法规来规定物业费的定价方式，所以各个省的定价方式可能存在一定的差异，但虽有差异，但是大的原则应该按《物业服务收费管理办法》执行，故住建部的收费管理办法仍然具有重要的参考意义。
物业费是如何定价的？哪些情形下，物业费实行政府指导价，哪些情形实行市场调节价？物业费如何定价绝非一个简单的数字游戏，而是关乎每个业主的切身利益，同时也影响着物业服务企业的生存与发展，所以，物业费定价需要再居民的承受能力与服务质量的保障之间找到一个平衡点，政府部门应发挥积极的监管作用，制定合理的指导价。
今天我们就来聊一聊物业费定价的相关法律问题。
一、物业费的两种定价方式：要搞清楚物业费是如何定价的，那么我们首先要搞清楚物业费的两种定价方式，依据《物业服务收费管理办法》第六条 规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门同房地产行政主管部门确定。
二、哪些情形实行政府指导价，哪些实行市场调节价？对于哪些情形实行政府指导价，哪些实行市场调节价？《物业服务收费管理办法》没有明确规定，而是将定价权下放给了省级价格主管部门，由省级价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。
所以，不同地区会根据当地的实际情况和政策要求，确定实行政府指导价的物业服务范围。
例如，重庆市 2024 年 6 月 1 日起施行的新规明确住宅前期物业收费统一实行政府指导价，中心城区有电梯住宅和无电梯住宅分别划分四个等级，规定了相应的收费标准；一般来说，住宅和商住综合楼中的住宅物业及其配建停车场的前期物业服务费实行政府指导价。
非住宅及其配建停车场、改变用途住宅、前期物业服务终止的住宅及其配建停车场、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等物业服务费实行市场调节价。
三、物业费实行政府指导价和市场调节价是如何定价的？ 依据《物业服务收费管理办法》第七条规定，物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。
具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
首先、在小区刚刚建成时，物业费由开发商和前期物业公司协商决定，这时物业费的价格只要在相关物价管理部门公布的调整价位内就是合法的。
开发商在聘用前期物业公司时，前期物业公司应根据开发商提出的物业服务内容、服务等级标准并结合小区的情况制定前期物业服务方案，进行物业费成本预算，然后向相关的物价管理部门提出物业服务标准和收费等级申请，待核定前期物业服务费试行收费等级和价格标准后再与开发商签订《前期物业服务合同》。
第二、 在《前期物业服务合同》期满但未成立业主委员会的时候，物业费由物业公司与全体业主在公布的指导价范围内重新约定，该约定必须经过专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积1/2以上的业主且参与表决人数1/2以上的业主同意。
第三、在小区成立业主委员会后，物业费就实行市场调节价。
由业主委员会和物业公司自行协商制定收费标准，经专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积1/2以上数的业主且参与表决人数1/2以上的业主同意后，再由业主委员会将物业费价格上报物价局和住建局的物业管理部门，由物价局和住建局的物业管理部门共同确认。
以上就是物业费定价的基本程序。
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谢谢大家，我们下期再见。